近年來，國內一線城市房價屢創新高，同時國人海外購房熱情也空前高漲，其中以美國為最。
復星國際以總價格7.25億美元購得紐約的第一大通曼哈頓廣場，綠地集團以50億美元購得美國紐約布魯克林的大西洋廣場項目，SOHO與巴西財團聯手以7億美元購買了美國紐約通用大樓40%的股權，中國平安以24億人民幣買下了英國倫敦地標性建筑勞合社大樓。2013年12月，萬科亦表示將進軍曼哈頓的摩天大樓。
中國企業在歐美大都市的購房狂潮的背后，是中國高凈值人群的移民潮。
根據中國財富研究機構胡潤的研究，64%的中國百萬富翁已經移民或正在準備帶著他們的財富移民，而有三分之一的中國超級富豪（億萬富翁）已經移民。如果假設這個高凈值人群把5%的可投資產投資在海外房地產，將產生上萬億的需求，還不包括其他的配套服務。這種需求，加上人民幣升值的預期，以及國內房地產的限制和風險，構成了海外擴張的主要原因。
做為投資者，很關心的幾個問題會是，美國現在的房價貴嗎？美國房市的主要規律是什么？現在在美國購房，會有多高的回報率？
美國的房價歷史和規律
根據美國最權威的凱西·席勒房價指數（席勒是2013年諾貝爾經濟學獎獲得者），從1890年到2013年的123年中，有28年是下跌的（占23%），95年是上漲的（占77%）。其中跌得最深的是2008年，即金融危機最糟糕的一年，跌幅達18%。連續下跌達到5年的只有兩次，第一次是1929-1933年的大蕭條時代，累積跌幅達26%；第二次是2006-2011年的由房地產泡沫破滅引發的金融危機，累積跌幅達33%。
那么美國的房價在一個正常的年份漲得會有多快？在過去的123年中，美國房價平均內生（幾何）增長率為3.07%。這個數字的邏輯是從哪里來的？在同樣的123年中，美國CPI通脹率為2.82%。如圖一，美國的房價以高于通脹率千分之2.5%的速度漲了一百多年。一般的常識是房地產是抗通脹的，此言不虛。在扣除通脹率后，房價就基本不漲了。
美國房價會漲多快？
如下圖一表現出美國房市的兩個規律。第一，美國房價的長期增長率為3.07%，略高于美國通脹率。第二，如果房價變動偏離這條軸線，無論太高或太低，其后的趨勢可以預測，即會回到這條軸線。
圖一：美國123年扣除通脹后的房價歷史
（資料來源：美國勞動力統計局，威斯康辛大學）
這條軸線也告訴我們，截止到2013年，美國的房價在經歷了2006-2011的下跌，和2012-13的上漲后，已經回到、甚至略高于扣除通脹后的歷史平均價位。這表明美國的房價在將來的漲幅不會高于歷史平均（3%）。其他可以考慮的因素包括由于美國退出量化寬松帶來的融資成本的上升，以及美國經濟回暖；這兩個因素對房價的影響是相反的。
除了看通脹調整后的房價，另外一個公認的衡量房價貴賤和預測房價走勢的重要指標是房租對房價的比率。其邏輯是房租代表了真實的需求（而非投資價值），相對于這個需求的房價就可以衡量房價的貴賤。
那么到底是通過房租上升還是房價下跌來讓房租對房價的比率回到歷史平均呢？2007年，美國三位經濟學家（Davisa, Lehnertb,和Martinb）發表了一篇研究美國整體房租對房價比率的文章。文章的摘要，現在讀起來讓人凜然心驚，這樣寫道：“根據美國1960年以來數據我們構建了房租對房價比率的時間序列。我們發現在1960到1995年之間美國的房租對房價比率在5%到5.5%之間，但是1995年后很快下降。到2006年末，房租對房價比率已經到了3.5%的歷史低位。如果房租對房價比率要在今后五年回到歷史平均，房價可能會下降很多。”
后來的故事，如圖二所示，是房租對房價比率的大幅度上升，接近歷史平均。這個調整是通過房價的下降來完成的，包括在2008年發生的美國過去100多年最大的單年跌幅。
