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   上一個“買房子就能賺錢的黃金時代”真地已過去了。對于這一點，參加第六屆中國地產年會的三位重量級經濟學專家無一否認，與陳淮同出席發表演講的經濟學專家還有新華指數公司首席經濟學家、上海交通大學海外學院金融研究所所長金巖石以及多部委專家央企戰略顧問、華東師范大學房地產系主任長華偉。第六屆中國地產年會于26日下午在華僑城洲際大酒店大宴會廳召開，約300位來自房地產行業內的聽眾到場齊聚一堂。經濟學家們緊鑼密鼓地演講了三小時，座無虛席。

    新黃金時代更給力，也會更多淘汰

    諸如一系列“今年8月取消限購令、9月松綁限貸政策、近期又迎來降息……”的政策變化，不能單純地解讀為救市，陳淮分析，這實際是政策的“伺機而退”，即，政策選擇了對的時機推出房地產市場，因為現在的房地產市場已有了新常態———“政策主導影響市場轉變為市場機制顯現，令真正的黃金十年才剛剛開頭，走到了市場說了算的時代”。陳淮指出，這個新黃金十年是發展的十年，又同時是優勝劣汰、殘酷調整的十年！是產業素質全面凈化，行業的抗風險能力、市場適應能力、國際競爭能力不斷提高的新十年。同時也是病弱個體不斷淘汰的十年。華偉也認為：“未來十年，房地產的發展會比以前更加給力。”2013年開始，政府樹立以市場為導向的新的市場經濟體制，但因歷史原因，市場經濟的起點處于“負起點”。

    對此，金巖石稍顯“悲觀”地指出，從現在開始，我們真正能夠在樓市中賺錢的機會越來越少了。房地產行業將經歷大洗牌，未來能活下來的開發商，有三個層次的標準：一是要被金融市場接受，所以已經上市的房地產企業十個里面能活九個，而非上市的房地產企業十個里面最多活一個；二是房地產產品的證券化，這要求開發商的產品具有三個特征———高端、大盤、全功能，這樣才能讓房地產商在賣房子的同時賣現金流；三是全球化，你未必非得具有全球化的業務，但必須具有全球化的視野，這才能在有機會、有夢想的中國，獲得發達國家過剩資金的青睞，分享全球化的紅利。

    城市九死一生？選對城市很重要

    同樣，專家也很默契地拋棄了整體論市，提出整體全國來談房價走勢已沒有意義，“城市”對于房價的影響至關重要，在未來，必定會出現某些城市房價繼續上漲，某些城市會下跌甚至崩盤。金巖石指出，城市九死一生。在城市化完成的2025-2030年，中國85%的區域會變成無人區。那么在無人區，有一些城鎮，房價會一文不值。而在人口集聚的17個城市群，這些城市的中心區域房價將繼續上漲，漲到令人目瞪口呆。至于如何得出這17個城市，金巖石引用了相關機構的結論：2012年中國企業平均年薪在6萬以上的只有8個城市，隨后是平均年薪4萬-5萬之間也是8個，加上廈門的財富存量實際上在這些二線城市的范圍之內，這樣我們就得到17個城市。未來房價上漲的城市就鎖定在這17個城市當中，而且重點是在這17個城市的中心區。

    而陳淮也給出了“選城市”的標準，提醒開發商在發展策略上更需要關注到城市的規模與產業結構。根據十八屆三中全會明確提出“要特別地發展中等城市”，以及上個星期五國務院又新出臺小、中、大、特大等級以及核心城市的人口數量劃分標準，人口在500萬以上的27座特大城市和核心城市很可能是以后的嚴控城市。而100萬到500萬人口其中相當一部分將是房地產業的主戰場，是人口聚集的核心地方。

    值得注意的是，不能簡單以一、二、三線城市劃分來對號入座，100萬人口城市有很大的發展空間，500萬的城市不一定有機會，因為產業結構各不一樣，直接影響城市發展的未來。

    房地產在“跨界搶錢”？那都是表面！

    對于時下輿論中最熱詞“跨界”，以及今年以來頻頻報道的多家知名房地產“跨界搶錢”，專家們也給出了自己的看法。華偉表示，關于潘石屹等地產大佬的跨界，實際上就是一個“娛樂話題”，是吸引人的眼球，轉換一下它的形象和口味。真地跨界了嗎？不可能��！許多大型房地產企業跨界“金融”行業、注資地方銀行等金融機構，也是無奈之舉，只有這樣才能與地方捆成一體，關鍵時候才能獲得地方上的支持和資源，不僅獲得了信貸、金融支撐，更多的是獲得了區域發展的優先權。

    陳淮直指“房地產跨界”就是大家造出來的沒有多大意義的詞！資本的本質就是賺錢，不在于它具體做什么。市場經濟就是為別人生產他需要的產品，蓋房子也是為別人蓋。資本和產業不一樣，我們的企業是公司，不是工廠。投資就是投入的是錢，取出的是更多的錢就行了，至于以什么為依托并不重要。

    但陳淮提出，房地產到了自身需要很大的延伸的時候了。主要表現為進一步加強“資產化、金融化、證券化和網絡化”，當房地產市場化特征越明顯，越能找到市場上的專業化分工來對接，分散房地產自身承擔的市場風險。

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    中國地產年會

    中國地產年會由南方都市報與北京大學匯豐商學院合力創辦于2009年，后于每年11月定期舉行，兩大機構合力、傾力打造中國地產話語平臺。中國地產年會作為目前中國房地產業界深具影響力的大型年度活動，已在業內形成較大的影響力。

    歷屆年會

    2009年第一屆中國地產年會：

    主題：中國人居60年

    中國地產仍處在金融風暴的漩渦，20多位全國重量級的經濟學家、100多家開發商，構成了這次年會的豪華陣容。年會以“中國人居60年”為主題，專家學者們圍繞著“經濟危機下的地產嬗變”、“中國宏觀經濟與房地產走勢分析”分論題展開討論。

    2010年第二屆中國地產年會：

    主題：中國地產的變革與未來

    在復雜多變的經濟形勢和社會公平兼顧的雙重影響下，中國房地產將走向何方？主題是“中國地產的變革與未來”。當時，中國經濟復蘇態勢確定，但全球經濟仍然撲朔迷離，如何疏導貨幣之水，讓房地產健康發展，建立長效穩定的機制，成為了論壇的焦點。本次特設中國地產思想論壇和中國地產經濟論壇。思想論壇有孟曉蘇、秦虹、董藩等官方學者到場發言，探討“十二五”規劃下，中國地產可能面臨的政策環境和市場變革；經濟論壇則集合經濟學領域專家學者和金融界企業代表，龔方雄、張平等發表演講，集中談論“寬松貨幣政策下的地產之道”。

    2011年第三屆中國地產年會：

    主題：多路徑下的中國地產進化論

    這一年，美國寬松貨幣政策接二連三，熱錢橫流，國內經濟面臨著“高通脹、緊貨幣、調結構、保民生”的局面，“限購、限貸、限價”的房地產政策一波又一波。年會主題定為“多路徑下的中國地產進化論”，吸引了珠三角地產界300多名嘉賓到場聆聽。在面對“房價拐點已現”的輿論聲中，專家們理性提出“沒有政府救市必要性”的論調。

    2012年第四屆中國地產年會：

    主題：白銀時代的地產法則

    2012年成為開發商的分水嶺，宏觀調控持續釋放的壓力宣告中國房地產黃金十年正式結束的同時，下一個十年———白銀時代該怎么玩？第四屆中國地產年會的主題為“白銀時代的地產法則”，圍繞怎樣獲取土地，現在是拿地的好時機嗎；融資之難，短期有解決的可能曙光嗎；產品為王與成本控制、創新與擴張，哪一個要素在開發商的發展中至關重要等諸多問題，展開論述。

    2013年第五屆中國地產年會：

    主題：后政策時代房地產趨勢

    本屆中國地產年會恰逢十八大三中全會改革《決定》剛剛公布，今年的年會主題為“后政策時代房地產趨勢”，現場將及時重點解讀三中全會之后，后政策時代房地產行業發展趨勢。本屆年會的主講嘉賓包括了多位房地產政策、金融領域研究的重量級專家，分設“三中全會政策的全面解讀”、“貨幣政策前瞻及全球金融動向”、“中國房地產未來發展和趨勢”、“中國未來經濟增長趨勢與宏觀政策著力點”四個主題演講，分別從宏觀政策、經濟、金融、國家戰略、行業發展等多維度多角度解讀，打造“中國主流地產思想庫”，為珠三角房地產從業人員解讀政策內涵指點樓市走向。