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去投資美國房產，房產投資回報率是投資者最關注的問題，那么美國房產投資回報率是怎么計算的呢?下面就波士頓房產為例，為大家演示美國房產投資回報率的具體計算方法。

在一棟房子上投入多少錢，每年能帶來多少收入，是總投入的百分之多少呢?這個有點兒像利息，比如銀行存款利息是4%，那我存100萬，每年拿到4萬元的利息。

基本回報率的算法很簡單，就是：

基本回報率=現金流(房子的年收入減去開銷)/總投資(買房的價格)

投資一套房子，那它的價格應該已經知道，而計算現金流需要考慮房子的收入和開銷。下面列舉一下美國房地產租賃有那些收入項目和開銷。

房屋租賃收入列表：房租-這個是最主要的進項。但是由于租房很難保證100%入住率，所以減去一個空房期的百分比。

車位租賃：有些城市停車困難，車位可以單租。

投幣洗衣機等：除房租外，如果投資整棟樓還可以提供附加服務，比如投幣洗衣機。單套房子洗衣基本不另收費。

房屋租賃支出列表：地產稅

房屋保險

房屋維護：房東負責修理房子、家電等費用

租賃委托管理費：由于你不在美國，必須交給專業管理公司負責管理。

花園管理費：獨棟房子一般帶有花園需要打理，一般有專門公司負責。

物業費：獨棟房子沒有，公寓需要繳納。

水電、煤氣等費用

房地產區域性極強，每個地方以上例舉的項目金額完全不同，以波士頓房子為例：

售價：$525,000(¥3,255,000)一室一廳，600平方尺相當于55.74平方米。

年租租預計：月租$3,000x 12 = $36,000(¥223,200 此數值按同等價位、地區的其它房子租金測得。無車位等其它收入。)

空房比例：$36,000 x 2.4% = $864(¥5357，波士頓此地區平均空房率為2.4%)

總年收入：$36,000 – $864 = $35,136(¥217,843)

2013地稅：$423,500(評估價)/ $1000 * $13.14 = $5565(¥34,503 波士頓房地產年稅按房子的評估值(非成交價)每$1000元收$13.14元。)

房屋保險預計：$1,100(¥6,820)

房屋維護：$525,000 x 0.6% = $3,150 ( $19,530 年房屋維修費用的慣例是按房屋總值的百分之一來計算，但是我們比較注意維護，稍微少算點兒。)

租賃委托管理費：$36,000 * 8% = $5,184(¥32,141 美國管理費大概在4%-12%，波士頓大概為8%-10%)

物業費預期：月$350 x 12 = $4,200 (¥26,040 美國公寓基本都要繳納物業費，金額由業主投票決定。)

水電、煤氣等費用：水費$300 (¥1,860 波士頓電和煤氣可有租戶承擔，水費必須由房東承擔。)

總年支出：$19,499 (¥120,894)

基本年回報率：($35,136 – $19,499) / $525,000 = 2.98%

如果只看房屋租賃的收入和支出，這套房子的回報并不是很高。不過還要考慮其它很多問題，比如房子的升值空間，個人所得稅等等。