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美國的住房政策主要包括直接提供資金進行資助的政策、信貸政策和稅收政策。稅收政策在美國住房業發展中發揮著非常重要的作用，目前，美國每年在住房稅收方面的支出大大超過直接提供資金的資助力度。本文在系統收集相關文獻和美國住房與城市發展部、統計局、州住房機構全國委員會、全國低收入住房聯盟等機構發布的最新數據的基礎上，對美國住房稅收政策進行了闡述，并對其產生的效應進行了分析。

　　一、與住房有關的主要稅種

　　在美國與住房有關的稅種主要有： ①房地產稅，又稱不動產稅。對土地和房屋征收，需要每年繳納。稅基是房地產評估值的一定比例（ 各州規定不一，多數從20% ～ 100% 不等） 。目前美國的50 個州都征收這項稅收，各州和地方政府的稅率不同，大約為1% ～ 3%。房地產稅多由地方政府征收。②房地產交易稅。房地產買賣時繳納。不同的州稅率不一樣，從科羅拉多州的0. 01% 到哥倫比亞特區的2. 2% 不等，征收該稅的州中約2 /3 稅率低于0. 5%。密西西比等15個州不征收房地產交易稅。③所得稅。個人所得稅實行超額累進稅率，最低稅率為10%，最高稅率為35%，房地產出租形式的收入適用該稅。資本利得稅（ Capital Gains Tax） 依據房地產出售時所獲得的差價收入征收，購入賣出間隔超過一年，適用的稅率較低，購入賣出間隔不超過一年，適用的稅率較高，與一般所得稅的稅率相同。④遺產稅和贈予稅。住房作為遺產和被贈予時征收該稅。

　　二、住房業的稅收優惠政策

　　美國住房產業的稅收優惠基于對象可劃分為兩種類型，一種是針對有房戶的稅收優惠，另一種是針對住房投資者的稅收優惠。2007 財政年度美國聯邦政府與住房相關的稅收總支出為1311 億美元，受金融危機的影響， 2008 財政年度有所降低，為1111 億美元。

　　1. 針對有房戶的稅收優惠

　　（ 1） 將住房抵押貸款利息和不動產稅從應納稅收入中扣除。美國早期稅法規定，在征收個人所得稅時對所有抵押貸款的利息支出均可減免。從1986 年起，只有用于購買、建造和修繕住房的貸款利息支出才可以減免稅收，極大地刺激了住房建設的發展和人們買房的積極性。從1997 年起，有房戶被允許從其應納稅收入中減去首要住房（ Primary Residence）和第二住房（ Secondary Residence） 的價值不超過100萬美元的住房抵押貸款利息。將住房抵押貸款利息從應納稅收入中扣除是聯邦政府最大的稅務支出項目之一， 2007 財政年度約減免稅收737 億美元。除了住房抵押貸款利息外，有房戶可以從應納稅收入中減去他們在該納稅年度中為其擁有的首要住房繳納不動產稅。通過該項政策， 2007 財政年度約減免稅收285 億美元。2007 財政年度，上述兩項扣除導致的個人所得稅減免占當年與住房有關的稅收總支出的78%。

　　（ 2） 出售主要住房資本利得豁免。1997 年《納稅者負擔減輕法案》實施，對原有的住房出售資本利得稅減免政策進行了調整，統一了減免的標準，擴大了受益面。根據該法案，有房戶出售過去5 年內居住滿2 年（ 可以是不連續的） 的首要住房的（ 部分） 獲益可免繳聯邦資本利得稅。單身的有房戶免征資本利得稅的最高收益為25 萬美元，已婚夫婦免征資本利得稅的最高收益為50 萬美元。由于美國的房價并不高、房價變動也相對較小，住房出售收益能夠達到以上額度的很少。對于某些特殊情況，如工作地點變更、健康原因、不可預見的環境變化（ 死亡、離婚、分居、納稅者本人或其他特定的合格個人一胎多生） ，住房出售時可以按過去5 年內居住合格天數占730 天（ 兩年） 的比例對資本利得稅進行減免。每兩年，有房戶可享受該項優惠一次。通過該項政策，2007財政年度約減免稅收168 億美元，占當年與住房有關的稅收總支出的12. 8%。

　　（ 3） 針對低于免稅標準的有房戶的稅收減免。低于免稅標準的有房戶享受不到住房抵押貸款利息和不動產稅扣除帶來的所得稅減免。根據2008 年實施的《住房援助法案》，2008 和2009 年，這部分有房戶每年可以從應納稅收入中扣除一定數額的財產稅（ Property Tax） 從而獲得相應的稅收減免。對于單身有房戶，扣除最高額度為500 美元； 對于已婚夫婦共同申報，扣除最高額度為1000 美元。繳付的財產稅低于最高額度時，按繳付的財產稅額執行。

　　2. 針對住房投資者的稅收優惠

　　（ 1） 低收入住房稅收補貼。由1986 年頒布的《稅收改革法》設立，它允許合格出租房的投資商在10 年內每年從應繳的聯邦個人所得稅中減去該不動產“資格基數”的一個固定比例。“資格基數”采取如下方法計算： 從項目的開發總費用中減去地價及其他相關費用得到“合格基數”，合格基數乘以該項目中低收入住戶單元所占的比例得到“資格基數”。項目位于房價相對收入偏高的“困難開發區”、低收入家庭集中的“合格人口普查區”時，將會額外得到一個130% 的“基數擴大系數”，從而提高資格基數值。對于新建項目和重大修繕項目，為期10 年的稅收補貼總額相當于資格基數值的70%，每年可得到的稅收補貼約為資格基數值的8% ～ 9%;對于修繕費用低于每單元3000 美元的不動產或那些同時接受其他聯邦資助的不動產，為期10 年的稅收補貼總額相當于資格基數值的30%，每年可得到的稅收補貼約為資格基數值的3% ～ 4%。2007 財政年度，該項目減免的稅收約為51億美元，占當年與住房有關的稅收總支出的3. 9%。

　　（ 2） 與住房有關的免稅債券發行。與住房有關的免稅債券主要有抵押貸款收益債券、房屋貸款抵稅憑證債券和多戶住房債券。購買由各州為給首次購房的中低收入住戶（ 收入不高于當地收入平均水平的115%） 提供低息抵押貸款而發行的抵押貸款收益債券所賺取的利息免征所得稅，以發行債券獲得的收益提供的低息貸款可用于購買新建住房或者現有住房，要求住房價格不超過地區平均住房價格的90%。為發行房屋貸款抵稅憑證而發行的債券利息免征所得稅。首次購房的中低收入家庭通過憑證可從它們的聯邦稅單中減去他們支付的抵押貸款利息的10% ～ 50% （ 不超過2000 美元） 。該方法為那些收入不足以享受抵押貸款利息扣除退稅的住戶提供了納稅優惠。2007 財政年度，上述兩種債券的利息免征所得稅13 億美元。購買由各州為提供低息抵押貸款資助出租房開發而發行的多戶住房債券所獲的利息免征所得稅。這些出租房中至少應有20% 的住房單元（ 在某些目標地區為15%） 必須為收入不高于地區平均水平50% 的家庭保留，或者40%的住房單元必須為收入不高于地區平均水平60%的家庭保留。2007 財政年度，多戶住房債券的利息免征所得稅7 億美元。2007 財政年度，與住房有關的免稅債券發行導致的稅收減免占當年與住房有關的稅收總支出的1. 5%。

　　（ 3） 歷史建筑修繕稅收補貼。歷史建筑修繕稅收補貼由1978 年的《稅法》設立，它允許參與由聯邦指定的歷史性建筑物修繕工程的投資商獲得聯邦所得稅補貼，價值1 美元的補貼就等于減去1 美元的應繳所得稅。該補貼在數額上等于項目修繕花費的20%。歷史建筑修繕稅收補貼對于居住建筑和非居住建筑同時適用。2007 財政年度，歷史建筑修繕稅收補貼為4 億美元，占當年與住房有關的稅收總支出的0. 3%。

　　（ 4） 出租房折舊高于按其他折舊體系（ Alternative DepreciationSystem） 導致的所得稅減征。2007 財政年度，該項稅收減免為43 億美元，占當年與住房有關的稅收總支出的3. 3%。

　　三、美國住房稅收政策的效應分析

　　（ 1） 極大地刺激了人們購買住房的積極性。美國的住房稅收減免主要提供給了有房戶。以2007 財政年度為例，有房戶占美國家庭總數的68. 1%，聯邦政府直接提供給有房戶的稅收減免為1190 億美元，占當年住房稅收總支出的90. 8%，其中從應納稅收入中扣除住房抵押貸款利息和房地產稅獲得的所得稅減免為1022 億美元，占當年住房稅收總支出的78%。在提供給住房投資者的稅收減免中，有一部分稅收減免的實際受益者也是有房戶，如州和地方政府用于資助自有房購買而發行的債券利息免稅，2007 財政年度為13億美元，占住房稅收總減免的1%。租房戶只能通過承租獲得稅收減免資助的出租房間接地享受住房稅收優惠政策帶來的好處，以2007 財政年度為例，聯邦政府住房稅收總支出中提供給出租房建設修繕的部分不超過8%，而當年租房戶占全國家庭總數的31. 9%。因為有房戶能夠更多地享受政

　　府提供的稅收補貼，低交易成本、遺產和贈予稅統一抵免制度使住房轉手無后顧之憂，越來越多的家庭被吸引到購房隊伍中來，目前美國家庭中有房戶接近70%，在發達國家中處于較高水平，自有房的平均面積也逐年增加，目前已超過200平方米。

　　（ 2） 有效地抑制了住房的過度消費和投機。房地產稅既是地方政府重要的財政收入來源，又對住房過度消費和投機具有抑制作用。對于很多的有房戶來說，每年征收的房地產稅是一筆不小的開支，而且，房價越高，房地產稅賦越重。這就使得很多家庭做出購房決定時不僅要考慮購房成本，而且要考慮保有和空置住房的稅收成本。因而，大多數家庭購買和擁有住房時會充分考慮自己的真實需要和承受能力。房地產稅也是州政府調控土地資源配置的主要手段，能夠有效地阻止亂占地、占好地、占大地的現象發生，有利于從源頭上防止住房開發的投機。此外，美國政府也通過限制稅收減免政策的適用范圍來抑制住房的過度消費和投機。比如，在征收聯邦個人所得稅時，住房抵押貸款利息扣除只適用于首要和第二住房，房地產稅扣除則只適用于首要住房； 各州通過發行免息債券給中低收入家庭提供的低息抵押貸款也僅適用于首次購房，并且要求住房價格不超過地區平均住房價格的90%; 出售住房資本利得稅的豁免僅適用于首要住房，而且每兩年只能享受1 次。征收房地產稅和限制稅收減免政策的適用范圍相結合，有效地抑制了住房過度消費和投機。在美國，一個家庭擁有多套住房的情況只占極少數，炒房的現象也較少。

　　（ 3） 在中低收入家庭住房保障方面發揮了重要作用。美國政府通過直接的資金補貼、寬松的信貸政策等方式為中低收入家庭提供住房保障，其中稅收減免政策發揮著十分重要和獨特的作用。針對投資者的稅收補貼的實際受益者為中低收入家庭，特別是低收入家庭。到目前為止，州和地方政府住房金融管理部門通過發行抵押貸款收益債券的收益為360 萬個家庭首次購房提供了低利率的貸款，每年資助大約10 萬個家庭； 多戶住房免稅債券項目則資助開發了近100 萬套出租房，每年新增3. 4 萬套廉租住房。至2005 年為止，低收入住房稅收補貼項目資助開發了超過153 萬個單元的出租房，該項目所容納的住戶比50 年前成立的公共住房項目還要多。對有房戶的直接稅收補貼也有一部分為中低收入家庭獲得。以2007 年為例，年收入低于5 萬美元的納稅人中，有488 萬個納稅人獲得了住房抵押貸款利息的聯邦個人所得稅前扣除，總收益為28 億美元； 有496 萬個納稅人獲得了房地產稅的聯邦個人所得稅前扣除，總收益為12 億美元。

　　（ 4） 有力地促進了二手房市場的繁榮。美國的住房交易稅較低，一些州甚至不征收交易稅。同時，又對住房出售利得實施了稅收減免措施。出售過去5 年內居住滿2 年的首要住房的（ 部分） 獲益可免交聯邦資本利得稅，對單身戶和已婚夫婦的免征額分別高達25 萬美元和50 萬美元。對于一些特殊情況，雖然過去5 年內未居住滿2 年，仍可獲得部分減免。實際上，大多數交易無需繳納資本利得稅。低交易稅和資本利得稅減免措施使得住房交易的成本較低，有力促進了二手房市場的繁榮。在美國房地產市場中，二手房交易占據了主要部分。近年來美國二手房與新房成交量之比約為6比1，受金融危機的影響，2008 年美國二手房總銷售量同比有所減少。美國房地產交易商協會（ National Association ofRealtors，NAR） 報告顯示，2008 年美國二手房總銷售量仍達494 萬幢。