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中國房企出海淘金蔚然成風(fēng)，馬來西亞作為臨界的東南亞國家，擁有濃厚的華人文化，憑借相對低的房價，誘人的投資政策，緊靠新加坡的依斯干達(dá)已成為中國房企重要集結(jié)地。

然而中國房企集結(jié)大馬，是餡餅還是陷阱還未可知。由于市場投資需求爆發(fā)帶來超常規(guī)的發(fā)展水平，今年馬來西亞政府已出臺調(diào)控措施。

中國房企集結(jié)馬來西亞

2月，綠地集團(tuán)宣布投資200億元在馬來西亞柔佛州首府新山市建設(shè)兩個新項目，其中一個項目更是中國企業(yè)在馬來西亞投資的最大規(guī)模房地產(chǎn)單體項目。

在該投資的宣布會上，綠地集團(tuán)董事長、總裁張良玉表示，相比歐美及澳洲國家，東南亞國家房地產(chǎn)市場具有獨特的吸引力，不過有同樣看法的不只是綠地集團(tuán)。

國內(nèi)上市房企新華聯(lián)1月初也宣布以3億元在馬來西亞柔佛州梅蒂尼B區(qū)購置9幅地塊建設(shè)南洋度假中心。同樣在1月，雅居樂通過建立占股70%的合資公司，收購了馬來西亞吉隆坡4.1萬平方米的地塊，首次進(jìn)軍海外市場。

而在去年底，在香港上市的富力地產(chǎn)更是大手筆砸下85億元，在馬來西亞柔佛州新山地區(qū)買下6幅地塊，總面積約116英畝，也是其首次進(jìn)軍海外。

更早的，碧桂園集團(tuán)在馬來西亞柔佛州和吉隆坡已經(jīng)公布有5個項目，其中碧桂園金海灣在去年8月已經(jīng)開售。

同樣較早進(jìn)入馬來西亞的還有卓達(dá)集團(tuán)，在馬來西亞伊斯堪達(dá)特區(qū)麥迪尼已經(jīng)開發(fā)了一個住宅項目，據(jù)介紹總面積達(dá)到60萬平方米，在2013年已經(jīng)推出首批兩棟產(chǎn)品。今年1月份，卓達(dá)集團(tuán)宣布在依斯干達(dá)特區(qū)，和依斯干達(dá)投資機(jī)構(gòu)合資成立卓遠(yuǎn)依斯干達(dá)有限公司，共同發(fā)展總值約26億令吉(一令吉約合一點九元人民幣)的高級公寓項目。

受制于國內(nèi)持續(xù)的市場調(diào)控、越來越激烈的競爭以及市場增速開始減緩，轉(zhuǎn)戰(zhàn)海外成為了許多大型房企進(jìn)一步發(fā)展的重要方向，近兩年出海已經(jīng)蔚然成風(fēng)，萬科、綠地、碧桂園、萬達(dá)等都大力發(fā)展海外項目。

中國房企出海，除了歐美一些發(fā)達(dá)地區(qū)，物理距離較近的東南亞等同樣成為熱門選擇，而華人文化濃厚，近年來經(jīng)濟(jì)發(fā)展平穩(wěn)的馬來西亞成為眾多房企出海的第一站。根據(jù)公開資料，碧桂園、雅居樂、富力地產(chǎn)、卓達(dá)都是首次出海，馬來西亞正集結(jié)越來越多的中國房企。

馬來西亞版“深圳” 房地產(chǎn)投資熱潮洶涌

中國房企不僅出現(xiàn)集中到馬來西亞投資情況，多家房企更同時落子在馬來西亞柔佛州，特別是其南部和新加坡相接的依斯干達(dá)特區(qū)更是受到房企的歡迎，該區(qū)域的區(qū)位就像國人熟悉的深圳緊靠在香港附近一樣。

碧桂園已經(jīng)開售的金海灣正是處在該片區(qū)，綠地的兩個項目也在金海灣片區(qū)，同樣和新加坡隔海相望，富力地產(chǎn)、新華聯(lián)、雅居樂都在該片區(qū)或周邊，他們的特點都是距離新加坡不是太遠(yuǎn)。

柔佛州是馬來西亞一個大洲，處于西馬來的最南部，南端和新加坡接壤，新山市是其首府所在地。馬來西亞依斯干達(dá)是馬來西亞2006年推出一個大型經(jīng)濟(jì)發(fā)展計劃，劃分五個重點發(fā)展區(qū)域，吸引大量外國和國內(nèi)投資者前往投資。依斯干達(dá)區(qū)域發(fā)展機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，從2006年至2012年，該區(qū)域已經(jīng)累計投資1063.1億馬幣，而從2009年開始，房地產(chǎn)開發(fā)投資也大幅增加。新加坡橙易咨詢公司報告顯示，2012年開發(fā)商在該區(qū)域合計投資91億馬幣，而去年僅上半年就達(dá)88億馬幣，全年預(yù)計將創(chuàng)歷史新高。

投資大幅增加，不僅來自中國房企，還有新加坡等外來投資，同時也有馬來西亞本土公司和私人投資者。淡馬錫控股、凱德馬來西亞及馬來西亞依斯干達(dá)海濱控股計劃在金海灣(Danga Bay)，也即碧桂園金海灣所在區(qū)域，共同開發(fā)總額為32億新元的城區(qū)發(fā)展項目。另外，騰飛置地與馬來西亞UEM 置地也在努沙再也合作開發(fā)了一個綜合環(huán)�？萍紙@區(qū)。

綠地集團(tuán)董事長張玉良說“(當(dāng)?shù)?房地產(chǎn)市場近年來處于持續(xù)上升通道，在建的新馬高鐵未來將連通新加坡與馬來西亞，必將為馬來西亞房地產(chǎn)帶來活力和價值重估，馬來西亞有望借力快速發(fā)展吉隆坡、新山等重點城市，投資前景廣為投資者看好。”，這也是投資算盤中重要的一點。

寄希望于三地買家

新山市是依斯干達(dá)的旗艦發(fā)展區(qū)域之一，其中華人約占一半。張玉良表示東南亞地區(qū)華人所占比例較高，語言飲食文化相似，更便于融入當(dāng)?shù)厣鐣��?/p>

據(jù)介紹，目前連通新加坡和馬來西亞的高鐵正在籌建中，未來其南部接壤的區(qū)域，經(jīng)濟(jì)生活各方面的往來將會更加緊密。

馬來西亞相比新加坡低得不少的房價成為了柔佛州南部區(qū)域吸引新加坡買家的重要因素，特別是在新加坡出臺一些打壓房地產(chǎn)市場的措施后。據(jù)有關(guān)報道，新加坡房價許多在10萬/平方米以下，而在柔佛州可能只有其三分之一左右。而看中區(qū)域的發(fā)展，和未來房價的上升空間，馬來西亞本地投資者也成為一個重要的購房者主體。

碧桂園金海灣開售后，據(jù)其公開介紹，馬來西亞本地買家、新加坡投資者以及一飛機(jī)一飛機(jī)空運前去的中國投資者成為三大主力目標(biāo)客戶群體。正是由于其特殊的區(qū)位，可以吸引三地買家成為房企投資的一個重要因素。

餡餅還是陷阱？

方圓地產(chǎn)顧問首席分析師鄧浩志表示，房企集中到馬來西亞投資，或許正是碧桂園金海灣的成功起到了示范、帶動作用，然而碧桂園的成功是否能復(fù)制則需要等待市場的考驗。記者從碧桂園內(nèi)部人士了解到，富力地產(chǎn)去年底在馬來西亞拿下六地，其中就有碧桂園的牽線搭橋。

根據(jù)新加坡橙易咨詢公司的報告，馬來西亞依斯干達(dá)特區(qū)火熱的房地產(chǎn)市場投資建設(shè)，使得區(qū)域的風(fēng)險正在提高，供應(yīng)過剩是其中的一個可能，此外房產(chǎn)交易數(shù)據(jù)缺乏透明度，區(qū)域的安全與保安問題還有貨幣風(fēng)險都必須得到重視。

一個可以明顯看到的風(fēng)險是匯率，隨著中國的發(fā)展，人民幣越來越強(qiáng)勢，與此相對，馬來西亞貨幣卻顯得較弱勢，近兩年相對人民幣一直在貶值，兩年前100馬幣可以兌換超過兩百人民幣，現(xiàn)在卻不到190元。

房地產(chǎn)開發(fā)投資熱潮催生大量的購房需求，使得區(qū)域房價出現(xiàn)不可持續(xù)的增長水平，同時大量項目上馬，未來或?qū)⒊霈F(xiàn)供應(yīng)過剩問題，而區(qū)域沒有官方公布的權(quán)威數(shù)據(jù)，也使得投資者很難進(jìn)行分析，評估未來走勢。

在馬來西亞2014年預(yù)算案中，開始出臺調(diào)控措施，打擊投機(jī)和短期投資行為，提高了房產(chǎn)利得稅（Real Property Gains Tax）征收要求，非本國居民5年內(nèi)出售房產(chǎn)的按30%征收，超過5年的按5%，而本國居民為3年內(nèi)30%，4年20%，5年15%，超過5年免征。此外，還將外國投資者的進(jìn)入門檻提高，購買的房產(chǎn)總價要求從50萬馬幣翻倍到100萬馬幣。另外，此前買家可以選擇收到房子時才開始支付貸款利息，現(xiàn)在也取消。

中國房企不斷變強(qiáng)大，出征海外是必然的方向，然而眾多房企集結(jié)在馬來西亞一個片區(qū)，會不會餡餅變陷阱未可知。調(diào)控措施的出臺，短期內(nèi)勢必對市場產(chǎn)生影響，中遠(yuǎn)期則還要看區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和供應(yīng)情況，不過這也給了中國房企一個重要的提醒，對待房地產(chǎn)行業(yè)的定位，國內(nèi)外差別巨大。