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在很多地方，溫室是用來(lái)讓植物生長(zhǎng)的地方。而在紐約市，它們卻是用來(lái)“生長(zhǎng)”公寓的。從60年代末前后，一直到90年代初，很多紐約房產(chǎn)公寓住戶都非常幸運(yùn)地能擁有一座封閉在玻璃內(nèi)的陽(yáng)臺(tái)或露臺(tái)，構(gòu)成一處全年都很宜居的戶外空間。 他們把這片圍起來(lái)的空間稱為“臨時(shí)建筑”（只不過(guò)這個(gè)“臨時(shí)建筑”是根本不打算拆除的），目的就是為了利用建筑法規(guī)的一個(gè)漏洞，即這類增建部分不會(huì)被計(jì)算到容積率當(dāng)中。

而容積率從一定程度上決定了一座建筑能建多大。幾年前，這個(gè)漏洞已經(jīng)被堵上了。法規(guī)的執(zhí)行也將變得更嚴(yán)格。 紐約房產(chǎn)公寓陽(yáng)光房一直很受歡迎 “溫室”的標(biāo)簽同“臨時(shí)建筑”一樣，是具有迷惑性的。 “人們可能會(huì)把盆栽植物放到那里，但是溫室真正的意圖在于創(chuàng)造更多的室內(nèi)空間，”霍華德•L•齊默曼(Howard L. Zimmerman)說(shuō)，齊默曼是一名建筑師，專業(yè)從事建筑外立面的修繕。他估計(jì)在紐約市內(nèi)，這樣的溫室——或紐約市樓宇局(Department of Buildings)所稱的“陽(yáng)光房”(sunroom)，有成千上萬(wàn)個(gè)。

“多年來(lái)，建筑師們紛紛在外墻的縮進(jìn)處建造這些由玻璃圍成的空間，然后打掉墻，將它們并入已有的單元里，充分利用建筑法規(guī)的漏洞。”齊默曼說(shuō)。 按道理來(lái)說(shuō)，這些建筑需要經(jīng)過(guò)防水處理、妥善施工，并在樓宇局登記、獲批成為永久建筑。但在實(shí)際中很少這樣做。作為臨時(shí)建筑，它們不應(yīng)安裝取暖或制冷系統(tǒng)。但是很多溫室都安裝了這樣的設(shè)施。 長(zhǎng)久以來(lái)，這些不合規(guī)矩的小地方很容易被忽視，因?yàn)椴豢煞裾J(rèn)的是，溫室具有令人驚艷的效果，尤其是那種裝飾華麗的高端類型，配備了曲面的金屬和玻璃幕墻，標(biāo)價(jià)達(dá)到50萬(wàn)美元（約合人民幣306萬(wàn)元）。而低端的則1萬(wàn)美元（約合人民幣6萬(wàn)元）即可。

美國(guó)房地產(chǎn)公司Coldwell Banker Bellmarc的助理經(jīng)紀(jì)人吉娜•庫(kù)倫坎普(Gina Kuhlenkamp)說(shuō)，帶有玻璃房的公寓可以獲得2.5到5萬(wàn)美元（約合人民幣15萬(wàn)元到31萬(wàn)元）的溢價(jià)。庫(kù)倫坎普在海龜灣大廈(Turtle Bay Towers)賣(mài)了好幾套帶溫室的公寓。一反常態(tài)的是，在海龜灣大廈，溫室的建設(shè)原本就在開(kāi)發(fā)商的設(shè)計(jì)方案當(dāng)中，完全符合相關(guān)市政部門(mén)的規(guī)定。 政府出臺(tái)規(guī)定取締陽(yáng)光房 近日，紐約樓宇局出臺(tái)一項(xiàng)新規(guī)定，它將從2015年開(kāi)始在外立面檢查工作中落實(shí)。在新規(guī)定下，如果未經(jīng)批準(zhǔn)，不得將永久陽(yáng)臺(tái)或露臺(tái)圍住，建造帶有取暖、制冷設(shè)施的額外空間，否則將視為違規(guī)。“在某些情況下，這些建筑將被勒令拆除。”樓宇局的發(fā)言人亞歷山大•施內(nèi)爾(Alexander Schnell)說(shuō)。 有些人可能會(huì)說(shuō)，這個(gè)規(guī)定來(lái)得太遲了。紐約市有許多溫室，當(dāng)初往往未經(jīng)批準(zhǔn)、或是在“臨時(shí)建筑”的幌子下建造的，現(xiàn)在已經(jīng)老化了；有些溫室已經(jīng)開(kāi)始往相鄰的公寓漏水，造成了許多麻煩和金錢(qián)損失。于是現(xiàn)在，關(guān)于誰(shuí)來(lái)負(fù)責(zé)、誰(shuí)來(lái)賠償?shù)募m紛就出現(xiàn)了。

“有些溫室的建造是經(jīng)過(guò)合作公寓管委會(huì)批準(zhǔn)的，有些則沒(méi)有。有時(shí)候，誰(shuí)也不知道究竟有沒(méi)有獲批，因?yàn)槟甏�太久遠(yuǎn)，房主都換了好幾個(gè)，不知最初建溫室的房主是誰(shuí)了。”Wolf Haldenstein Adler Freeman & Herz律師事務(wù)所的房地產(chǎn)律師史蒂文•D•斯拉德克斯(Steven D Sladkus)說(shuō)。 當(dāng)然，真正的問(wèn)題在于，有的合作公寓股東并不知道某處溫室當(dāng)初沒(méi)有獲批、也沒(méi)得到妥善施工，然后鄰居家就突然被水淹了。斯拉德克斯的客戶之一——上西區(qū)的一座樓盤(pán)就遭遇了這種情況。

“那座溫室并不是現(xiàn)任戶主建的，現(xiàn)在她說(shuō)，‘管委會(huì)，這是你們的問(wèn)題，’”斯拉德克斯說(shuō)，“而管委會(huì)則說(shuō)，‘不對(duì)，是你的問(wèn)題。’” 薩頓廣場(chǎng)(Sutton Place)的一個(gè)合作公寓管委會(huì)正在與兩名股東死磕，這兩位住戶都在大樓的壓檐墻上建造了溫室。“紐約市樓宇局認(rèn)定，他們的建筑和建材都不合法，責(zé)任被追究到了我們頭上，”該管委會(huì)的主席斯坦•貝爾(Stan Bell)說(shuō)，他還說(shuō)，他們的溫室已經(jīng)造成漏水，損壞了磚墻。“我們找股東談過(guò)，但是他們不肯把溫室拆了，”他說(shuō)，“要是真打起官司，那可能要花上好幾年，而且訴訟費(fèi)也會(huì)很高。我擔(dān)心這樣會(huì)影響樓盤(pán)的銷(xiāo)售。 ” 齊默曼最近還在為另一個(gè)合作公寓管委會(huì)當(dāng)顧問(wèn)。多年前，有位股東從一位有名的劇作家那里買(mǎi)下一套頂層公寓，公寓屋頂上有一處溫室。劇作家告訴那個(gè)被明星光環(huán)鎮(zhèn)住的買(mǎi)家，說(shuō)自己有一部劇就是在溫室里寫(xiě)的。 “爭(zhēng)論的焦點(diǎn)在于那個(gè)建筑是否合法，”齊默曼說(shuō)，“我們還沒(méi)有找到任何文件。” 而現(xiàn)在，這棟大樓有個(gè)地方需要養(yǎng)護(hù)，而溫室擋住了路。他說(shuō)，股東已經(jīng)同意支付額外費(fèi)用，對(duì)溫室及其周?chē)�施工�?/p>

對(duì)于那些被認(rèn)定為有責(zé)任的股東，支付昂貴的修繕費(fèi)或許只是開(kāi)始。齊默曼說(shuō)：“他們當(dāng)初買(mǎi)下公寓的時(shí)候，就因那些溫室支付了溢價(jià)；而現(xiàn)在，有些股東被管委會(huì)告知，‘這個(gè)溫室沒(méi)有樓宇局的審批文件，是違法建筑。我們勒令你把它拆除，而且你不能把它再建起來(lái)，因?yàn)闃怯畈粫?huì)保護(hù)一開(kāi)始就不合法的建筑。’” 取締陽(yáng)光房引發(fā)大量糾紛 管委會(huì)和擁有溫室的股東之間，還可能會(huì)因?yàn)槠渌�諸多糾紛鬧得更加不愉快。

“如果合作公寓內(nèi)配有中央取暖或制冷設(shè)施，費(fèi)用已經(jīng)算進(jìn)了物業(yè)費(fèi)，而你有一個(gè)額外的溫室空間，這個(gè)空間會(huì)占用大樓的資源，”Terra Holdings的哈特說(shuō)，“那么其他單元的業(yè)主都得為你買(mǎi)單。” 合作公寓是否應(yīng)該發(fā)放更多股份？既然擁有溫室的業(yè)主占用了更多資源，那么他們是否應(yīng)該支付更多的物業(yè)費(fèi)？ 除此之外，還有容積率的問(wèn)題。

“如果一個(gè)樓盤(pán)獲批的建筑面積是1萬(wàn)平方英尺（約合929平方米），而你建了9000平方英尺（約合836平方米）的磚房，和1000平方英尺（約合92.9平方米）的溫室，這沒(méi)有關(guān)系，”齊默曼說(shuō)，“這個(gè)樓盤(pán)符合區(qū)劃要求。” 但是，假如樓盤(pán)管理方對(duì)這個(gè)額外的空間有自己的打算，情況就不一樣了，“那些溫室會(huì)阻礙管委會(huì)建造健身房這類惠及所有居民的設(shè)施。”斯拉德克斯說(shuō)。 許多合作公寓的管理方正在為早期的寬松政策付出代價(jià)。“在70年代，合作公寓管委會(huì)不像現(xiàn)在這么精明或者警惕。”哈特說(shuō)。 “現(xiàn)在，要是有人向他們申請(qǐng)修建一座溫室，他們馬上就知道要拒絕了。”