2017年，房地產(chǎn)大亨特朗普上任美國(guó)總統(tǒng)，大部分業(yè)內(nèi)人士對(duì)本年度美國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展前景普遍看好。因此，越來(lái)越多的朋友想要在美國(guó)買(mǎi)房子。在去美國(guó)買(mǎi)房子之前，提前做一些“功課”尤為必要，小編為大家準(zhǔn)備了三個(gè)必備的“法律錦囊”。
到美國(guó)購(gòu)房前需要關(guān)注的事項(xiàng)諸多，法律問(wèn)題是其中至關(guān)重要的一項(xiàng)。具體來(lái)看，第一，大家應(yīng)當(dāng)確認(rèn)所要購(gòu)買(mǎi)不動(dòng)產(chǎn)的財(cái)產(chǎn)范圍。在確認(rèn)財(cái)產(chǎn)范圍時(shí)，如果你要購(gòu)買(mǎi)的是商場(chǎng)，那么財(cái)產(chǎn)范圍不限于相關(guān)土地和地上建筑，建筑內(nèi)的設(shè)備設(shè)施、營(yíng)業(yè)執(zhí)照、客戶名單等商業(yè)秘密、測(cè)繪圖紙以及其他大量的無(wú)形資產(chǎn)也包括在內(nèi)。
第二，大家應(yīng)對(duì)所要購(gòu)買(mǎi)不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)作一定的產(chǎn)權(quán)調(diào)查，檢查其產(chǎn)權(quán)是否存在瑕疵。這一調(diào)查可以委托產(chǎn)權(quán)調(diào)查公司，通過(guò)當(dāng)?shù)卣畟浒傅姆康禺a(chǎn)公開(kāi)信息，對(duì)該房產(chǎn)的歷次產(chǎn)權(quán)變更記錄、抵押權(quán)、地役權(quán)或其他產(chǎn)權(quán)瑕疵，是否附有相關(guān)債務(wù)、欠稅等作出詳盡的調(diào)查報(bào)告。另外，購(gòu)買(mǎi)一份不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)產(chǎn)權(quán)的相關(guān)保險(xiǎn)也尤為重要，一旦發(fā)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)瑕疵，可以向保險(xiǎn)公司主張理賠。
第三，大家應(yīng)聘請(qǐng)專業(yè)人員對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)作全面檢查，比如房?jī)?nèi)建筑結(jié)構(gòu)、管道、供冷供熱供氣供水供熱、是否存在環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)等（例如石棉、白蟻）。
在今天的介紹中，小編給各位朋友提供了三個(gè)美國(guó)買(mǎi)房子的實(shí)用“法律錦囊”，分別是確認(rèn)財(cái)產(chǎn)范圍、做好產(chǎn)權(quán)調(diào)查以及物業(yè)檢查。希望你們看了這些介紹之后，能夠在美國(guó)買(mǎi)房子前有所準(zhǔn)備，合理規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。
推薦專題:美國(guó)買(mǎi)房如何合法合理避稅？
美國(guó)買(mǎi)房，不僅要繳納房產(chǎn)稅，如果是投資，還要繳納出租的個(gè)人所得稅。2年內(nèi)賣(mài)掉要繳納房產(chǎn)增值部分的資本利得稅。如果購(gòu)買(mǎi)的是商業(yè)地產(chǎn)，需要繳納的個(gè)人所得稅更多，因?yàn)樽饨鸶摺?/span>
美國(guó)規(guī)定在一定范圍內(nèi)是可以合法合理避稅的，一般美國(guó)房產(chǎn)公司都需要請(qǐng)職業(yè)會(huì)計(jì)師，這樣的會(huì)計(jì)師都是很牛的。因?yàn)槊恳粋�(gè)會(huì)計(jì)師需要管理很多房主的房子的避稅，所以每套房子額費(fèi)用并不高，每年200~1000美元之間。那種超大型的沃爾瑪例外。那麼怎樣合法合理避稅呢？又怎樣利用美國(guó)稅法第1031條款？
初級(jí)避稅
初級(jí)避稅就是我們購(gòu)買(mǎi)住宅、商業(yè)地產(chǎn)的初級(jí)形式，就是直接購(gòu)買(mǎi)，所以也叫做初級(jí)避稅。以前很多客戶問(wèn)我，怎樣合理避稅？因?yàn)橥顿Y美國(guó)房產(chǎn)，需要交納所得稅的。具體交納多少，需要專業(yè)會(huì)計(jì)師做賬，合理避稅。記住，他們不是做假賬。這個(gè)要看每個(gè)會(huì)計(jì)師的本事。一般稍微大一點(diǎn)的美國(guó)房產(chǎn)公司的會(huì)計(jì)師都是很牛的。因?yàn)榭蛻敉顿Y，集中起來(lái)都非常大，不牛的早滾蛋了。通過(guò)我們的研究，得出：對(duì)於以個(gè)人名字買(mǎi)投資房產(chǎn)的，可以通過(guò)如下方法抵稅：
1. 房子的地稅(房產(chǎn)稅)，保險(xiǎn)費(fèi)
2. 房子的折舊費(fèi)，裝修折舊費(fèi)，地板，門(mén)窗，廚房，屋頂?shù)确诸愓叟f費(fèi)
3. 房子的維修費(fèi)
4. 房東到美國(guó)來(lái)往的機(jī)票，餐旅費(fèi)
5. 房地產(chǎn)公司的管理費(fèi)
6. 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的中介費(fèi)
7. 尋找租客的廣告費(fèi)
8. 自己未成年孩子的撫養(yǎng)費(fèi)
中級(jí)避稅
對(duì)於用公司名義投資房地產(chǎn)的，在有所有初級(jí)避稅法則的同時(shí)，還有如下更優(yōu)惠法則：
1. 您在美國(guó)可以租用門(mén)面開(kāi)公司，所有公司的租金，電話，日常維持，日常管理所需要的所有費(fèi)用
2. 美國(guó)公司可以請(qǐng)雇員，員工的所有工資，福利全部可以抵稅。（就算是您請(qǐng)的清潔工，保姆，是為您在美國(guó)家里服務(wù)的，也可以算在內(nèi)）
3. 為美國(guó)員工發(fā)獎(jiǎng)金，禮品，也可以抵稅
4. 以公司名義去投資，只要是在年終結(jié)算之前為止的，所有投資費(fèi)用都可以抵稅。
5. 您所有招待客戶，請(qǐng)客吃飯，飛機(jī)費(fèi)用，汽油費(fèi)，旅館費(fèi)，甚至您穿的衣服的購(gòu)買(mǎi)費(fèi)用，都可以稱做公司的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。
6. 您可以用公司的名義購(gòu)買(mǎi)電腦，家具，電器等，可以稱做辦公用品，這也可以抵稅
7. 您可以用公司的名義購(gòu)買(mǎi)或是租賃豪車(chē)，這也是可以抵稅。
8. 您甚至可以用公司的名義購(gòu)買(mǎi)豪宅，度假屋，可以說(shuō)成是給員工旅游度假用，這也可以抵稅。
以公司的名義合法避稅，這里面有很多竅門(mén)，只有您想不到的，沒(méi)有做不到的。只要您發(fā)揮您的想像力，同時(shí)通過(guò)當(dāng)?shù)貙I(yè)會(huì)計(jì)師的協(xié)助，您可以達(dá)到最大限度的避稅。所有費(fèi)用，請(qǐng)務(wù)必保留原始發(fā)票，收據(jù)，或是郵件確認(rèn)信，或是信件作為報(bào)稅憑據(jù)。美國(guó)是個(gè)講誠(chéng)信的國(guó)家，只要您能出示合理的憑據(jù)，都可以作為理由合法避稅。
高級(jí)避稅
這是玩轉(zhuǎn)美國(guó)稅法的高級(jí)法則，滾雪球式投資法典，這個(gè)是建立在您以公司購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)的前提下，而且初級(jí)，中級(jí)避稅法則同時(shí)有效：
為了能解釋的最通俗易懂，我用最簡(jiǎn)單的具體案例及數(shù)字來(lái)分析其中的精髓，同時(shí)為了讓解釋明了，我省略您買(mǎi)的房產(chǎn)的升值，租客每年加租等外加收入，利息每年遞減等因素，所以您的實(shí)際收入會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大於我的舉例數(shù)字。
舉例：您今天用100萬(wàn)現(xiàn)金購(gòu)買(mǎi)一個(gè)美國(guó)商業(yè)房產(chǎn)，您的純投資回報(bào)率是8%，也就是你每年的凈收益是8萬(wàn)美元。這時(shí)候您有2個(gè)選擇：
A. 您就這麼一直收租，比如20年，租金收入160萬(wàn)，20年後將地產(chǎn)原價(jià)賣(mài)出200萬(wàn)（20年升值1倍是很正常的），20年的凈收入就是260萬(wàn)。
B.您可以用這100萬(wàn)的房產(chǎn)去抵押貸款，按照75%的比例，你可以貸款75萬(wàn)出來(lái)，利率按照5%，75萬(wàn)的貸款每年利息是3.85萬(wàn)，首先這個(gè)3.85萬(wàn)您可以抵稅，同時(shí)75萬(wàn)的貸款每年本息還款大概不到6萬(wàn)，20年本息還清。這個(gè)房子，用租金去償還銀行貸款，每年有2萬(wàn)盈余。以後每年利息會(huì)因本金降低而下降，所以您以後的每年凈收入將大於2萬(wàn)。你將75萬(wàn)美金銀行貸款，再自己墊上25萬(wàn)，您又可以買(mǎi)一個(gè)100萬(wàn)的商業(yè)店鋪。按照8%回報(bào)，您再用第二套房產(chǎn)再去抵押貸款如同第一套，這樣依次類推。
同樣是100萬(wàn)現(xiàn)金，通過(guò)此法您可以買(mǎi)4套100萬(wàn)，總共價(jià)值400萬(wàn)的房產(chǎn)，現(xiàn)在我再幫您算算這種滾雪球投資方式20年後您的收益情況。雖然每次您都是用100萬(wàn)現(xiàn)金購(gòu)房，但您馬上抵押貸款75萬(wàn)回來(lái)，您每1棟100萬(wàn)的商業(yè)房產(chǎn)的實(shí)際投資現(xiàn)金為25萬(wàn)美元。4棟 投資25萬(wàn)* 4 年租金8萬(wàn)*4 本息6萬(wàn)*4 年凈收入是2萬(wàn)*4=8萬(wàn)同樣是年純回報(bào)8萬(wàn)美金，看似和A方法效果一樣，但是，在這4套房產(chǎn)中，您每年可以合法抵稅3.85萬(wàn)*4=14.4萬(wàn)， 這可是不小的一筆數(shù)字啊。
更可怕的是，20年後，您將這4套房產(chǎn)，即使是按照原價(jià)賣(mài)出，你將得到4*200萬(wàn)，800萬(wàn)的回報(bào)！這20年，您的純回報(bào)將是8萬(wàn)*20年+800萬(wàn)-100萬(wàn)=860萬(wàn)美金您要知道，房產(chǎn)價(jià)值20年可是會(huì)增長(zhǎng)很多很多的，乘上4倍更是不得了。同時(shí)，銀行每年的本息還款是逐年遞減，也就是說(shuō)第一年還6萬(wàn)，以後每年都會(huì)越來(lái)越少，這樣這4棟房子的租金收入在20年內(nèi)將遠(yuǎn)遠(yuǎn)大於方法A中的回報(bào)。即使咱們?yōu)榱俗層?jì)算簡(jiǎn)單明了，不去計(jì)較房產(chǎn)升值，租金增加，利息遞減等因素，方式B的回報(bào)在20年里是方式A回報(bào)的8.6倍！
終極避稅
美國(guó)富人如何年凈資產(chǎn)增加數(shù)百萬(wàn)而一分稅錢(qián)都不交呢？現(xiàn)在我就教您骨灰級(jí)投資商如何玩賺美國(guó)稅法的：1031交易法則。
大家都知道房地產(chǎn)最賺錢(qián)的方法是通過(guò)轉(zhuǎn)賣(mài)而賺取差價(jià)。打個(gè)比方，您通過(guò)100萬(wàn)買(mǎi)了個(gè)商業(yè)地產(chǎn)，某一年房產(chǎn)價(jià)為200萬(wàn)，您賣(mài)出後收益100萬(wàn)，這個(gè)時(shí)候您可不要高興的太早，山姆大叔可是瞅著您要找您收稅錢(qián)呢！對(duì)於這100萬(wàn)的收益，首先需要交30%的財(cái)產(chǎn)增值稅(Capital gain), 這一下30萬(wàn)利潤(rùn)沒(méi)了。別急，剩下的70萬(wàn)，您還需要交收入稅，又是幾十萬(wàn)沒(méi)了，最後年終，如果您有一半剩下，那就是萬(wàn)幸拉。如果您不懂避稅，這錢(qián)可是硬當(dāng)當(dāng)?shù)慕怀鋈サ摹５侨绻檬褂?031 交易法則，您就可以1分錢(qián)稅不用交！
所謂1031 交易法則，就是美國(guó)政府鼓勵(lì)再投資的一項(xiàng)稅發(fā)。只要您投資等於或是大與所得收益的地產(chǎn)，您就可以不交稅。同樣那個(gè)例子，在賣(mài)房後得到200萬(wàn)後，在6個(gè)月內(nèi)，您去再投資一棟或是多棟房產(chǎn)總值等於或是超過(guò)200萬(wàn)的房產(chǎn)，您就可以不交稅！一年，您的凈資產(chǎn)增加了100萬(wàn)，但不要叫1分錢(qián)的稅。這就是美國(guó)的終極避稅法典——1031交易法則。
美國(guó)玩轉(zhuǎn)避稅法則暫時(shí)告一段落。避稅是為了資產(chǎn)更好的翻倍。所以美國(guó)人一般手頭沒(méi)什麼現(xiàn)金，但是資產(chǎn)驚人。
避稅必須要有法律依據(jù)，票據(jù)是必須的，即使是商業(yè)地產(chǎn)的NNN租約，也要租客提供維修等票據(jù)。避稅不是偷漏稅，不是造假。在美國(guó)如果造假，處罰很?chē)?yán)重。
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