房屋買賣對于每一個家庭來說都是重大事項。由于房屋總價高，在二手房買賣中，要交稅款數額也比較大，因而，在現在二手房交易中，簽訂陰陽合同、做低房屋總價以逃稅的現象是相當普遍的。為此，房產交易和稅務部門也制定了相應的規定，在二手房買賣中，對標的房屋進行估價，交易雙方網簽契約約定的房價和估價不一致時，取高計算營業稅、個人所得稅和契稅等稅費。而稅務部門出具的房產發票是以網簽契約約定的房價為準的，這個房產發票價格也就是房產和稅務部門認可的房屋買入價，發票由買方取得并持有。
做低總價對買賣雙方都有風險,對于買方來說，將來再賣出該套房屋時，其持有的房產發票可以在計算營業稅和個人所得稅應納稅額中依法扣除，因此，做低房屋總價總會導致發票上的價格偏低，將來賣房時可以扣除的數額偏少，要交的稅款相應的就多；對于賣方來說，網簽備案的契約是房產和稅務部門認可的，效力比雙方私下約定的高，因此，如果做低總價，買方最后主張按做低后的價格，也就是網簽契約約定的價格進行交易，那么賣方就存在只能按做低后的總價賣出房屋的風險。當前，在二手房買賣中，買賣雙方往往會以做低房價的方式規避房產交易稅費。這種規避稅費的方式在房產交易中極為普遍。
我們說，所謂做低房價是指房屋買賣雙方按照合意對被交易的房屋進行定價，在簽訂合同時，買賣雙方約定訂立兩份價格不一的購房合同，一份購房合同的價格條款注明了該房屋交易的真實價格，而送交房產交易中心登記過戶的購房合同的價款往往低于實際成交價格，從而降低及或規避因房產交易而產生的稅費，即所謂的“陰陽合同”。此外，做低房價的另一種比較普遍的形式是訂立一份交易價款較低的購房合同，再以補充協議的方式將該合同與實際交易時的購房價款的差額部分以“補償款”、“裝修款”的名義補足，并采用現金方式支付給賣家。
就產生做低房價案例的背景在于，由于目前政府出于調控以及鼓勵普通住房消費的目的，出臺優惠政策對商品房進行臺階收費，普通房和非普通房的納稅標準差異較大。對于很多購房者來說，非普通住房如果全額納稅，則各種稅額將達到房屋交易總價的10%以上。因此，這部分房源在交易過程中就會出現故意采取一些技術性處理的手段，將房價報低以滿足普通住房的標準，從而達到降低交易成本的目的。但隨著房市的火爆，買賣雙方都愿意降低交易成本，規避稅費，所以，許多普通住房的交易過程中也屢屢出現做低房價的現象，甚至有些房屋中介公司，為了促成交易，獲得傭金，往往也會主動指導、幫助買賣雙方做低房價，顯然，做低房價這一行為已經成為了當下房產交易中的“潛規則”。
2010年，隨著上海樓市持續火爆，房價的加速上漲也導致了二手房交易過程中毀約情況的頻繁出現。賣家發現房價上漲后，認為房子“賣便宜了”而出現，不愿繼續履行原合同，拒絕辦理產權過戶手續等毀約現象，買家則一紙訴狀遞到法院要求履約或賠償。此時，雙方前期約定的做低房價合約往往會成為毀約方的最好理由，并依此要求判定做低房價的合同無效，從而解除交易。
以往許多律師和業內人士都認為，即使簽的是陰陽合同，一旦發生糾紛，法院仍然會認為合同有效而要求繼續履行�；蛘吒嬷I賣雙方，購房合同的價款應以雙方的合意為準，并采取就高不就低的原則，予以定價，并以此作為本次交易中的納稅依據。此外，陰陽合同中，送交房產交易中心的那套購房合同中價格條款的無效并不妨礙購房合同中其他條款的有效性，根據促進交易的原則，維護社會經濟秩序的穩定性，因此，該類案件往往會被判決：合同繼續履行。
但筆者在實際的案件經辦過程中發現，上�；鶎臃ㄔ簩τ陬愃瓢讣呐袥Q結果不盡相同。在審判實踐中，對于上述類似案件中，法官給出的判決有合同有效、合同無效、合同部分有效三種截然不同的結果。
據悉，上海市寶山區人民法院在一起交易雙方通過中介做低房屋出售價格的案件中，依據《合同法》第五十二條，以房屋買賣合同侵犯國家利益為由而判決該房屋買賣合同無效。
這起案件，筆者并清楚庭審的具體情況，但就法理而言，對于該判決結果，筆者是非常認同的。因為，交易雙方將實際成交價格做低后簽訂了房屋買賣合同，并以較低的價格報交易中心審核結算稅費，這屬于明顯虛構事實逃避國家稅收，因此，這份被做低房價的買賣合同應當被認定為無效。
在做低房價逃稅的前提條件下，房屋買賣合同是否有效？存在一個悖論，如果認為此合同有效，則是支持買賣雙方共同違背他們國家稅收的誠信；如果認為此合同無效，則支持了不履行合同的一方對另一方的不誠信。所以，針對此類案件，法院在判決時應該考慮各種因素，除了公平原則、利益不偏原則，還要考慮社情民意、社會接受程度以及判決結果對社會行為的引導作用。
但也有業內人士指出，目前房價調控政策頻出，房價上漲或下跌都可能出現，不排除會有人為了謀取更大利益，濫用無效判決并利用這個司法判決來撕毀交易，從而導致房屋買賣市場的混亂，影響穩定。
筆者認為，基于我國法律的統一精神，公民有義務如實申報繳稅，如果這個做不到，落實到具體案例中也就是買賣房屋的雙方做低房價簽合同，就應該判定該協議或者合同無效。這樣在短期內可能會造成為數不少的交易毀約現象，但是“吃虧”的一方只有吃了虧有了沉痛的教訓才真正能有所警醒，在今后的交易中不再走這種老路。這種合同無效判決對于其他的交易方也起到警示作用，從長遠來看更能維護交易誠信的環境。
但筆者對于從根本上抑制做低房價，規避稅費的現象，還有一些想法：
第一，稅務部門一旦認定或基于法院判決認定買賣雙方有做低房價的行為，則應嚴格按照相關法律法規，對于偷稅漏稅等行為予以處罰；
第二，制定對中介行業出現做低房價行為的具體處罰措施。
上海地產中介目前唯一的一個管理辦法就是《上海市經紀人條例》，但是在這份條例中，對中介幫助及或協助客戶做低房價的處罰沒有明文規定，這導致了地產中介為了促成交易常常主動提出進行類似操作。筆者認為，有必要對《上海市經紀人條例》進行修改，加入有關合同中修改房價、將房價做低等事項的具體處罰條例。
第三，對于房產稅費進行調整，降低房產交易成本，使房產交易的稅費更為合理。
第四，制定合理的房屋買賣區域基礎價格標準。
筆者認為，房屋買賣屬于自由合同，由于買賣雙方約定的房價取決于很多因素，對于房價的高低，只要雙方認同，并基于真實的意思表示即可，完全趨于市場化，政府不應過多干涉。我們說，政府制定房屋買賣的區域基礎價格標準的初衷是為了保證國家稅收，抑制房價過快上漲。但我們也不得不考慮，若制定不合理的房屋買賣區域基礎價格標準，有可能會推高房價，促成更多的陰陽合同。因此，若房屋買賣的區域基礎價格標準必須存在，那么其標準應當經過嚴格的評估，必須是合理的，讓廣大人民群眾可以接受的。
第五，明確房屋買賣中繳納稅費的價格基礎。
目前就二手房價應不應包含裝修、設備費用，相關法律條款及法律解釋對此沒有比較明確的規定，這也給法院對夸大裝修、設備費用而做低房價，逃避稅費的案件判決造成一定困擾。
但根據筆者以往司法實踐經驗而言，現在法律對于作為繳納稅費依據的房產價格包括哪些內容沒有明確規定。但是，在具體稅收操作上，卻是有著明文的規定。2007年6月，上海發布“關于轉發《國家稅務總局關于承受裝修房屋契稅計稅價格問題的批復》的通知”顯示，房屋買賣的契稅計稅價格為房屋買賣合同的總價款，買賣裝修的房屋，裝修費用應包括在內。
在實際的操作過程中，若買賣雙方將購房合同以及裝修設備補償協議同時提交房產交易中心，進行過戶登記的，房屋買賣的稅費計算價格基礎為包括裝修、設備在內的房屋買賣合同的總價款。若買賣雙方不提交裝修設備補償協議，且購房合同中也未包含及或注明該等費用的，則僅僅將購房合同中所約定的房屋價格作為本次交易的稅費繳納基礎。
筆者建議，房屋價格和房屋的裝修設備價格應當分離，而且為了不增加買賣雙方的負擔，在計稅的價格基礎中應剔除房屋的裝修、設備價格。但該房屋的裝修及設備的價格的確定應當合理，或是進行評估，或是不高于房屋總價的一個合理比例。
綜上，房屋買賣雙方對以逃稅為目的，做低房價的風險應當予以充分的認識，警惕因做低房價而可能導致的購房合同無效。此外，治理上述問題應當從根源做起，對于房產交易中納稅基數應當明確合理，使廣大群眾可以接受，同時對于逃稅的行為予以嚴肅處理。抑制房價的過快上漲，制定合理的房產交易規程和法律法規，任重而道遠！
附：《中華人民共和國合同法》第五十二條 【合同無效的法定情形】有下列情形之一的，合同無效：
（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；
�。ǘ⿶阂獯�，損害國家、集體或者第三人利益；
�。ㄈ┮院戏ㄐ问窖谏w非法目的；
�。ㄋ模⿹p害社會公共利益；
（五）違反法律、行政法規的強制性規定。
希望對您有所幫助！
