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一套房子,對于許多人來說,是一輩子最大的投資,在它身上發生的任何“小事”對購房人來說都是“大事”。當面積縮水、虛假廣告、延期交房、私改規劃等讓購房人吃虧上當的事屢屢發生的時候,在購房前,我們心中要有桿秤———在樓盤銷售中有哪些陷阱。

【陷阱一】廣告欺詐眼花繚亂

房地產虛假廣告是指以虛構事實或隱瞞重要事實的方法發布含有國家禁止內容的廣告,欺騙購房者。按照相關規定,廣告應載明預售或銷售許可證書號,應當清楚表示實際的銷售價及其有效期,應以該房地產項目到達某一具體參照物的現有交通干道的實際距離表示,不得以所需時間來表示距離。房地產廣告不得利用其他項目的形象、環境作為本項目的效果,不得含有升值或投資回報的承諾,不得含有裝飾內容。

規避:應到實地考察、保留廣告單、樓花等宣傳資料,最好把廣告宣傳的內容全部載入正式的合同中。日后開發商若不兌現,這些資料可作為追究其法律責任的有力憑證。

【陷阱二】內部認購陷阱

內部認購是指房地產開發商小規模、不公開地預售商品房。雖然價格相對較低,但是內部認購的商品房是在開發商未取得《商品房預售許可證》的情況下銷售的,不受法律保護。

規避:應選擇信譽好、實力雄厚、名牌大型樓盤。

【陷阱三】按揭陷阱

按揭陷阱分兩種:一是某些開發商推出零按揭、一成按揭等賣房措施；二是開發商為了盡快售罄,盲目為那些并不具備還貸能力的購房戶貸款提供“擔保”。國家明文規定按揭比例最高不得超過80%,零按揭、一成按揭不過是開發商將合同上的房價提高,虛報給銀行。對購房者來說,雖然暫時少付了房款,但合同金額的增高意味著要承擔更高的房屋契稅、維修基金、保險費等與房屋總價直接有關的費用,得不償失。

規避:購買前應先了解按揭的性質。

【陷阱四】特價陷阱

節假日,有些樓盤會打出讓人驚喜的“特價房”廣告。有些特價房是以“特價、低價”為幌子,吸引購房者的注意。一般來說,“特價房”大多是位置不佳、朝向采光不好、戶型結構存在問題的一些房子。

規避:天下沒有免費的午餐。購房人要通過各種渠道獲得房屋信息,一定要看仔細、權衡好性價比,不要被搶購的氣氛和誘人的價格所蠱惑。

【陷阱五】合同陷阱

一般情況下,購房合同是經政府部門審查過的格式合同,但很多開發商都會要求在購房合同上空白的地方簽訂補充條款,或在購房合同之外簽補充協議,以表明由于某些特定原因造成不能按期交房的免賠責任以及面積丈量誤差率差異過大在哪些情況下能免賠,損害購房者利益。

規避:看清楚補充協議的條款,特別是免除開發商義務,削減業主權利的條款,遇到空白處應填上對自己權益有利的內容。

【陷阱六】物業管理陷阱

房地產開發商強迫業主接受其指定的物業管理公司的服務,損害業主權益。

規避:一是購房者在簽訂房屋買賣合同時,對指定的物業管理公司服務期限超出一年的,應提出反對意見,因為這屬于不合理的違反購房者意愿的附加條件；二是如果包括上述條款的房屋買賣合同已簽時,可以該條款違反《反不正當競爭法》、《消費者權益保護法》為由,請求法院判決其無效。

【陷阱七】虛假銷控圖

很多樓盤售樓處都設立了銷控表,意圖使買家了解整個樓盤的銷售情況。不過,銷控表一般都是虛假的,在于給意圖購買某一戶型的買家增添心理壓力,迫使其加速或提價購買,以實現最大化的利潤。

規避:一是購房者一定要據理力爭,明確告訴售樓小姐除非這套房,其他房都不要；二是要求查看合同和發票,看你選中的房子是否真的已經銷售；第三,最好的預防方法是到房產交易中心查閱正確的房源銷售數字,以免跌入“搶購”陷阱。

【陷阱八】使用年限縮水

中國目前的物權法規定土地使用權年限是70年,很多購房者以為這70年就是從自己簽合同的那一天開始算,其實這個70年是從開發商從政府手中簽下土地使用合同的時候開始算。

規避:購房前認真了解一下房屋所在土地的使用年限。

【陷阱九】配套縮水

很多房子都是預售的期房,房屋的規劃和配套基本都是看開發商的設計圖和規劃圖。但是開發商在建設過程中為了節省成本從而實現利潤最大化,到實際交房時,不少規劃都變成了空的,配套設施要么沒有,要么質量和數量大縮水。

規避:購房者應冷靜分析各種配套設施存在的可能性和合理性,不為表面現象所迷惑。如開發商提供免費交通車,能長期免費嗎?二是調查教育設施是否為教育行政部門所認可。三是看周圍是否有替換的配套設施。

【陷阱十】證照陷阱

業主購房時,開發商一般會承諾在三個月之內辦理好房產證,但有時過了好幾年,房產證依然沒辦下來。

規避:購房時,需看開發商是否“五證”齊全,即《國有土地使用權證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程開工許可證》、《商品房預(銷)售許可證》。若不齊全,購房者購買后則可能拿不到房產證,商品房質量也得不到保障。