2015年美國房價趨勢介紹
來源：http://blog.sina.com.cn/s/blog_ab7f479c0102vdcg.html作者：北美購房網(wǎng)時間：2015/12/15
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根據(jù)美國權(quán)威房產(chǎn)網(wǎng)站zillow最新數(shù)據(jù)顯示，2015年8月美國房價全線上漲，房價中位數(shù)為17.56萬美元，環(huán)比上漲0.5%，同比增長6.6%，創(chuàng)下2014年漲幅最高值。但相對于07年全美房價中位數(shù)最高點19.63萬美元仍有較大距離，樓市“抄底行情仍在持續(xù)”，當(dāng)前進入美國樓市無疑是比較好的時機。自2009年開始，美國房價已持續(xù)上漲了五年，2015年是否仍是購房的好時機？除住宅外，商業(yè)房產(chǎn)又該如何投資？大量美金熱錢和制造業(yè)將回流美國，房屋自有率在下降，網(wǎng)上辦公更便利等因素都會對未來房市有巨大影響。
房價持平 波動有限
美國的房價在2015年會與今年持平。如果有些許的波動，這個都會是很緩和的。也許會漲，但是緩和的漲；如果說會跌，也是緩和的跌。美國房價的持平與大量資本將從中國回流美國有關(guān)系。中國的投資環(huán)境開始向下走，它有碰到了許多轉(zhuǎn)折點。因此中國的資本急于的希望能夠找到一個避風(fēng)港。這個錢如果到美國來的話，尤其紐約、加州、亞特蘭大、邁阿密是其首選。
美國住房自有率持續(xù)走低
根據(jù)美聯(lián)儲經(jīng)濟數(shù)據(jù)，美國的平均房屋自有率下降到了64.8%。加州在2006年住房擁有率最高，達到60%，目前降到了54%，回落到1990年的水平，大洛杉磯包括橙縣地區(qū)房屋自有率目前為49.1%。
在人口結(jié)構(gòu)中，從1994年至2014年20年間，中年、青壯年房屋自有率有所萎縮，只有65歲以上人群的住房擁有率在增長，其它年齡層擁有房屋的比例都是負增長。
美國目前房價增長高于薪資增長，中產(chǎn)階級福利少，稅賦重，造成房價相對較高，普遍買不起。
出租市場繁榮 公寓需求最緊俏
凡事有利有弊，因為房屋自有率下降，房客增多，預(yù)計美國的出租房市場將持續(xù)火爆。根據(jù)他提供的數(shù)據(jù)，美國出租市場上的住宅平均20多天就會租出去，過去四年的總體趨勢是縮減，單戶住宅的平均租金為2400美元左右，與2010年相比，增長幅度不大（2150元）。
在所有住宅類型中，公寓需求在全美激增，因此公寓的投資也最搶手。公寓的投資穩(wěn)定，風(fēng)險較小，不過投資回報率相對低一些。1995年至2014年，公寓出租的中間價格從430元左右持續(xù)增長到了750元。
南加州倉庫廠房一屋難求
陳克成預(yù)計，美國利率將緩步升高，油價降低，通脹有效控制，緩和了工商業(yè)的經(jīng)營成本。在美國結(jié)束量化寬松（QE）和中國投資環(huán)境變冷的雙重影響下，預(yù)計大量資本和制造業(yè)將回流美國，中國的人工、土地都在漲，甚至一些中國的公司在準(zhǔn)備到美國來生產(chǎn)。這都造成美國倉庫廠房市場供需緊張，倉庫廠房的榮景可期。不論是賣的還是租的，在南加州甚至出現(xiàn)倉庫廠房一屋難求的情況。根據(jù)CoStar集團的資料，南加倉庫廠房投資回報率約為5.5-6.5%。
知名小型連鎖店投資行情看好
根據(jù)資料，美國零售商家物業(yè)出租資本回報率在7-8%之間，南加州知名的連鎖商家，如麥當(dāng)勞、7-Eleven、Jak in the Box等，回報率在4%-5.5%之間，購物中心投資回報率在5-7%之間。
在投資購物中心時，可以考慮買知名廉價商品連鎖店，如99美分店，1元店，這些預(yù)計將有多年的榮景。其它知名的連鎖（單一房客）店，如Walgreens, CVS, BOA, CITIBANK, 麥當(dāng)勞，7-Eleven，Jak in the Box等,抗跌性都較高，適宜投資。
辦公寫字樓空屋率在增加
不建議投資一般的辦公寫字樓，暫時不要考慮。因網(wǎng)上辦公便捷和為節(jié)省汽油費，居家辦公的職工增多，不去辦公室，寫字樓的空屋率在增加，租金的增長也受阻。他舉例說，在南加工業(yè)市的一棟A級的高端辦公大樓，房價一直在下走，空屋率往上走。
美國人口重新向市中心回流
根據(jù)觀察，美國人口持續(xù)緩慢增長，在分布方面，人口向市中心回流，美國各大都市都開始有這樣的趨勢，老城更新成效顯著。因此在市區(qū)，購物中心、醫(yī)療樓的需求較穩(wěn)定。他認為，洛杉磯市中心就是一個例證。
保留好的房客勝過漲房租
對已經(jīng)投資商業(yè)地產(chǎn)的業(yè)主，好房客的長期租賃價值高于租金的狂升。為了留住好的房客，業(yè)主寧可不要漲租。
美國房產(chǎn)資本回報率高于中國
在美國投資需建立正確的投資觀念，因為在這樣成熟的經(jīng)濟社會里，投資難有暴利回收。中美兩國的投資回報率算法有差異。如果將兩國的資本回報率（Capitalization Rate）折合成同一個標(biāo)準(zhǔn)，即凈利NOI（Net Operating Income）除以投資金額=資本回報率，美國房地產(chǎn)資本回收率高出中國約2%至3%。
在美國做業(yè)主責(zé)任單一
到美國來當(dāng)業(yè)主是最好的。這不僅是因為美國土地是私有財產(chǎn)，業(yè)主可永續(xù)持有；還有重要的一點，美國業(yè)主的責(zé)任只有一個：從口袋里把錢拿出來把物業(yè)買下來。買完之后，所有的負擔(dān)是別人的。
特別是在商業(yè)不動產(chǎn)投資中，房地產(chǎn)稅、物業(yè)保險、公共管理費用這三大項支出實際上都是由房客承擔(dān)繳付的。至于物業(yè)壞了，需要業(yè)主修理。這些修繕的部分是資本的一部分。修理之后，或加建、改建，做了資本的投入以后，房地產(chǎn)稅、保險的增加部分實際上仍然是由房客支付的。
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