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美國(guó)過(guò)高的房?jī)r(jià)，不僅制約了經(jīng)濟(jì)發(fā)展，更是推動(dòng)加速貧富差距的主要因素。近期美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)開始回升，但租房族卻無(wú)法享受房?jī)r(jià)上漲帶來(lái)的新財(cái)富。與此同時(shí)，加州議會(huì)2015 年發(fā)布的一份報(bào)告也指出，加州的高房?jī)r(jià)削弱了經(jīng)濟(jì)產(chǎn)能、促成貧困率上升、降低了民眾的住房擁有率。

　　美國(guó)的房?jī)r(jià)與不少國(guó)家相比并不算高，而且美國(guó)還是世界上可負(fù)擔(dān)起住房比率較高的國(guó)家，也就是房?jī)r(jià)與民眾的收入相比較為合理。然而近幾年美國(guó)人口密集地區(qū)房?jī)r(jià)高企已對(duì)美國(guó)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生負(fù)面影響。全美地產(chǎn)商協(xié)會(huì)對(duì)2000 年到2013 年的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究發(fā)現(xiàn)，美國(guó)的高房?jī)r(jià)已成為貧富差距加大的推手之一，這一點(diǎn)更值得人們關(guān)注。

　　住房為多數(shù)家庭最主要資產(chǎn)

　　對(duì)于多數(shù)美國(guó)民眾來(lái)說(shuō)，住房不僅僅是棲身之地，而且還是他們最主要的家庭資產(chǎn)。2013 年美國(guó)人中位年收入為53891 美元，中位房?jī)r(jià)為193000 美元，不吃不喝4 年大概就可以買下一幢房子。過(guò)去美國(guó)人把擁有住房當(dāng)成實(shí)現(xiàn)美國(guó)夢(mèng)的條件之一，而現(xiàn)在年輕人則是推遲購(gòu)買住房時(shí)間，先靠租房來(lái)?xiàng)�身。年輕人不是不愿意買房，而是因?yàn)榉績(jī)r(jià)現(xiàn)在是越來(lái)越高、收入?yún)s不見漲，沒(méi)有老人幫忙付首付款或是給買房，這擁有住房的夢(mèng)想只能延后。對(duì)于擁有住房的民眾來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)上漲意味著家庭財(cái)富的增多。而房?jī)r(jià)過(guò)高，則帶來(lái)了經(jīng)濟(jì)和社會(huì)問(wèn)題，其后果是越來(lái)越多的人買不起房。在一個(gè)社會(huì)，過(guò)高的房?jī)r(jià)不僅使一批中、低收入家庭無(wú)法積累家庭財(cái)富，同時(shí)貧富差距的鴻溝會(huì)越拉越大。

　　全美地產(chǎn)商協(xié)會(huì)對(duì)2000 年到2013 年的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究發(fā)現(xiàn)，美國(guó)的高房?jī)r(jià)已成為貧富差距加大的推手之一，這不能不引起重視。全美地產(chǎn)商協(xié)會(huì)經(jīng)濟(jì)學(xué)家勞倫斯認(rèn)為，住房擁有率在美國(guó)經(jīng)濟(jì)中起著關(guān)鍵作用，在歷史上它是中產(chǎn)階級(jí)家庭財(cái)富積累的主要來(lái)源之一。由于勞動(dòng)力市場(chǎng)表現(xiàn)不佳，住房供應(yīng)不足和衰退之后異常嚴(yán)格的房貸標(biāo)準(zhǔn)，全美住房擁有率下降到20 多年來(lái)沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)的最低水平。其結(jié)果，隨著有房戶數(shù)量下降和租房族數(shù)量明顯上升，全美更加不平等。目前美國(guó)的租房人數(shù)比例接近最高水平，因?yàn)槟昵嗳俗夥繒r(shí)間超過(guò)歷史正常水平，老人為“縮小空間”改為租房，數(shù)百萬(wàn)在房市崩潰期間因法拍而失去住房的人也要租房。由于房市崩潰，很多房子被銀行收回，全美租房族數(shù)量上升。

　　擁有住房比率降至25年來(lái)最低

　　美國(guó)次貸危機(jī)使成千上萬(wàn)人失去了住房，其結(jié)果是造成租房族增加，現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)開始回升，但那些租房族卻無(wú)法享受房?jī)r(jià)上漲帶來(lái)的新財(cái)富，貧富差距因此更加拉大。美國(guó)全國(guó)廣播公司曾經(jīng)報(bào)道，全美90%城市住房市場(chǎng)都出現(xiàn)住房擁有率下降、房?jī)r(jià)上升、收入停滯不前現(xiàn)象。如今美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇，房?jī)r(jià)再次上升，這讓有房族心滿意足。但對(duì)于租房族而言，不僅沒(méi)有看到房?jī)r(jià)上漲帶來(lái)的財(cái)富增加，反而是由于房租上漲，家庭財(cái)富進(jìn)一步受損。

　　這種因住房而造成貧富差距擴(kuò)大情況在高房?jī)r(jià)地區(qū)尤其明顯。例如，加州圣何西地區(qū)住房?jī)r(jià)值在過(guò)去10 年上升了210671 美元，對(duì)于租房族而言，房屋市場(chǎng)的復(fù)蘇只能使他們的經(jīng)濟(jì)狀況雪上加霜，因?yàn)榉孔庖泊蠓�上漲。美國(guó)財(cái)富差距擴(kuò)大最多的是紐約、洛杉磯等大城市，其他城市也出現(xiàn)程度不同的擴(kuò)大。例如，堪薩斯市在2010 年到2013 年，屋主的平均財(cái)富增長(zhǎng)2 萬(wàn)美元，但租戶就沒(méi)有那種增長(zhǎng)。就全美來(lái)說(shuō)，擁有住房者的財(cái)富上升了5 萬(wàn)美元以上，而多數(shù)屬于中、低收入的租戶沒(méi)有那種由于房屋價(jià)值上升而帶來(lái)的財(cái)富。

　　根據(jù)美國(guó)人口普查局的數(shù)據(jù)，全美住房擁有率在2005 年前后房市繁榮期超過(guò)69%；2015 年下降到63.7%，是自1990 年以來(lái)的最低水平。由于數(shù)百萬(wàn)住房被法拍或?qū)儆谪?fù)資產(chǎn)，實(shí)際住房擁有率更低。在民眾住房擁有率持續(xù)下降的同時(shí)，美國(guó)家庭總數(shù)卻顯著攀升，這是因?yàn)樽夥康娜嗽絹?lái)越多了。人口普查局報(bào)告稱，與2014 年第一季度相比，2015 年第一季度全美租房住的家庭數(shù)量增加了180 多萬(wàn)個(gè)，而與此同時(shí)，房屋擁有者人數(shù)則減少了386000 個(gè)。此外，美國(guó)出租房和自有房屋連續(xù)3 個(gè)月以上的空置率也都降至新低。出租房空置率在2015 年第一季度只有7.1%，而去年同期的空置率是8.3%。自有房屋的空置率從去年同期的2%略降至1.9%。這都顯示租房住的人數(shù)在增加。

　　這一現(xiàn)象與房?jī)r(jià)的不斷上漲有關(guān)。斯坦普-凱斯席勒房?jī)r(jià)指數(shù)顯示，在全美的20 大房產(chǎn)市場(chǎng)中，2015年2 月份房?jī)r(jià)平均比去年同期上漲5%。以往，首次購(gòu)房者是推動(dòng)住房擁有率上漲的主要群體之一，但如果當(dāng)前房?jī)r(jià)繼續(xù)以超過(guò)通貨膨脹率的速度上漲，更多的人將買不起房，繼而導(dǎo)致住房擁有率的繼續(xù)下降。美國(guó)首次購(gòu)屋者除了新來(lái)的移民外，主體仍是年輕人。經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)就業(yè)率高，但房?jī)r(jià)也高。價(jià)值上百萬(wàn)的住房年輕人根本買不起，而20 幾萬(wàn)的住房社區(qū)環(huán)境又不好，年輕人只好不買。實(shí)際上在美國(guó)一些高房?jī)r(jià)地區(qū)，住房?jī)r(jià)值往往超越多數(shù)居民的購(gòu)買能力，這也造成越來(lái)越多的人望房興嘆。

　　房源緊張?jiān)斐煞績(jī)r(jià)進(jìn)一步上漲

　　2015 年春季本該是住房銷售的旺季，但由于房市房源緊張，同時(shí)受房?jī)r(jià)上漲影響，購(gòu)房對(duì)于越來(lái)越多的家庭而言都變得遙不可及。在美國(guó)，房屋供不應(yīng)求現(xiàn)象普遍存在。美國(guó)全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)的信息表明，3月開始，只需要不到5 個(gè)月，全美的二手房就可全部出售完。在買賣雙方更加平衡的市場(chǎng)，也只需要6 個(gè)月左右。更重要的是，對(duì)于低價(jià)位房屋的大量需求，意味著這些房屋的價(jià)格上漲更快。根據(jù)美國(guó)房屋市場(chǎng)研究機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)，今年2 月，售價(jià)在135000 美元以下的房屋，房?jī)r(jià)較去年同期上漲9%，而售價(jià)在226800 萬(wàn)美元以上的房屋，房?jī)r(jià)則較去年同期上漲5%。目前，房?jī)r(jià)上漲速度已經(jīng)超過(guò)平均時(shí)薪漲速的一倍以上。

　　在經(jīng)歷了次貸危機(jī)以后，銀行住房貸款審核條件趨嚴(yán)，過(guò)去流行的零頭款購(gòu)房借貸現(xiàn)在已成昨日黃花。對(duì)于購(gòu)屋者來(lái)說(shuō)，尋求資金支付購(gòu)屋首付款變得越發(fā)艱難。千禧年前后背負(fù)的助學(xué)貸款以及儲(chǔ)蓄耗盡，也令很多年輕人失去了獲得抵押貸款資格的能力。直至收入有實(shí)質(zhì)上升之前，他們將被迫繼續(xù)努力，延遲購(gòu)房夢(mèng)想。財(cái)務(wù)專家認(rèn)為，民眾在投身購(gòu)房之前，需要獲得更高的收入。另外一個(gè)阻止更多房屋進(jìn)入市場(chǎng)的因素是，許多業(yè)主欠下的抵押貸款大于他們的房屋價(jià)值，這稱之為負(fù)資產(chǎn)狀態(tài)。數(shù)據(jù)顯示，截至2014 年第四季度，通過(guò)抵押貸款購(gòu)房的業(yè)主中約有10.8%仍處于負(fù)資產(chǎn)狀態(tài)。其中以內(nèi)華達(dá)州最為嚴(yán)重，近四分之一的貸款購(gòu)房業(yè)主為負(fù)資產(chǎn)狀態(tài)。

　　加州高房?jī)r(jià)促成貧困率上升

　　加州議會(huì)2015 年發(fā)布的一份報(bào)告指出，加州的高房?jī)r(jià)削弱了經(jīng)濟(jì)產(chǎn)能、促成貧困率上升、降低了民眾的住房擁有率、居民的住所遠(yuǎn)離工作地點(diǎn)導(dǎo)致城市交通堵塞。這是全美第一大州發(fā)出的警告：高房?jī)r(jià)不利于經(jīng)濟(jì)發(fā)展、并推動(dòng)貧富差距擴(kuò)大。該份報(bào)告顯示，加州的幾個(gè)縣在全美擁有較高的房?jī)r(jià)，在上世紀(jì)80 年代，加州的房?jī)r(jià)比全美平均水平高出80%，而如今加州的房?jī)r(jià)是全美平均水平的1.5 倍，加州的房租每個(gè)月平均為1240 美元，比全美平均水平高出50% 。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，2015 年1 月，加州的中位房?jī)r(jià)為437000 美元，僅次于夏威夷，名列全美第二。加州的中位房?jī)r(jià)要高于馬薩諸塞州、新澤西州、華盛頓州、科羅拉多州、馬里蘭州和紐約州等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的州。加州幾乎所有的縣平均房?jī)r(jià)都要高出全美平均房?jī)r(jià)，例如舊金山的平均房?jī)r(jià)為952000 美元，圣荷西為843000 美元、圣塔安娜-阿納罕為609000美元、奧克蘭為567000 美元、洛杉磯為490000 美元、圣地亞哥為471000 美元、沙加緬度為333000 美元、河濱縣為284000 美元。

　　加州房?jī)r(jià)高，但購(gòu)屋者依然踴躍，這主要是加州成為新移民最喜歡居住的一個(gè)州，尤其是中國(guó)內(nèi)地移民，往往落腳在加州。中國(guó)一些內(nèi)地新移民喜歡購(gòu)買豪宅，在舊金山、圣荷西、洛杉磯等地，好的社區(qū)獨(dú)立住宅售價(jià)都在百萬(wàn)美元以上。由于每年新建的住宅數(shù)量有限，稍好一些的社區(qū)新建住宅往往很快銷售一空。在大洛杉磯地區(qū)，原有富裕社區(qū)由于新開發(fā)住宅較少，很多白人開始向新開發(fā)社區(qū)遷徙，甚至一部分居民撤離加州，搬到房?jī)r(jià)較低的州去尋找新的生活。

　　2015 年4 月，一份可擔(dān)負(fù)住房組織的報(bào)告披露，加州高企的房?jī)r(jià)使得許多加州居民陷入貧困。加州房屋伙伴的一項(xiàng)新的研究發(fā)現(xiàn)，加州最低收入家庭有三分之二的收入花在住房上，這使得他們剩下的錢不敷食品、醫(yī)療、交通及其他資用，加州有150 萬(wàn)戶低收入家庭找不到他們能支付得起房租的住房。該報(bào)告指出，聯(lián)邦政府對(duì)貧困的評(píng)估并不包括住房費(fèi)用，如果將住房費(fèi)用納入考量，生活在貧困線下的加州人口不是16.2%而是會(huì)攀升至22%。在高房?jī)r(jià)的橙縣，生活在貧困線之下的人口占了24.3%。高房?jī)r(jià)、高房租的問(wèn)題在最近幾年愈演愈烈，因?yàn)榉孔庠诔掷m(xù)增加，而收入則處于停滯狀態(tài)，這日子過(guò)得就會(huì)艱難。自2000 年以來(lái)，加州的房租中位數(shù)已經(jīng)上升了21%，而租房者家庭的中位收入則下降了8%。與此同時(shí)，加州和聯(lián)邦政府資助的可擔(dān)負(fù)住房比率在近些年中大幅下降。這與加州房地產(chǎn)再開發(fā)機(jī)構(gòu)倒臺(tái)及州債券基金耗竭不無(wú)關(guān)系。

南加州租房的租金增長(zhǎng)雖不及舊金山及紐約，但這并不表示南加州比這兩個(gè)地方要更容易租到公寓。據(jù)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)公司公布的新數(shù)字，今年第一季度洛杉磯縣平均支付的租金比去年同期上漲2.4%，月租約1520 美元，大致與通貨膨脹率相符。橙縣租金上漲3.5%，約1660 美元。根據(jù)最新的租房市場(chǎng)追蹤，位于南加州的橙縣出租房空置率為2.4%，是全美79 個(gè)市場(chǎng)當(dāng)中第二低，洛縣3.2%的空置率也較低。這兩個(gè)縣都名列全美租金最昂貴的市場(chǎng)，盡管其租房租金遠(yuǎn)低于舊金山的月租2277 美元及紐約的3233 美元，但是公寓仍然短缺。在全美11 個(gè)最吃緊的房屋出租市場(chǎng)，7 個(gè)都在加州，包括圣地牙哥、范杜拉縣和內(nèi)陸帝國(guó)（河濱縣與圣伯納汀諾縣），其中內(nèi)陸帝國(guó)租金過(guò)去3 個(gè)月上漲1.6%，是全美上揚(yáng)第二快的地區(qū)。

由此不難看出，房地產(chǎn)價(jià)格控制的重要性。房?jī)r(jià)也是覺得國(guó)人生活水平的一個(gè)標(biāo)尺。