澳洲房價高只因低利率么 就業率才是真boss
來源：http://help.3g.163.com/0406/15/1120/15/B8SG943K0406002E.html作者：北美購房網時間：2015/12/9
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澳洲同樣是華人購房的焦點，但是澳洲的房價一直都較高，原因究竟是什么呢？
就業率從來都是決定房屋銷量的重要因素之一，也是影響房價的關鍵因素，但投資者往往忽略了這一事實。一個對影響房價因素的普遍看法是：低利率是驅動澳洲近幾年來房價增長的關鍵因素。然而現實情況卻是：盡管利率對全國整體房價的走勢有重要影響，但各個首府之間卻仍然存在著較大的差異。顯然，利率并不是造成這種差異的主要因素。
就業增長率成房價波動關鍵因素悉尼墨爾本7年就業增長量占全國66.9%
RPdata分析師針對2008年以來各首府就業數據進行統計分析后得出，就業率與各城市的房價漲幅有著直接必然的聯系。實際上，就業率是促使各市房價波動的關鍵因素。
2008年3月至12月，受次貸危機影響，八大首府平均房價下降6.1%。隨后，大量“聞風而動”的澳洲當地首次購房者（FirstHomeBuyers）涌入房產市場，而政府也開始為提振經濟降低了基準利率，從而讓房價在2008年末重新回溫。期間，八大首府房產市場的表現各有不同。其中，悉尼與墨爾本一直保持著最為強勁的增長紀錄，而珀斯、堪培拉與墨爾本的房價增長也相對顯著，其它地區則表現平平。
“從2008年各城市的不同房價走勢來看，低利率顯然不是決定城市房價的關鍵因素。”分析師CameronKusher強調。
在2008年11月至2015年9月期間，悉尼與墨爾本擁有大部分的“房價增長量”。從上圖可以看到，悉尼在7年時間內房價累計漲幅高達76.5%，墨爾本緊隨其后，漲幅為68.8%。
而分析師Kusher表示，這一期間的首府城市及地區的就業增長情況與房價漲幅情況呈現出驚人的“正相關”關系：墨爾本與悉尼幾乎貢獻了全國2/3（66.9%）就業增長量。
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全職就業增長指標更重要布里斯班、霍巴特或成“房市贏家”
2008年以來，北領地（NT）是澳洲唯一一個全職就業增長率大于兼職增長率的地區。從圖中可以看到，盡管悉尼的全職就業增長率低于兼職增長率，但在國內，它是全職增長及整體就業增長最快的地區之一，增幅量也大于其它首府城市。RPdata分析師表示，全職就業增長顯然比兼職增長更為重要。因為這意味著人們在工資穩步增長的基礎上，可以更加放心地將資金投入到房產市場。
截止2015年9月的過去12月里，悉尼與墨爾本繼續創造著大量的工作崗位。而其它首府城市的就業狀況也在發生著“命運逆轉”型變化：澳洲北領地地區的全職就業率依舊“傲視群雄”；布里斯班與霍巴特的全職就業崗位的增幅十分顯著（分別為3.1%與5.1%）；而珀斯、首都地區的全職就業率略微下降；阿德萊德的全職就業率卻下降3.1%。
值得注意，布里斯班在過去一年中創造了24713個全職就業崗位，繼續其良好的就業增長態勢；與布里斯班相似，霍巴特扭轉了2008年以來“就業率持續下降”的劣勢，在過去一年里增加了3331個全職崗位。
RPdata分析師強調，就業率并不意味著住房的一切，但卻是決定住房需求量的一個關鍵指標。它在一定程度上解釋了“為何近年來悉尼與墨爾本的房價漲幅遙遙領先于其它地區”這個問題。此外，這個指標也放出了未來一年的“地區房價漲幅信號”：布里斯班與霍巴特就業市場的出色表現可能意味著，未來一年中這些城市的房屋需求量將會出現相應的提升并影響房價走勢。
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