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　美國各個州征收房產稅的目的的確不是打壓房價，讓房價下跌，而是讓房子保值增值。事實是美國高房地產稅的州，房價基本維持穩定，不怎么漲，也不怎么跌，上下頂多幾千美元的差價。甚至經濟危機導致房價下跌，他們的價格也跌不下去，為什么征房產稅是讓房子保值增值，而是我們專家所講的打壓房價呢？這要從房產稅的用途說起。

　　房產稅是什么東西？

　　美國50個州都征收房產稅，這一稅目是地方政府的主要收入來源，也是平衡地方財政預算的重要手段。征收房產稅的目的是維持地方政府的各項支出、完善公共設施和福利，因此美國房產稅的收稅主體是郡政府、市政府和學區。聯邦政府和州政府都不征收房產稅。一般來說，郡稅、城市稅和學區稅三者之間的比例為1∶1∶5.從構成來看，美國各個州征收房地產稅類似中國的教育費附加和物業費。是用來支持當地的小學，中學和高中的，圖書管，各種公共設施，還有道路建設。你的去當地公共教育的網站，輸入你家的房子地址，或者你租的房子的地址，就會有對應的學校。

　　你拿著closingstatement，或者租約，水電費的單子，孩子家庭醫生的體檢簽字就可以去學校報名了。這種學校就是人們常說的公立學校。免費，從小學到高中。

　　租房子也可以的原因是因為你的租金也包含了房地產稅，所以從這點來看，希望中國通過征收房產稅降低租金的人也失望了。因為學區是按照住址劃分的，所以就有好壞之說，好學區和差學區房價的差別是有的，類似中國的學區房比較貴的道理是一樣的。

　　美國每個州的房地產稅率不一樣，差別很大。同一個州每個城市的也不一樣，但是這個差別是微小的。一般而言，在美國凡是征收高額購物稅的州就少收房產稅。比如，加利福尼亞州的購物稅高達8.7%到11%，因此房產稅只付1.5%；而德克薩斯州的購物稅是2.5%，那里的房產稅竟然高達3.5%.加州人民偏愛買房子投資，同樣大小的房子比德克薩斯州的貴三到四倍，這好比上海的房子比新疆的房子貴3-4倍其實也是正常的。

　　美國沒有計劃生育政策，所以多生孩子是可以得到充分的房產稅回報的。中國有計劃生育政策，而且上學也不是全免費的。例如美國房地產稅最貴的州 Connecticut（康蒂尼歌），美國東北部，稅率5%.所以那里的房子都維持在20萬美元上下，很多都是十幾萬美元的。算一下房產稅你多買多為他人做貢獻，你家沒有三四個孩子上學補會來，心理不會平衡的。所以說，美國的房產稅是和鼓勵生育政策對應的。國家負責免費教育，鼓勵多生，你生的越多，享受的房產稅回報更多。我們國家你多生享受房產稅回報也不可能，而且你還要交社會撫育費。

　　美國房產稅單上，學區稅（UnifiedSchools），學區內的房產擁有者，必須為學區內的公立學校（指的是小學、初中、高中階段的學校）而交稅，稅率是房產價值的0.054372%，作為家庭，九牛一毛，但集腋成裘，就是學校一筆不小的收益。該學區收到的物業稅越多，學校越有錢，請的教師也越好，提高了該社區的品質，反過來，該學區的公立學校越好，房產越貴，出售、出租的價格就越貴，又從物質上保證了學校更好的發展。

　　在美國，征收的房產稅用來支付學生午餐、校車的費用、教學設備、教師的工資發放和福利改善等龐大開支。比如匹茲堡最貴的學區，一年平均預算就要 7000萬美元。因此，一般房產稅最高的地區，學區也都是最好的，因為有財政支持。所以這里的房產，每年的增值也大。而且自己的孩子從學前班一直到高中畢業，不用交學費。美國政府在使用稅收方面也接受老百姓嚴格的監督。

　　學區家庭交學區稅是義務，該學區學生入該學區學校，不僅無條件，而且全免費。再好的公立學校，不得以成績拒絕學區內的差生，因為我交稅，所以我有權利。交稅決定權利。

　　美國有稅，還有費。有公園費、防洪水費、救護車救火車養護費，為了維持這些公共設施，該區域的房產擁有者必須交費，價格非常低廉，差不多是兩碟中餐的價錢。但每個人都可以享用，比如公園是免費的，但救護車出車還是要付費，每年付的費只是它的維護費。

　　結論是：美國的房產稅主要是學區費而不是用于政府財政開支。而交了學區費你才可以享受相應的免費教育。

　　為何國際上房產稅是財政收入的主要來源？

　　房地產稅的確是國外地方財政的主要來源，占地方財政收入的70左右。比如美國為75，世界最窮的國家肯尼亞也占到69.國際上，房地產稅除了為地方財政提供充足的資金外，還有一個重要的職能，就是平穩房價，讓房地產保值增值，減少資源浪費和環境污染。所以目前中國很多經濟學家，財政專家建議中國通過征收房產稅，來抑制房價。但是他們沒有注意國外征稅的前提和用途。征房產稅的前提是土地的所有權。在中國買房，目前最長年限70年。美國房產則是永久性占有，世代相傳，但必須年年交“房產稅”。

　　其次是美國是土地私有，因此政府不征收土地出讓金。由土地所有人繳納地產稅有其合理性。而且美國推出房產稅的目的不是為了打壓房價，而是為了讓房價升值，藏富于民，讓老百姓獲得更高的價值。美國鼓勵個人創業，沒有行業準入限制，沒有有國有企業，對于企業基本不征稅，因此企業稅不能維持地方政府財政。當然更沒有政府持有國企股份。但是中國則完全不同。我們大部分稅收來源于企業，是間接稅為主。中國的財富也集中于政府手中。中國股市最大市值的持有者是財政部，中央匯金和地方國資委。國有企業實行壟斷經營。土地實際是全部國有化。表面上集體所有的集體土地，也是只有經過地方政府征收土地出讓金，才能上市交易。最近重慶，四川，武漢等地方政府動不動就推出幾萬億的經濟刺激措施，這說明中國的地方政府權力太大，不是窮政府，而是極其富裕，雖然他們嚴重依賴于土地財政。但是土地財政是掠奪，是現代的“圈地運動”。

　　第三，美國沒有土地出讓金，也沒有物業費，沒有壟斷國企，沒有計劃生育撫育費。美國房產稅支出大頭用來支付學區費而不是像中國一樣，征稅目的用于維持政府財政開支。房產稅從國外的用途上看，類似與中國的物業費+擇校費+公共維修基金。主要用在公共開支上，如學校，街道整修、公園、垃圾清理、警察、消防、教育、公交、博物館、圖書館等。從財政學來講，滿足社會公共需求才是征稅的主要原因，既然現有的稅收能滿足公共需要，為什么要征房產稅呢？多余的稅收會流到誰的腰包里呢？毫無疑問就是有財政大權的人手里。

　　國外如何調控房地產價格？

　　先要明確，不管哪國百姓，都沒有不嫌房價高的。但是要分析中國房價高的原因。中國房價高的主要原因在政府收的土地出讓金太多，政府在房地產收的稅太多。而不是政府收的稅費太少的緣故。外國政府也要為樓市調控使出渾身解數。由于房地產泡沫可以誘導人們把超量資本投入到不能再產出消費品的房子上，這就限制了對其他生產領域的資本投資，這對一個國家乃至全球經濟是巨大的潛在威脅。

　　全世界各國政府調控房地產的主要手段是信貸政策。為了鼓勵買房，讓房地產帶動經濟發展，美國政府成立了房地美和房利美公司，很多地區房子實際上是零首付。而對于有些國家由于房價過高，采取的政策是提高首付。實際上只要中國對于住房的首付全部提高到50%以上，第二套房首付90%以上，那么投資性需求立即消失。為什么？因為沒有了杠桿效應。

　　為什么說房產稅屬于惡稅？

　　房產稅屬于無源之稅。你經營企業，不賺錢，可以不交稅。但是房產稅不同。我們的財政部和經濟專家說房產稅要按照房子的評估值來征稅。什么叫評估值？就是交易價格的市值征稅。所謂的市值征稅就是假設你的房子賣出去，然后按照成交價來征稅。但是實際呢，你的房子賣出去了嗎？沒有！所以房地產稅屬于惡稅，就是你不賣方也要交稅。你沒有收益，也是按照假設你有了收益來交稅。而是你交了稅還不享受相應的服務。你還要交孩子的學費，還要交擇校費，入托費。

　　中國的房產稅按照市值征收實際上更惡于美國。美國地方政府常常測評每個地區的房產價值，但遠遠低于當年的成交價。一美國朋友花了三十萬美金買的獨立別墅，金融危機前的成交價漲到120萬美金，金融危機后，100萬依然有人接盤，但它的房產估值今天是59萬美元。洛杉磯地區的房產稅是1%，也就是說，朋友的房產稅一年只繳納五千九百元，這是中等收入的一個月的工資。在美國，買得起房子就意味著交得起房產稅。

　　對于一個美國房主來說，房產估價和稅率是決定其要繳納的房產稅高低的兩個關鍵因素。對房產進行估價的權力掌握在地方政府手中。不過，由于與學區稅相比，郡稅和城市稅所占比例并不大，地方政府在對房產進行估價時，通常都會表現得比較“保守”，評估出的房產價值一般僅定為市場價格的50—75.加利福尼亞州的法律更明文規定，房產稅的稅基是政府的專門評估部門所確定的房屋市場價格的40.為了吸引外來投資，有的地方政府還會在一定程度上低估大額房地產價值。在美國稅高地區，學校好，目前，美國50個州都已征收房產稅，稅率一般為1至3，從2000年到2007年，由于美國中等價位房的房價增長了 48，美國房產稅相應地在同期有了62的增幅。美國房產稅七成用于支付學區義務教育、改善治安和公共環境，從而讓學區周圍環境改善，房價自然升值。在大多數美國老百姓看來，交了房產稅后孩子可以享受十幾年的義務教育，他們當然愿意交稅。這充分體現了稅收“取之于民，用之于民”的理念。

　　結論：美國征收房產稅目的是讓房子保值增值，而增值的手段是房產稅絕大部分都用于學區費。同時對應的是美國教育免費，鼓勵創業，企業稅很少或者沒有。同時美國是土地私有，不征收土地出讓金，不對房地產企業征增值稅。