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2014年是美國寫字樓類商業地產豐收的一年，受益于高就業率和GDP增長，全美平均空置率創2007年以來新低。下圖深綠色代表新建寫字樓面積，淡綠色代表被承租寫字樓凈面積，黃色曲線為空置率。從圖上我們可以看出，自2008年第三季度之后，寫字樓市場的供應量一直都在縮水，直到2013年3月才有小幅回升。另一方面，自2010年起，寫字樓的需求量就在穩步回升，供小于求的狀況也使得最近今年的空置率一直下降。

就業GDP雙響炮

根據美國勞工部統計，2014年美國就業市場產生300萬新增就業機，同比2013年的230萬增長近30%。就業市場走勢強勁，推動了對寫字樓的需求；同時，寫字樓的擴張也提供了更多的就業機會。根據CBRE數據顯示，興建寫字樓為就業市場帶來40.71萬個崗位。

在宏觀經濟層面，美國GDP增速超過預期，年增長率達到2.4%。下圖基本概括了2014年下半年宏觀層面的走勢，貿易這塊一直是美國的弱勢，隨著美元看漲、國民購買力增強，貿易逆差在2015年可能會繼續擴大，拖累GDP增速。另一方面，國內購買力增強也拉動內需和房地產市場。經濟學家預測，天平最終會傾向“消費者”這端，內需增長也會抵消貿易逆差，美國GDP增速仍將繼續上揚。

空置率走低租金看漲

數據顯示，2014年全美寫字樓凈出租面積約為490萬平米，是自2007年以來業績最好的一年；其中40%位于市中心區域，60%位于郊區。曼哈頓依然遙遙領先，凈出租面積高達67.87萬平方米，緊隨其后的是休斯頓（51.14萬平米）和圣何塞（36.26萬平米）。就行業角度來看，金融服務業、高科技行業仍是寫字樓租戶的大眾群體。其中，東部主要以律所、金融機構為主要租戶；西部以硅谷為代表，多為高新產業租戶；南部則是以德州為首的能源業為主；中西部主要租戶為制藥醫療機構。

2014年第四季度全美寫字樓平均空置率為13.9%，達到自2008年以來的新低。隨著空置率持續下降，寫字樓租金也一直走高。目前全美平均租金為28.30美元每平方英尺，預計年增長率在3%-7%之間。從寫字樓投資者角度來看，目前的年平均回報率在4%-7.75%之間，略高于零售類商業地產。

下圖為全美主要城市CBD與郊區的寫字樓租金對比，CBD區域租金整體高于郊區。舊金山、曼哈頓、洛杉磯、華盛頓、波士頓、西雅圖等一線城市毫無疑問排在租金榜首。但由于本身地價較高，因此回報率不及二、三線城市，其價值主要體現在長期增值、保值潛力上。

根據NCREIF數據顯示，寫字樓類商業地產年均整體回報率為12.36%，其中5%為每年租金收益，7.36%為地產增值。

未來3-5年走勢分析

根據NAREIG商業地產部分析，寫字樓求大于供的狀態會在2018年-2019年間得到緩解；在此之前，租金會一直層上升趨勢。對于傾向投資寫字樓的投資者，可以選擇像休斯頓、達拉斯、西雅圖等準一線城市。此地區價位尚可，回報率較高，并且經濟發展前景良好，有極大的升值空間。在美國經濟大環境明朗的前提下，機構及個人投資者加速入資美國；這可能導致商業地產整體售價上升，從而導致回報率下降。