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　紐約體現(xiàn)了發(fā)達(dá)城市的經(jīng)典吊詭：經(jīng)濟(jì)越繁榮房?jī)r(jià)越高，普通住戶未必從經(jīng)濟(jì)繁榮中獲益，有時(shí)甚至成為受害者。大量剛從大學(xué)或研究院畢業(yè)的年輕人，放棄紐約豐富的機(jī)會(huì)和更高的收入，為了房子問(wèn)題遠(yuǎn)走德克薩斯。紐約作為先進(jìn)城市的優(yōu)勢(shì)就轉(zhuǎn)為劣勢(shì)。這一動(dòng)向值得理論研究界關(guān)注。

　　美國(guó)人是否買(mǎi)得起房子？這關(guān)中國(guó)人什么事？奇詭的是，多年來(lái)，美國(guó)的房?jī)r(jià)一直是中國(guó)住房討論中的熱點(diǎn)。指責(zé)北上廣房?jī)r(jià)離譜兒的人，會(huì)拿美國(guó)的房?jī)r(jià)來(lái)比較，說(shuō)美國(guó)的房子真便宜，甚至買(mǎi)房猶如買(mǎi)車(chē)。熱炒房?jī)r(jià)的開(kāi)發(fā)商們，則稱(chēng)北上廣的房?jī)r(jià)比起曼哈頓來(lái)還有很大的上漲空間。真相究竟如何？我梳理了手頭的資料和個(gè)人經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)行一番分析。

　　根據(jù)美國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)的數(shù)據(jù)，美國(guó)的中等房?jī)r(jià)，在2014年夏天大致是22萬(wàn)美元左右。根據(jù)美國(guó)人口統(tǒng)計(jì)局的數(shù)字，美國(guó)的中等住戶收入，2013年為5.2萬(wàn)美元不到。注意：這里的“住戶”，包括許多單身。大學(xué)畢業(yè)在飯館打工，在地下室租間房子，也算一戶。中等家庭收入，則在6.5萬(wàn)美元左右�？梢�(jiàn)，一個(gè)家庭三四年的收入，大體夠買(mǎi)套房了。

　　2014年7月《財(cái)富》雜志發(fā)表一篇文章，引用標(biāo)準(zhǔn)普爾首席經(jīng)濟(jì)師波威諾（Beth Ann Bovino）的數(shù)據(jù)，稱(chēng)房?jī)r(jià)如今回歸到了相當(dāng)于住戶收入260%的歷史平均水平。也就是說(shuō)，住戶2.6年的收入就夠買(mǎi)套房了，而且這是長(zhǎng)年的定規(guī)。在房?jī)r(jià)泡沫的時(shí)刻，這個(gè)水平升到400%，即四年收入買(mǎi)套房。這被認(rèn)為是無(wú)法維持的高房?jī)r(jià)。這些數(shù)據(jù)之間，因統(tǒng)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的不同，有比較大的出入。

　　但可以互相參證，大致情況還是反映得出來(lái)的�！洞笪餮蟆冯s志在2014年10月發(fā)表一篇文章，引用美國(guó)第二大房地產(chǎn)網(wǎng)站Trulia的數(shù)據(jù)，稱(chēng)美國(guó)最貴的100個(gè)大都市區(qū)，63%的房子是中產(chǎn)階層可以承受的。但在最富的20個(gè)大都市圈，這個(gè)比率降到了47%。趨向是：大部分房子屬于買(mǎi)得起的。但是，越是發(fā)達(dá)的城市，房子就越買(mǎi)不起。那些喜歡炒高房?jī)r(jià)者往往據(jù)此大呼：北上廣的房?jī)r(jià)沒(méi)有什么了不起，不信你看看紐約。

　　那么我們就不妨看一下紐約。紐約作為世界金融中心，每年都被評(píng)為美國(guó)最住不起的城市。房?jī)r(jià)之高，在世界上也是頂尖的。CNN在美國(guó)最住不起的城市的排名榜上，每年把紐約都列在前幾名。其支持的數(shù)據(jù)如下：中等房?jī)r(jià)45.5萬(wàn)美元，中等家庭收入6.83萬(wàn)美元，能夠住得起的房子，僅占住房的28.5%。我這里還需要強(qiáng)調(diào)一下，所謂“住得起”，美國(guó)通行的標(biāo)準(zhǔn)是住房費(fèi)用在住戶的稅前收入的三分之一以內(nèi)。

　　但是，大多數(shù)人都忘了，這些數(shù)據(jù)，主要描述的是房子如何買(mǎi)不起，并非住不起。房子可以買(mǎi)，也可以租。帶入這個(gè)因素后，情況就復(fù)雜得多。2014年4月《城市雜志》發(fā)表一篇曼哈頓研究所（Manhattan Institute）社會(huì)企業(yè)家項(xiàng)目主管霍華德•霍薩克（Howard Husock）的文章，主旨是批評(píng)紐約新市長(zhǎng)白思豪（Bill de Blasio）的住房政策。其中揭示的一系列數(shù)據(jù)，讓我們對(duì)紐約的住房現(xiàn)實(shí)大開(kāi)眼界。

　　該文指出，紐約擁有住房330萬(wàn)套。大致100萬(wàn)套是房主自住，200萬(wàn)套是出租。另外有30萬(wàn)套政府經(jīng)營(yíng)的公共住宅（包括廉租房和住戶擁有的經(jīng)適房）。在那200萬(wàn)套出租房中，有100萬(wàn)套是受到“租金穩(wěn)定”的法規(guī)的保護(hù)，即租金并非市場(chǎng)價(jià)，屬于接受補(bǔ)貼的低租。有研究揭示了更具體的數(shù)據(jù)。

　　在紐約租房者中，8.2%居住的是公共住房，即政府福利房；8.4%居住的是補(bǔ)助房；另有45.4%居住的是私房，但受到政府的租金穩(wěn)定或租金控制政策的規(guī)約。也就是說(shuō)，非市場(chǎng)價(jià)的出租房，占了62%�？傮w來(lái)說(shuō)，在紐約的330萬(wàn)套住房中，至少有130萬(wàn)套是接受補(bǔ)助或租金控制的住房，費(fèi)用遠(yuǎn)在市場(chǎng)價(jià)格以下。剩下的200萬(wàn)套則屬于商品房，房主擁有的和租住的各占一半。所謂28.8%可承受的住房比例，指的是按市價(jià)買(mǎi)房的情況，這大致包括100萬(wàn)戶房主，他們恐怕屬于比較富裕的居民，在330住房中占據(jù)了遠(yuǎn)不足三分之一的比例。

　　那么，租房的人是否租得起呢？根據(jù)紐約大學(xué)Furman房地產(chǎn)和都市政策研究中心的數(shù)據(jù)，紐約的中等租金是1191美元，中等收入的紐約人用月薪的32.5%支付房租，剛好在三分之一這道“可承受”的線之下，比2006年的30.5%的水平略有上升。另外可以參考的是，紐約市政府要求那些享受住房補(bǔ)貼的低收入階層為住房支付自己收入30%的份額，剩下的政府補(bǔ)貼。

　　不過(guò)，許多這些低收入階層，有些收入并不計(jì)算在這種補(bǔ)貼的換算公式之內(nèi)。比如，他們可能享受食物券、收入稅收補(bǔ)貼（即自己每掙一定數(shù)額的錢(qián)，政府按比例補(bǔ)助一定數(shù)額的錢(qián)，維持收入水平，以刺激低收入者的勞動(dòng)意愿）等等福利。所以，他們的可支配性收入，往往超過(guò)自己的工薪水平。也就是說(shuō)，他們實(shí)際支付的住房收入，可能低于實(shí)際收入的30%。

　　那么，究竟什么人租住什么樣的房子？租住市場(chǎng)價(jià)房子的，每戶中等年收入5.3萬(wàn)多美元，略高于紐約市每戶4.9萬(wàn)美元的中等水平（該研究引用的全為2011年的數(shù)據(jù)，和前引數(shù)據(jù)略有出入）。注意，這里的單位還是“戶”，包括單身住戶，這個(gè)收入水平明顯低于中等家庭收入。

　　如前所述，紐約市中等家庭年收入為6.83萬(wàn)美元。照此推估，租住市場(chǎng)房的家庭，中等收入大概超過(guò)7萬(wàn)美元，也許在8萬(wàn)上下。租住享受租金保護(hù)或租金穩(wěn)定的住戶，中等收入為3.7萬(wàn)多美元；住在公共住房的租戶，中等收入為1.7萬(wàn)多美元。住在享受其他補(bǔ)助的住房中的租戶，中等收入為2萬(wàn)多美元。一個(gè)家庭，年收入在六、七萬(wàn)美元以下，就有望享受某種住房福利。

　　許多中國(guó)人大概做夢(mèng)也沒(méi)有想到：世界市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的心臟，竟有將近40%的住房是某種程度的福利房！其實(shí)，這和西歐許多城市的水平接近。這并不是幾個(gè)左翼政府所作所為，而是一個(gè)世紀(jì)左右的博弈結(jié)果。事實(shí)上，過(guò)去兩任市長(zhǎng)，朱利安尼是共和黨人，布隆伯格則是共和黨出身的獨(dú)立人士、大企業(yè)家，非常尊重市場(chǎng)規(guī)則。剛剛上臺(tái)的市長(zhǎng)白思豪，才是地道的左翼政治家。他在住房上的動(dòng)作，力度自然要大得多。

　　白思豪發(fā)誓在紐約保衛(wèi)并建設(shè)20萬(wàn)套經(jīng)濟(jì)適用房或廉租房。為了達(dá)到這個(gè)目標(biāo)，他采取強(qiáng)力的政策干預(yù)措施。紐約因地皮緊張，開(kāi)發(fā)商拿到地后，為追求利潤(rùn)最大化，盡量蓋高層。但樓高的上限有政府的區(qū)域規(guī)劃法管著。白思豪則批準(zhǔn)開(kāi)發(fā)商突破這樣的規(guī)劃法，條件是開(kāi)發(fā)商必須在其興建的住房中預(yù)留三分之一為經(jīng)濟(jì)適用房。這一政策，在美國(guó)的各大城市很通行，布隆伯格任上的規(guī)矩也大同小異。但是，白思豪要求預(yù)留的經(jīng)適房比例特別高，而且規(guī)定為統(tǒng)一要求，不存留豁免的機(jī)會(huì)。

　　批評(píng)者指出，一旦開(kāi)發(fā)商不得不賠本建那么多經(jīng)適房，那么為了贏利，就只能抬高市場(chǎng)房的價(jià)格。這不僅使許多開(kāi)發(fā)商卻步、減低了住房供應(yīng)，而且使商品房?jī)r(jià)格飆高，最終導(dǎo)致越來(lái)越大的階層淪入住不起商品房的階層、進(jìn)入政府的福利房體系。這將造成福利房的進(jìn)一步膨脹，加大市政負(fù)擔(dān)。

　　白思豪的經(jīng)適房目標(biāo)也許達(dá)不到，其具體政策也難免會(huì)調(diào)整。但是，紐約體現(xiàn)了發(fā)達(dá)城市的經(jīng)典吊詭：經(jīng)濟(jì)越繁榮房?jī)r(jià)越高，普通住戶未必從經(jīng)濟(jì)繁榮中獲益，有時(shí)甚至成為受害者。大量剛從大學(xué)或研究院畢業(yè)的年輕人，放棄紐約豐富的機(jī)會(huì)和更高的收入，為了房子問(wèn)題遠(yuǎn)走德克薩斯。紐約作為先進(jìn)城市的優(yōu)勢(shì)就轉(zhuǎn)為劣勢(shì)。

　　所以，紐約所遵從的，無(wú)非是大多數(shù)發(fā)達(dá)社會(huì)行之多年的常例：政府要肩負(fù)起讓老百姓住得起房子的責(zé)任。畢竟，老百姓沒(méi)了房子，手里還有選票。這是什么人都剝奪不了的。

　　紐約體現(xiàn)了發(fā)達(dá)城市的經(jīng)典吊詭：經(jīng)濟(jì)越繁榮房?jī)r(jià)越高，普通住戶未必從經(jīng)濟(jì)繁榮中獲益，有時(shí)甚至成為受害者。大量剛從大學(xué)或研究院畢業(yè)的年輕人，放棄紐約豐富的機(jī)會(huì)和更高的收入，為了房子問(wèn)題遠(yuǎn)走德克薩斯。紐約作為先進(jìn)城市的優(yōu)勢(shì)就轉(zhuǎn)為劣勢(shì)。