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一、前言
隨著經濟的發展, 改善居住條件越來越成為我國城鎮居民最迫切解決的問題。重要的解決途徑就是實行住房商品化。這一方面需要有強大的住房消費貸款支持,
另一方面也為銀行推動個人住房消費貸款、調整房地產信貸結構創造了條件, 使銀行進行金融創新有了內在的動力。自從上世紀年代中期中國建設銀行在部分城市試行銀行按揭貸款以來, 面對住房金融業豐富的市場資源, 我國各銀行普遍開展了針對個人住房消費信貸業務, 甚至推出了專門的業務品牌名稱, 如農業銀行的“ 幸福之家” 、建設銀行的“ 樂得家” 等等其業務量呈現明顯的逐年上升趨勢。根據中國工商銀行的有關統計數據表明該行全國的個人住房貸款從年的億元增長到年月底的億元, 年幾乎增長了倍。有萬戶居民靠工行貸款住上了新房。因此、加強住宅領域銀企合作是推進住宅產業現代化的有力保證, 其中發展住房消費信貸是促進我國住房建設新經濟增長點的一項重要政策措施。但是我們通過對我國特別是溫州住房消費信貸市場的實證調查分析后, 發現其運作過程中仍然存在著一些問題魚待研究解決。
二、住房消費信貸市場存在的主要問題
1、居民的住房消費心理問題
勤儉持家是中國人的優良傳統, 但人們的投資意識比較薄弱, 絕大多數居民購房是為了改善住房條件, 用于投資目的的比例仍然不多〔日。中國人的另一大傳統是量入為出, 習慣于用自己的積蓄來達到購房的目的, 還有很大比例的消費者依然存在著“ 無債一身輕” 的傳統消費觀念, 而對于西方盛行的提前消費還是不適應。
2、居民收入預期問題
根據國外普通家庭住房消費信貸發展的經驗,城鎮普通家庭是否具有住房負債消費的經濟承受能力主要取決于其穩定的家庭收入水平。收入水平越高, 對住房消費信貸的經濟承受能力越大。其住房消費信貸所發揮的擴大需求的作用越明顯。
目前, 我國經濟正處于轉軌時期, 產業結構的調整、加入等因素, 造成城鎮居民特別是中低收入階層存在以下的后顧之憂怕下崗失業保險制度不完善, 怕病醫療制度的改革還沒有到位, 怕老養老保障制度不健全。而據業內人士分析, 普通工薪階層的購房總價應控制在家庭年收入的倍以下較為適宜, 如果貸款為八成, 期限為年, 日后每月的還款最好不要超過家庭收入的, 否則就會影響正常的生活水平。這些現實問題的存在使得城鎮家庭經濟承受能力較弱, 造成城鎮居民收入預期普遍不高, 難以使住房消費信貸快速發展。
3、住房消費信貸的風險控制與保障問題
由于個人住房消費貸款的特點是客戶多、面廣分散, 基數大、期限長, 因此風險點多而不易控制。銀行在個人住房貸款運作過程中, 可能出現的風險包括產權風險、信用風險、欺詐風險、抵押物價格風險、貸款條件風險等等。為此, 國外消費信貸發展的經驗表明, 防范住房消費信貸風險必須有以下條件一是有穩定透明的收入來源二是有可靠的個人信用資格等級三是有住房產權的抵押保障四是有必要的住房消費信貸的擔保制度和有效的政策保障制度五是有適合不同層次需要的住房消費信用品種。而以上五大因素, 恰恰又是我國住房消費信貸運行中的缺陷。具體表現在一是貸款機構無法獲知住房消費者的實際收入水平。按照國外消費信貸通行的規則, 為了降低家庭住房消費信貸的償還能力, 住房支出與收入比率一般控制在至之間。由于我國居民收入中包含著許多非貨幣化收入和灰色收入, 目前銀行采納的唯一能證明貸款者還款能力的“ 收入證明” , 經調查核實大多不真實, 這樣貸款機構就無法確切計算和查證居民收入的實際水平, 也就無法確認住房消費者的貸款資格, 因而也不可能對住房消費信貸進行有效的風險控制。另外, 由于不同銀行之間信息溝通不完善。假如某位購房者要在多處購買房屋, 他將其收入證明一式多份, 就可能分別用于不同的銀行, 由不同的銀行提供按揭貸款。這樣一來,其實際貸款額就遠遠高于規定的數額, 月還款金額也遠遠大于其月收入情況, 各銀行的住房貸款風險在不知不覺之中已經倍增。
二是缺乏住房消費信貸的個人信用制度。由于沒有建立與個人信用制度相配套的個人信用評估、個人資信調查、個人破產制度。因而個人信用無法準確把握, 個人住房消費信貸的風險無法控制。
三是缺乏必要的住房消費信貸擔保制度。由于我國現有的擔保法規囚沒有針對住房消費信貸的相應規定,二級市場的存量產權房以及公房使用權市場發育嚴重滯后, 致使貸款抵押的住房產權、使用權的變現能力較差, 消費者在申請住房消費信貸時既無法選擇可靠的擔保形式又不能為貸款機構提供有效的風險保障
四是缺乏有效的政策保證制度。由于我國尚沒有健全的商品房保險的保障制度, 又沒有政府機構提供的保證制度, 也沒有包括房地產證券在內的政府機構發行的住房債券。因而, 無法為住房抵押貸款提供強有力的保證和支持。
五是缺乏社會不同層次需要的住房消費信用品種。我國一方面缺少長期的住房消費信用品種的供給另一方面, 現存的抵押住房貸款首期付款額比重大、期限小、利率大, 無法吸引更多的中等收入階層, 無法滿足更多的住房消費信貸的需求〔。、信貸經營理念問題由于傳統體制所形成的固有慣性和我國現階段資本的稀缺性特點, 使銀行在住房消費信貸的開辦上, 既存在一些思想觀念上的矛盾又存在一些具體操作上的問題。其表現一是住房消費貸款抵押物的處置難于落實。現在很多房屋都是期房預售, 按照《房地產抵押管理辦法》規定, 期房在抵押合同簽訂日內要在房地產主管部門辦理預抵押登記, 待房屋取得產權證后再辦理正式的抵押登記手續。若在預抵押期間貸款者無力償還銀行借款, 即會將房屋抵押款給銀行。由于種種原因, 目前房屋產權證還是存在著辦證難的問題。比如在溫州, 就有許多住戶在入住兩三年后還沒有能夠取得房屋產權證事例。沒有產權證, 房屋自然不能進行正式抵押, 銀行也就不能對抵押房屋進行合法處置。有時銀行在借款人無法償還借款而對房屋抵押物進行處置時, 甚至會受到市場以及顧及到社會穩定等因素的限制而難于保全貸款債權。這些因素都在很大程度上制約了個人房信貸業務的發展。
二是尚未形成一整套科學的規范的銀行管理制度。例如住房個人抵押貸款面對首期額度較低、利率較高、手續復雜、條件苛刻、收費不盡合理、覆蓋面窄、擔保手續規定較嚴等難于刺激個人住房信貸的條件規定〕
三是銀行自身的業務量和成本增大。一筆住房貸款, 要經過借款人資格審查、抵押物、評估和登記、擔保物、財物體現, 第三方面擔保貨款合同公證等程序才能獲得, 致使銀行成本增加, 工作負擔加重。同時, 貸款過程中, 必須經過房屋測量、估價登記、辦證、交稅、交費等, 也不程度地增加了貸款消費人負擔, 從而, 不可避免地影響了住房貸款人的積極性。
三、住房消費信貸市場解決對策
針對我國住房消費信貸存在的問題, 我們認為宜采取以下對策選擇、實行健康、合理、穩定的住房消費心理機制一是制定合理、透明的住房消費政策, 使居民在了解住房政策和規定的基礎上, 理解政策的合理性, 進而自覺貫徹執行新政策, 形成穩定的住房消費大眾心理預期二是進一步規范住房一、二級市場和房地產交易規則, 強化保護住房消費者合法權益機制, 降低住房交易稅費, 創造出一個公平、合理的住房消費環境, 形成一個健康向上的住房消費心理機制團。、擴大住房消費信貸的領域和群體。