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抄底美國樓市，是目前中國人到美國購房熱潮的主要原因，隨著越來越多人的加入，業內專家表示，美國買房慎防被忽悠，并非遍地黃金，買了就“馬上有錢賺”。

2013年12月30日，美亞置業集團董事長梁健立對深圳商報記者表示，到美國投資房產需要了解的信息很多，國人被忽悠太常見。

忽悠一：買新房付全款

美國全國房地產經紀人協會(NAR)公布的數據顯示，2011年中國買家購買美國地產近123億美元，僅次于加拿大人，但房價中位數42.5萬美元卻遠遠高于其他外國買家居首位，近七成中國購房者直接支付現金。

最常見的“忽悠”是買房的付款方式上。“在國內，買新樓盤是要付清全款的，雖然購房者可以從銀行按揭，但開發商是一次性收到百分百的總房款的。但美國買新樓盤，開發商只能分批收到房款。”

梁健立分析說，在美國，開發商賣房時，最初只能收到10%～20%的房款，這些錢存放在第三方機構的賬戶里，買賣雙方都不能碰;等到新房全部建好了，通過律師開發商才能收到全款，這樣杜絕了爛尾樓的出現，保證了買家的利益。

但是，很多中國人并不清楚這一行規，購買新房時，非常爽快地付清了全款。

忽悠二：抄底底特律樓市

“最低只要1500美元”、“70萬人口、環境安逸、空氣清潔、低污染的民主社會，你還等什么?”美國的“汽車之城”底特律房產的低價，吸引了很多中國人前往抄底，認為是花小錢即能實現美國夢的好時機。

但是對很多美國人來說，失業率和犯罪率居高不下的底特律是著名的“鬼城”，不是投資房產的最佳選擇，尤其是在該市最近申請破產后。

“但一些中國人認為這么低的價格，即使賠了也無所謂，還能有升值的潛力。殊不知，持有無人居住的房子風險更大。”梁健立說，城市破產，意味著公務員被裁減，城市沒有足夠的警察，底特律人口已經從130萬減少到70萬，大批人搬遷，也沒有人會租你的房子。

忽悠三：當上房東樂悠悠

在國內，買房當上房東后，一切主動權基本都握在房東手里，租客要是不按時交租，房東隨時可以停水停電趕走租客。但是在美國一些城市，租客的地位比房東還要高。

梁健立舉例說，在芝加哥，由于有維護租客的法律法規，租客要是不按時付租金又賴著不走，房東只能到法庭申請裁決，租客會以“地毯臟了不洗”、“水管漏水不修”等各種理由，作為不交租金的借口。即使房東按照租客的要求一一辦妥，租客也可能故伎重演，結果，一拖就是大半年，租金打了水漂。

忽悠四：上網搜索房產信息

英文足夠好的話，可以上網搜索美國的房地產信息。據梁健立介紹，全美較知名的房產網站有Zillow、Trulia、Homes.com等，有的網站還提供估價功能，但是不同網站的估價差異很大，令人感到困惑。

例如，曾經有一間位于加州河畔市的獨立屋上市出售，業主要價23萬美元，但 Zillow上估價僅15萬美元，令很多買家出價更低，業主十分無奈，于是他特意聘請估價師進行估算，房屋價格高達27萬美元;兩個月后，同樣一套房產，在Zillow上的估價增加到30萬美元，令人哭笑不得。

針對個別房屋的估價，網站信息對于買家的參考作用不大，甚至有誤導的成分。

忽悠五：投資房產收益高

即便成功買房，回報也未必像看上去的那么“美”。在美國，無論房屋是自住、出租，每年都要交房產稅和管理費。土地出讓金是分期支付的，叫做地稅。在大洛杉磯地區，基本上每年按交易價的千分之1.25來收取地稅，而且會根據經濟增速和資產價值的增長水平做同向調整。若購買的是二手房，交易稅占成本的比例更高。

按照2011年美國社區調查的數據，每月包括抵押貸款、房屋維護等在內的房屋持有成本平均為1059美元，約占美國家庭月收入的21%，而其中主要開支是房產稅。例如一套30萬美元的房屋，每年要繳稅4000美元左右，管理費、維修費和其他雜費一年也要上千美元。如果要轉手賣房，還必須支付經紀人費用和其他費用。

此外，在美國炒房成本較高。從房產交易來看，購房者需繳納一次性的房產交易稅、律師費、產權保險費、房屋估價費、房屋檢查費和登記費等，一般累計占住房售價的3%至5%。賣房者則需繳納一次性的律師費、房產交易稅、登記費、維修費、房產經紀中介費等，一般累計占住房售價的7%至10%。

推薦閱讀：海外購房成了一些投資者眼中的新藍海 文匯報 2013.12.01

記者看到，喬·惠特利亮出的這份投資清單，這段時間在國內各大社區引發各種“拍磚”和叫好，有意思的是，國內網友討論過程中，話題的焦點說著說著，就會轉到“投資海外房產靠不靠譜”這一老話題。

這兩來，國內多地發布房產調控政策，限購、限價之聲不絕于耳，二套房首付與繳納社保年限的門檻也逐步提高。收緊的政策抑制了樓市的投資及投機需求，加之股市低迷、大額理財渠道有限，海外置業，成為一些投資者眼中的新“藍海”。

一方面，國內房企的海外征程漸次開啟。同時，連同移民等政策在內，其他國家的房源也開始向中國購房者放開。由此，一場海外置業的高潮掀起。但在熱度背后，仍有不得不提的冷思考。

房企競相“出海”

外國購房井噴

近年來，“蜂鳥移民”成為熱詞。蜂鳥，有小、快、輕的特點，所謂“蜂鳥移民”，指以投資風險小、門檻低、靈活性強的方式，達到移民的目的。通過海外置業移民，就是最現實的途徑之一。

韓國濟州島自2010年2月起實施低門檻投資移民政策，只要購買50萬美元以上的房屋，就能獲得全家永久居住權。國內房企認定這些政策對國內投資者具備吸引力，果斷選擇“出海”建樓。綠地集團在去年7月前后推出濟州島的“漢拿山小鎮”項目，就試圖尋找國內飛去的“蜂鳥”。此后，綠地集團還相繼進軍澳大利亞悉尼、德國法蘭克福、西班牙馬德里和巴塞羅那、美國紐約和洛杉磯，涉足7個國家的9大城市。

除了綠地，其他國內房產“巨鱷”也不甘人后。中國海外投資聯合會的數據顯示，去年以來，包括萬科、萬達、碧桂園、中建、中鐵在內的10余家企業，已在海外擁有房產項目或確定投資計劃，投資規模已達上百億美元。