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但長期來看，會有所不同，因?yàn)樽》夸N量下滑將拉低房屋價(jià)格。經(jīng)濟(jì)狀況漸入佳境的美國人將買下房子用于出租，從而增加租賃房的供應(yīng)量，減少租房價(jià)格。租金降低，買房的窮人會更少，但他們?yōu)樽》恐Ц兜某杀菊�體上會下降，而他們手中的可支配收入就會增加。

對窮人福利有正面影響最近的數(shù)據(jù)顯示，美國的住房擁有者已下降至67%左右，低于經(jīng)濟(jì)衰退之前水平。這對最窮的人傷害最大，他們中的止贖率相當(dāng)高。

當(dāng)初正是抵押貸款補(bǔ)貼讓這些人作了錯誤的決定，去購買他們本來負(fù)擔(dān)不起的住房。現(xiàn)在，有很多這樣的人失去了房子和過去的信用記錄。

也就是說，抵押貸款補(bǔ)貼在較長的時(shí)間內(nèi)提高了住房擁有者的數(shù)量的同時(shí)，可能也減少了窮人的可支配收入。它讓這些人過度投資房產(chǎn)的結(jié)果就是徹底失去住房。他們遭受了雙重?fù)p失。

抵押貸款補(bǔ)貼讓所有人，而不僅僅是窮人將自己的資本錯誤地配置，用于更低效的房產(chǎn)投資——人們的可支配收入本來可以更多。

換句話說，如果不把房屋價(jià)值計(jì)算在內(nèi)，人們都變窮了。若房價(jià)上漲，他們賣掉房子，小賺一筆，也能彌補(bǔ)損失，但房子要是不升值，他們就得蒙受損失。

這正是美國目前可能面臨的情況。由于在兩個住房市場周期內(nèi)，房價(jià)的變化可能出現(xiàn)50%至70%上下的變動，因此，在手中的房屋仍有可能大幅貶值的情況下，房貸補(bǔ)貼政策會讓更多人境況大不如前。類似情況尚未在美國發(fā)生，但過去20年里，已經(jīng)在日本出現(xiàn)。

也就是說，美國政府的新住房政策最有可能出現(xiàn)的結(jié)果是租房成本下降，買房成本上升。這樣，較之買房，租房留出的可支配收入會更多。而且，本來沒有買房能力的購房者也不會面臨失去住房的風(fēng)險(xiǎn)。

這基本上(并非完全上)是歐洲目前的情況。歐洲并沒有哪個國家在全國范圍內(nèi)擁有像房利美這樣的住房抵押貸款體系。與美國相比，那里的買房比例整體上較低，而租房比例較高(除歐洲南部外)。

但沒有人因此認(rèn)為，歐洲人過得不如美國人。這是因?yàn)椋瑲W洲的社會福利比美國好得多。他們的政府現(xiàn)在比美國有能力提高社會福利，因?yàn)樗麄儧]有像美國一樣，通過政府支持的住房機(jī)構(gòu)把預(yù)算都花在補(bǔ)貼住房抵押貸款上(有別于利率補(bǔ)貼)。

若評估美國的新住房政策，我們需要看它對美國人的整體生活質(zhì)量產(chǎn)生的影響，而不僅僅是住房擁有率。二者并不一樣。

通常的看法是，盡管歐洲的住房擁有率低于美國，但他們的生活質(zhì)量卻更高。這可能是美國新住房政策將會產(chǎn)生的作用。

美國預(yù)算赤字會降低

當(dāng)然，我們還要看其它方面的影響。第一個對象是財(cái)政。通過政府住房抵押貸款機(jī)構(gòu)提供的住房補(bǔ)貼一直規(guī)模巨大，如果政府退出，美國龐大的預(yù)算赤字就會降低。

這意味著美國政府需要借的錢會更少，而利率也最終會降低。也就是說，表面上看因政府收回補(bǔ)貼而上升的利率，最終會變得更低。因此，阻止窮人買房的一個明顯障礙會大大縮小。當(dāng)然，中國也更有可能收回借給美國的錢。

經(jīng)濟(jì)將更好地配置資產(chǎn)

美國抵押貸款補(bǔ)貼一直以來導(dǎo)致大量美國資本被錯誤地配置，其代價(jià)是減少了對美國其它經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域進(jìn)行的更具生產(chǎn)力的投資。

美國經(jīng)濟(jì)正承受著基礎(chǔ)設(shè)施投資不足所帶來的后果。事實(shí)上，美國政府一直都在剝奪基礎(chǔ)設(shè)施的資本，將其投入住房。交通，特別是鐵路、公路和橋梁，以及機(jī)場、土地開發(fā)等其它關(guān)鍵的工程得不到充足的投資，而恰恰是這些能幫助更多美國人擁有住房。這對私人領(lǐng)域也造成了傷害，而不僅僅是窮人。

這就是美國競爭力下降的一個重要原因。新住房政策將指引資本離開住房市場，進(jìn)入基礎(chǔ)設(shè)施，這將在更長遠(yuǎn)的時(shí)間里提高美國GDP的增長，提高與中國、印度和巴西競爭的實(shí)力。在政府放棄對住房抵押貸款的支持后，整體信貸成本會上升，包括住房貸款。資本稀缺會讓配置的決策更加合理，浪費(fèi)也會更少。

美國增長率會上升新的住房政策將提高美國的資本生產(chǎn)力，美國的增長率也會上升。而美國的經(jīng)濟(jì)會在資本配置方面有所改進(jìn)，并在整體上更具生產(chǎn)力。