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一房一價”是指開發(fā)商必須“明碼標(biāo)價”，在售樓處張貼每套房產(chǎn)的價格等相關(guān)信息，包括基準(zhǔn)價、浮動幅度、綜合差價(樓層、朝向、環(huán)境等)、銷售單價、總價等具體情況，公示后不得擅自上調(diào)。且新房的銷售價格不經(jīng)物價部門核準(zhǔn)不得銷售。2011年5月上旬，上海物價部門日前已下發(fā)貫徹落實發(fā)改委有關(guān)商品房銷售明碼標(biāo)價規(guī)的實施細(xì)則，銷售樓盤須公布房源實際成交均價。

什么是一房一價

“一房一價”政策要求商品房經(jīng)營者應(yīng)當(dāng)在商品房交易場所的醒目位置，公布樓盤基本信息、房源價格信息、已登記房源信息和收費項目信息。采取上述多種方式明碼標(biāo)價的，保證標(biāo)價內(nèi)容應(yīng)當(dāng)保持一致。

現(xiàn)在，國家針對部分地區(qū)，部分房地產(chǎn)項目做了一房一價的規(guī)定，這更有利于買房者的利益。使更多的買房者得到實惠，從中受益。

一房一價執(zhí)行縮水

“一房一價”遭遇“執(zhí)行縮水”，新政效果面臨“打折”：廣州地區(qū)大部分樓盤執(zhí)行“一房一價”的形式，多是在銷售大廳的公告欄上張貼或是裝訂成冊供購房者查詢。但公示的內(nèi)容多僅限于每套銷售總價、房屋面積等幾項信息，而沒有公布《商品房銷售明碼標(biāo)價規(guī)定》中要求公示的其他內(nèi)容。

此前的3月16日，國家發(fā)改委發(fā)布《商品房銷售明碼標(biāo)價規(guī)定》，規(guī)定從5月1日起，商品房銷售必須明碼標(biāo)價。對違反明碼標(biāo)價規(guī)定未執(zhí)行“一房一價”的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，將處以每套房5000元罰款。構(gòu)成價格欺詐的，將沒收違法所得，并處違法所得5倍以下罰款;沒有違法所得，處5萬元以上50萬元以下罰款。

根據(jù)國家發(fā)改委“一房一價”的規(guī)定，開發(fā)商需要公開的資料包含預(yù)售許可證、土地性質(zhì)、土地使用起止年限、套內(nèi)面積、優(yōu)惠折扣、每套商品房銷售狀態(tài)、樓號、樓層、房號、每平方米單價、每套銷售總價、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和收費標(biāo)準(zhǔn)等超過30多項內(nèi)容。

另外，根據(jù)《商品房銷售明碼標(biāo)價規(guī)定》要求，商品房銷售明碼標(biāo)價后，各地開發(fā)商可自行降價，但漲價必須重新申報。對此，業(yè)內(nèi)專家建議，應(yīng)在執(zhí)行過程中遏制開發(fā)商將“一房一價”的“價”隨意抬高，如果任由開發(fā)商標(biāo)價，那么執(zhí)行效果勢必大打折扣。

公眾質(zhì)疑一房一價

“開發(fā)商‘一房一價’的定價依據(jù)是什么?公眾需要合理的說法。”廣東外語外貿(mào)大學(xué)教師袁瑾說。

廣東中原地產(chǎn)代理有限公司研究部經(jīng)理李毅華稱，“一房一價”本身只是起到一個防止開發(fā)商開盤后隨意漲價的作用，因此，房地產(chǎn)的交易信息需要向公眾進一步公開。

“以大學(xué)馨園為例，開盤的吹風(fēng)價是每平方米1萬元左右，一期開盤價格達(dá)到每平方米1.7萬元，而現(xiàn)在二期開盤標(biāo)注的價格是每平方米2.6萬元。開發(fā)商同時拿的一塊地皮，前后的開盤價格相差如此之大，為什么?希望‘一房一價’能夠切實遏制開發(fā)商亂漲價的行為。”袁瑾說。

業(yè)內(nèi)人士稱，“一房一價”意圖雖好，但執(zhí)行的尺度模糊，建議調(diào)控措施還需“精準(zhǔn)一些”。一方面，可與開發(fā)商的成本核算結(jié)合起來考慮，防止開發(fā)商亂報價;另一方面，還要嚴(yán)格審核銷售的利潤率是否在合理區(qū)間、價格標(biāo)準(zhǔn)是否與周邊樓盤的成交情況脫節(jié)等。目前部分地區(qū)已限制開發(fā)商隨意報價。據(jù)報道，《江蘇省商品房銷售明碼標(biāo)價實施細(xì)則》將于5月30日起正式實施。該細(xì)則明確，開發(fā)商必須明確標(biāo)志優(yōu)惠折扣及享受折扣的條件，并實行“一價清”制度，即所標(biāo)示的價格就是開發(fā)商與購房者的最終結(jié)算合同成交價格。

壓縮操作一房一價

據(jù)專家介紹，按照國外的行業(yè)實行標(biāo)準(zhǔn)，一個物業(yè)的估價會包括許多參考因素，如鄰近樓盤數(shù)據(jù)及環(huán)境因素的考量。從目前的中國房地產(chǎn)市場來看，價格數(shù)據(jù)仍然不透明，對于政府部門而言，實施“一房一價”政策的初衷在于提高價格透明度。

但是在“一房一價”政策卻出現(xiàn)了一種讓開發(fā)商覺得很尷尬的事情，那就是“一房一價”的要求，商品房銷售明碼標(biāo)價之后，各地開發(fā)商可自行降價，但漲價則必須重新進行申報。這不得不令開發(fā)商為了爭取獲得自己的自主定價權(quán)，而采取了高備案低開盤，在折扣上換一種方式謀定價主動權(quán)。

據(jù)行內(nèi)人士爆料，上海“一房一價”政策的操作空間正在緊縮。原本20%的可浮動幅度，在實際操作過程中已經(jīng)被“壓縮”得只被允許有10%，最多也就15%的調(diào)整空間，超過這個浮動幅度，需要重新報批考慮。5月1日起，商品房銷售中須標(biāo)明每套房源的總價和每平米的單價；在售地下停車位面積和銷售總價；物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和收費標(biāo)準(zhǔn)等，都要一一公示。

2011年4月27日，北京市市發(fā)改委出臺“一房一價”實施細(xì)則，相比國家發(fā)改委的要求，北京的要求更加嚴(yán)格，也明確了標(biāo)價牌和價格手冊分別需要明示的內(nèi)容。

在售車位面積和總價須公示

市發(fā)改委要求，賣房者須在規(guī)定時間內(nèi)，一次性公開全部銷售房源并嚴(yán)格按照申報價格明碼標(biāo)價對外銷售。賣房者應(yīng)在賣房所在地的醒目位置放置標(biāo)價牌、價目表和價格手冊，可同時采取電子信息屏、多媒體終端或電腦查詢方式明碼標(biāo)價。

標(biāo)價牌或張貼價目表上須明示多項內(nèi)容，包括容積率、綠化率、車位配比率。每套在售商品房銷售情況以及銷售狀態(tài)、樓號、樓層、房號、套內(nèi)建筑面積，套內(nèi)建筑面積每平方米單價，每套銷售總價。

銷售地下停車位的，應(yīng)標(biāo)明每個在售車位的面積和銷售總價，銷售商品房有優(yōu)惠的應(yīng)標(biāo)示折扣幅度及享受折扣的條件。此外，還應(yīng)標(biāo)示本單位服務(wù)監(jiān)督電話和“價格舉報電話：12358”。

物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)明示

市發(fā)改委要求，商品房經(jīng)營者應(yīng)使用價格手冊的形式，明確標(biāo)示每套商品房戶型、層高、建筑面積、套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ�面積等。物業(yè)企業(yè)名稱、服務(wù)內(nèi)容以及相應(yīng)的收費標(biāo)準(zhǔn)也在公示范疇。同時需要公布的有樓盤的建筑結(jié)構(gòu)、裝修狀況以及水、電、燃?xì)狻⒐┡�、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施配套情況，以及機動車停車管理辦法和收費標(biāo)準(zhǔn)。

對已完成銷售的新建商品房房源，商品房經(jīng)營者應(yīng)予以明確標(biāo)示。

此次市發(fā)改委還專門明確了對二手房交易的監(jiān)管。細(xì)則提出，對已完成銷售的二手房房源，商品房經(jīng)營者應(yīng)及時撤下相關(guān)房源信息。銷售二手房的，應(yīng)標(biāo)示房源具體區(qū)域位置、土地使用起止年限、結(jié)構(gòu)、戶型、建筑面積、銷售價格、代理服務(wù)項目及收費標(biāo)準(zhǔn)。

經(jīng)適房限價房也得明碼標(biāo)價

這一細(xì)則適用于北京開發(fā)商和中介機構(gòu)，即無論是銷售新建商品房，還是存量二手房，都得照此實行明碼標(biāo)價。經(jīng)濟適用房、限價商品房的明碼標(biāo)價也參照執(zhí)行。

市發(fā)改委負(fù)責(zé)人表示，實施細(xì)則是依據(jù)“切實可行，易于操作”原則，對商品房銷售明碼標(biāo)價的內(nèi)容及方式作出的具體規(guī)定和相應(yīng)補充。細(xì)則進一步完善了北京房地產(chǎn)市場價格監(jiān)管工作標(biāo)準(zhǔn)，有助于解決商品房銷售不標(biāo)價、信息不透明、價格欺詐等問題。對于維護公開、公正、透明的房地產(chǎn)市場價格秩序，維護消費者和經(jīng)營者合法權(quán)益具有重要意義。

該負(fù)責(zé)人表示，“五一”后，北京將通過開展專項檢查、暢通舉報途徑、發(fā)揮媒體監(jiān)督等措施，嚴(yán)格規(guī)范商品房銷售價格行為，確保《細(xì)則》的貫徹實施。

“細(xì)則可解決隨意漲價行為”

北京市房協(xié)副秘書長陳志表示，此次發(fā)改委出臺細(xì)則，一些規(guī)范性的要求將成為賣房者的規(guī)定動作，不能走偏，可以有效地解決信息不對稱和開發(fā)商隨意漲價的行為。

此前，一些開發(fā)企業(yè)賣房過程中隨意漲價，隱瞞信息。比如房子明明還沒有賣掉，卻說賣得只剩幾套了，從而達(dá)到哄抬價格的目的。細(xì)則出臺后，通過一一公示可避免這種情況。

當(dāng)前一些小區(qū)因為停車位和停車費的問題糾紛不斷，此次的規(guī)定可以減少一些后遺癥。對于車位產(chǎn)權(quán)的明細(xì)和停車費價格的確定，可以讓買房者在入住之前就有了解，也可以避免入住后的產(chǎn)權(quán)方亂漲價。

陳志表示，最重要的還在于這些規(guī)定的落實，需要企業(yè)執(zhí)行到位，一房一價的信息也必須做到真實。