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房產投資一直是人們談論的熱點話題。當今社會，房產購置已經不僅僅是安身立命的重要環節，更是回報可觀的投資項目。本文將詳細為您介紹當前房產投資中的大熱項目—美國房產投資。

美國房產市場情況簡介

      美國東臨大西洋，西濱太平洋，北接加拿大，南靠墨西哥及墨西哥灣。從北美洲西北部的阿拉斯加州，到太平洋北部的夏威夷州，國土總面積達9372614萬平方公里，更有22680公里的海岸線。作為世界經濟大國，國民生產總值位居世界首位。美國的經濟高度發達，工農業生產門類齊全，集約化程度高，而房地產業則更是美國國民經濟的重要組成部分。       過去二十年里，美國的房地產業伴隨著社會的整體國民經濟發展，基本保持著平穩向上的發展趨勢。與此同時，美國的房地產投資回報率一直呈平穩增長趨勢。穩中求進的發展趨勢側面表現出美國房地產市場是一個理性成熟的市場，從長線投資來看，投資美國房產具有風險低、收益穩定、回報率高等特點。美國房地產業的健康協調發展還可以從租售房屋的空置率體現出來，美國房地產業一直以來都保持著很低的空置率，出租房屋空置率保持在5-8%之間，而銷售房屋空置率則保留在1-2%之間。
      作為土地私有制國家，美國的房地產市場的運作依賴于市場規律，很少受到政府干預的影響。在美國的房地產市場上，政府只是一個普通的業主，與所有其它業主一樣，遵守同樣的游戲規則。在與房地產管理有關的政府職能中，政府負責管規劃房屋建設，管理房地產從業人員，依法征稅和行駛警察權力。除此之外，政府對房地產市場不具備其它管理職能，既不審查開發公司的資格，也不發簽發房地產證。
      房產投資方面，美國房地產主要為租賃投資方式。商場、辦公樓、工廠等商業房產總體以租賃為主要經營方式，雖有買賣，但比例較小。以租賃為主要經營方式的房地產市場具備以下優點：有利于房地產市場的專業化、規模化經營；減少了公共部分產權分割帶來的麻項；有利于租戶盤活資金，減少資金被套牢的風險，且進退自如；有利于房地產證券化的發展；最重要的是，以租賃為主要經營方式，提高了房地產市場分析的“效率性”，由于房地產租金水平能比較準確地反映房地產市場的供求關系以及社會整體經濟形勢，租賃經營將使房地產價格的透明度增加，收集信息的效率提高，克服了房地產售價的易變和不可捉摸性。經濟學家認 為正常的房地產市場，從投資角度來看，某一房地產是否值得投資，很大程度上依賴于其產生租金的能力。這就是為什么有關房地產經濟的理論、估價方法等一般都 是建立在租金分析的基礎上的，而比較少用售價來分析。       在房屋管理方面，有健全的房產保險制度保駕護航，房產投資可以依靠房屋保險來分散和避免風險。

中國人來美投資房產現狀

      良好的投資環境和穩定的投資回報吸引了大量的中國投資者來美國投資房產。受到房產泡沫和金融危機的影響，2008年起美國房產價格巨幅下跌，直到2012年中旬，市場才逐漸回暖，房地產行業也迎來了強勁的復蘇。很多投資者抓住了這個時機，大量購買美國房產。根據紐約房產交易部門統計，2012年紐約房產成交額中，有33.7%的購房者來自中國大陸。

美國各大熱點投資區域對比

      美國房產投資的熱門地區主要集中于以波士頓紐約為主的東北部地區、以洛杉磯，舊金山為主的加州地區、以芝加哥為主的五大湖地區和以邁阿密為主的佛羅里達地區。由于佛羅里達州房產的風險性相對較高，本文中只對其他三個地區房產進行比較。
      就考量美國房產價格的另一個重要因素——教育環境——而言，波士頓地區則更是具備得天獨厚的優勢：波士頓地區內群聚著65所公立及私立大學，其中不乏世界頂尖的學府，例如哈佛大學，麻省理工學院等，而位于波士頓市中心的東北大學和波士頓大學也是全美前60名的綜合性大學。大學城的環境，帶動了整個區域經濟和房地產市場，使波士頓地區成為了房產投資者們鐘愛的區域。

波士頓地區環境介紹

       波士頓作為馬賽諸塞州的首府，也是新英格蘭地區最大的城市。 是美國最古老，最有文化的城市之一。它也是高等教育和醫療保健的中心，被稱為世界性的科研、技術和教育中心。緊鄰大西洋的濱海位置，市中心貫穿而過的査爾斯河，都是波士頓眾多地理優勢的代表。波士頓和整個新英格蘭地區一樣，屬于大陸性氣候。但是由于瀕臨大西洋，波士頓的氣候也明顯受到海洋的影響，夏季溫暖，秋季宜人，冬季多雪，四季分明。

波士頓房產投資三大優勢

一、子女入學就近購房居住
      波士頓作為擁有65所大學的大學城，吸引著無數的中國留學生。逐年上漲的租房價格和緊俏的房源，使留學生投資買房成了解決住房困難的可行手段。
二、房屋出租市場的高回報率
      波士頓大量的外來人口使房屋出租價格逐年上漲，房地產的高回報率一直以來都吸引著投資者的眼球。隨著各所大學的擴招，校區附近的房屋租賃市場有飛速增長之勢。房屋出租價格的上漲，使波士頓地區房屋回本時間縮短為12年至18年，相比北京上海50年至83年的房產回本時間，再加上美國房產法律的高度私有化，綜合比較之下，投資波士頓房產不失為一種明智之舉。
      作為波士頓地區最大的房地產連鎖公司， NextGen Realty 對2012波士頓主要地區房屋出租價格進行了統計。哈佛大學和麻省理工大學所在的cambridge區，一套40平米的一室一廳價格為$1800-$3000；波士頓大學所在的brookline區和brighton區，同樣的一室一廳價格 為$1800-$2700；在東北大學所在的boston區，價格則為$2000-3000。相比這些地區的房屋出售價格，買房居住每月的按揭的費用要遠遠低于租賃同等住房的價格。從2012年初起，許多其他地區的學生家長在波士頓購買房產，這樣既解決了子女在波士頓學習的居住問題，還建立了一筆穩定的房產投資。子女結束學業后，還可以將房產出售或者出租獲得可觀的收入。美國經濟的進一步回暖，決定了房地產市場會在接下來的五年內穩步回升，在租金上漲的區域，比如東北大學，波士頓大學附近地區，房產價格也會較其他區域上漲更快。綜上，我們推薦易于租賃的區域，以取得租金收入和房價上漲的雙贏投資收益。世行預測美國房產在2013年會上升2%，而房產的上升會帶動銀行業的復蘇，因此，可以預見銀行業將會放寬貸款申請難度，而隨著銀行銀根的松弛，購買需求也會進一步上升，進一步從反方向拉動房產市場的進一步上揚，形成良性循環。
三、波士頓優美的環境和安全的社會治安適合人類居住
      波士頓地區曾被評為全美最安全的城市，其主要居民平均學歷居美國各城市榜首。優美的濱海城市，臨近度假勝地Cape Code島和避暑勝地緬因州，給了波士頓各種休閑度假的好選擇。南鄰世界金融經濟中心，紐約市，也是波士頓居民可以很愜意的享受雙城生活。優美的環境，適宜的氣候和安定的社會治安，使得波士頓成為全美人們養老度假的首選城市之一。