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美國(guó)高檔社區(qū)又迎來(lái)了大好時(shí)光。根據(jù)NAREIG U.S.房?jī)r(jià)估算網(wǎng)站數(shù)據(jù)，去年?yáng)|漢普頓、紐約市和比弗利山莊的房?jī)r(jià)上漲10%左右。在邁阿密附近有座不對(duì)外人開(kāi)放的費(fèi)希爾島(Fisher Island)，去島上只能通過(guò)私家渡輪、而且只有一個(gè)特別名單上的人能去，那里的房?jī)r(jià)更是上漲了三分之一左右。

房?jī)r(jià)上漲對(duì)于賣(mài)家來(lái)說(shuō)通常是好事，但其中也涉及一項(xiàng)很多人總是忘記的成本：到業(yè)主去世的時(shí)候，房產(chǎn)產(chǎn)生的遺產(chǎn)稅恐怕要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于幾年前的水平。另外，遺產(chǎn)稅的上漲一直快于房?jī)r(jià)和資產(chǎn)價(jià)格，而據(jù)一些專(zhuān)家說(shuō)，可能還會(huì)進(jìn)一步上漲。但一些法律上的操作或許有助于緩沖這種負(fù)面影響。

如今的聯(lián)邦房地產(chǎn)遺產(chǎn)稅針對(duì)的是價(jià)值534萬(wàn)美元以上的房產(chǎn)，最高稅率40%。由于每個(gè)人都可以把一筆金額不限的錢(qián)留給配偶，每對(duì)夫婦事實(shí)上的免稅額是 1,070萬(wàn)美元左右。最低的房地產(chǎn)遺產(chǎn)稅率出現(xiàn)在2010年，由于國(guó)會(huì)山的政治失靈導(dǎo)致該稅種出現(xiàn)了一年的空檔，當(dāng)年的稅率實(shí)際為零。得益于此，包括紐約揚(yáng)基隊(duì)(New York Yankees)已故老板喬治·斯坦布萊納(George Steinbrenner)等在內(nèi)的好幾位億萬(wàn)富豪的繼承人留住了本來(lái)要交給美國(guó)政府的數(shù)億美元。

這些錢(qián)在今天當(dāng)然是省不下了。事實(shí)上，由于美國(guó)貧富差距越來(lái)越大，遺產(chǎn)稅稅率不變則已，要變則很有可能是提高。在距今不遠(yuǎn)的20世紀(jì)70年代，針對(duì)美國(guó)最富人群的聯(lián)邦房地產(chǎn)遺產(chǎn)稅稅率最高就曾達(dá)到77%。如果貧富差距繼續(xù)拉大，今天40%的稅率在將來(lái)的國(guó)會(huì)看來(lái)或許顯得實(shí)在太低，不得不要上調(diào)。

好消息是，聯(lián)邦稅法的漏洞比一群帶傷的編織工編織出的30米長(zhǎng)圍巾的漏洞還多。其中的幾個(gè)大漏洞在這里或許特別有用。第一個(gè)漏洞允許人們通過(guò)一種名叫“合格 個(gè)人住宅信托”（qualified personal residence trust，簡(jiǎn)稱(chēng)QPRT）的臨時(shí)性基金把房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給繼承人。這只基金可以讓時(shí)間成為你在遺產(chǎn)稅方面的朋友而不是敵人，因?yàn)樗�可以大幅度地降低房產(chǎn)的應(yīng)稅價(jià)值。舉個(gè)例子：一套價(jià)值1,000萬(wàn)美元的住宅通過(guò)一只七年期的QPRT轉(zhuǎn)讓給繼承人，就只會(huì)當(dāng)作一套價(jià)值860萬(wàn)美元的房產(chǎn)計(jì)稅。由于受益人要七年以后才能得到房產(chǎn)，國(guó)稅局(Internal Revenue Service)會(huì)允許這套房產(chǎn)的價(jià)值每推遲一年就少計(jì)算幾個(gè)百分點(diǎn)。

喜上加喜：一旦房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給繼承人，將來(lái)所有增值部分都會(huì)排除在應(yīng)稅價(jià)值之外。比如，如果上述那套私屬島嶼住宅每年增值7%，而你在10年后去世，那么在沒(méi)有QPRT的情況下，你這套房產(chǎn)作為接受的遺產(chǎn)將被按2,000萬(wàn)美元的價(jià)值交稅。在有QPRT的情況下，房產(chǎn)的應(yīng)稅價(jià)值將只是860萬(wàn)美元。到最后，這之間的差價(jià)有望幫助你節(jié)省遺產(chǎn)稅最多500萬(wàn)美元，具體多少則要看你的具體情況。當(dāng)然也有一些注意事項(xiàng)，最重要的一條是你要比這只信托基金活得長(zhǎng)才能享受到這個(gè)好處，不然你自己的遺產(chǎn)又要按住宅的全部?jī)r(jià)值計(jì)稅。另外，一旦房產(chǎn)被轉(zhuǎn)讓?zhuān)�它便歸你的繼承人所有，哪怕你再活20年也沒(méi)有用。

另外一條鮮為人知的策略是把房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給一個(gè)由家族控制的有限責(zé)任公司，然后一年一年地將有限責(zé)任公司的股份送給受益人。這樣做可以從幾個(gè)不同的途徑減少將來(lái)的遺產(chǎn)稅。第 一，可以要求對(duì)有限責(zé)任公司的每股價(jià)值折價(jià)征收遺產(chǎn)稅，因?yàn)樗�是非公眾公司的少�?shù)股權(quán)。所以，對(duì)于漢普頓一處1000萬(wàn)美元的海灘大宅，盡管它1%的股 份本來(lái)應(yīng)該是價(jià)值10萬(wàn)美元，但在計(jì)算遺產(chǎn)稅的時(shí)候，它可以只被估值為8.5萬(wàn)美元、甚至更少。第二，根據(jù)聯(lián)邦贈(zèng)予稅免稅額規(guī)定，每位受益人每一年的應(yīng)稅 價(jià)值可以再砍掉1.4萬(wàn)美元，這樣就可以把10萬(wàn)美元份額的應(yīng)稅價(jià)值降到7.1萬(wàn)美元。最后，股份一旦送出，其本身和將來(lái)的增值部分就會(huì)從遺產(chǎn)中扣除，最高可以扣除每人1.4萬(wàn)美元的贈(zèng)予稅免稅額。也就是說(shuō)，即便房產(chǎn)價(jià)值2,000萬(wàn)美元，只要人能活過(guò)10年，遺產(chǎn)的應(yīng)稅總額會(huì)大大減少——依舊省下幾百萬(wàn)美元。

一些專(zhuān)家更推薦有限責(zé)任公司這條路子。馬薩諸塞州尼德姆一律師事務(wù)所的稅法律師埃里克·羅藤伯格(Eric Rothenberg)說(shuō)，經(jīng)過(guò)一定的時(shí)間，這個(gè)辦法可以“在不給父母造成代價(jià)的情況下實(shí)現(xiàn)大額財(cái)富轉(zhuǎn)移”。但使用有限責(zé)任公司的辦法存在一個(gè)重要問(wèn)題，就是確定每一股可以拿到多少折價(jià)。波士頓管理約33億美元資產(chǎn)的財(cái)富管理公司Colony Group的理財(cái)規(guī)劃師鮑伯·格魯夫斯基(Colony Group)說(shuō)，過(guò)去有人最高拿到了40%的折價(jià)，意味著轉(zhuǎn)讓價(jià)值10萬(wàn)美元的股份應(yīng)稅價(jià)值最低只有6萬(wàn)美元，但這就比較“激進(jìn)”了。他提醒，申請(qǐng)折扣幅 度太大可能招致國(guó)稅局的質(zhì)疑。如果國(guó)稅局質(zhì)疑成功，投資者不但省不下這些錢(qián)，還要支付額外的利息和罰金。有鑒于此，格魯夫斯基建議選擇QPRT而不是有限責(zé)任公司。另外，QPRT享受的折扣是以國(guó)稅局公布的數(shù)據(jù)表格為基礎(chǔ)的，所以不會(huì)被質(zhì)疑。格魯夫斯基還說(shuō)，信托基金的成立通常也更加簡(jiǎn)單。

當(dāng)然，大多數(shù)富人都會(huì)想到在這些問(wèn)題上尋求可靠的法律建議。在此過(guò)程中記住這樣一點(diǎn)或許是有好處的：有人說(shuō)，房地產(chǎn)遺產(chǎn)稅是最不討人嫌的稅種之一，因?yàn)�，它的征稅�?duì)象既不是辛勤勞動(dòng)者，也不是創(chuàng)業(yè)者，而是繼承財(cái)產(chǎn)的幸運(yùn)兒。而且，盡管最終你還是得繳納稅款，但好在美國(guó)稅法還是有些空子可以讓見(jiàn)多識(shí)廣的人去利用。