近年來，美國的房產(chǎn)投資越來越受歡迎了。相比其他地區(qū)，美國的房價還是比較便宜的，因而越來越多的人吧眼光投向了美國的房地產(chǎn)。但是究竟如何在美國買房投資呢？下面就給大家介紹一下美國買房投資的全攻略。
美國的房子類型有獨立屋[Residential single- family homes]、產(chǎn)權(quán)公寓[Apartment]、連體別墅[Condominiums and Townhouse]、商用地產(chǎn) (Commercial properties)。
外國人在美國的房產(chǎn)，如果是出租，每年獲利部分的交稅額為個人所得利潤的20%，如果一年的個人所得為5%-7%，即這5-7%的20%要交稅。扣除房子的折舊費，一般3.5%左右的20%為實際交稅的費用。[美國國稅局定義的外國人，不是正常意義上的外國公民，而是一年中在美國居住時間未超過183天的外國人。所以如果非美國國籍也無綠卡的外國人，若長期居住在美國，則不算是“外國人”。]
如果房產(chǎn)賣掉，則需要交房子獲利的33%。比如20萬買入的房子40萬賣出，則當中的差價20萬為利潤，這20萬的33%，$66000就是要交的稅。
美國關(guān)于“預扣稅”[Tax Withheld]有專門的法案——外國人房地產(chǎn)投資稅務(wù)法案1980（The Foreign Investment in Real Property Tax Act of 1980）。在1980年之前，外國人在美國投資房地產(chǎn)，轉(zhuǎn)手出售獲利之后，由于本身不在美國，不報任何所得稅(Capital Gain)美國國家稅務(wù)局(IRS)也無計可施無辦法追繳。因此制定了對于外國人在美國進行房地產(chǎn)投資的稅務(wù)規(guī)定，就是“預扣稅”。
外國人房地產(chǎn)投資稅務(wù)法案中指出“外國個人或者是公司在出售位于美國的房地產(chǎn)時，需要預先繳納房款的10%作為其做的稅之預留款項，這筆款項是可以被退回的”。在美國出售房地產(chǎn)不管是否盈利都將被預扣成交價的10%，這筆錢由過戶公司扣留然后交給美國國家稅務(wù)局。年底賣主如實申報必要稅收，美國國稅局扣除稅收后再退回剩余部分。如果年終賣主沒有報稅，美國國稅局會扣留這筆預扣稅。
并非所有的外國人在美出售房產(chǎn)都需要被扣除預扣稅，有一定的豁免情況。如果賣方的房產(chǎn)是作為自住或出售價格不超過30萬美金，而且買方也將房子作為自住用途，那么預扣稅是可以被豁免的。
美國買房過程可分為以下步驟:
1、確定買房的城市和地區(qū)；
不同城市不同社區(qū)房價不一，好學區(qū)附近的房價會比普通學區(qū)的貴，靠海的城市房價會貴，新開發(fā)的城市相對價格便宜點。買房前要做足功課。
2、選經(jīng)紀人
美國各個城市都有無數(shù)的房產(chǎn)經(jīng)紀人，對于房地產(chǎn)他們更專業(yè)更有經(jīng)驗，好的經(jīng)紀人不僅信息面廣，也可以為你把關(guān)按照你的需求尋找適合你的房子。經(jīng)紀人為買主的服務(wù)是免費的。一般是賣主付買賣雙方經(jīng)紀人的傭金。
3、預審貸款
你需要填一份買主經(jīng)濟狀況表。經(jīng)紀人會根據(jù)你的經(jīng)濟狀況推薦你向貸款公司要貸款預審批準書。你可以自己選擇貸款公司，不妨多比幾家，尋找最適合的。貸款預審批準書的目的是決定你的房價上限。買主經(jīng)濟狀況表或貸款預審批準書是報價合同的附件之一。
4、選房看房
經(jīng)紀人會根據(jù)你的要求為你尋找適合的房子。如果看到滿意的，可自己開車去看周圍的環(huán)境，進行初選。初選過關(guān)，再約經(jīng)紀人帶你去看內(nèi)部。
5、簽署合同
選定滿意的房子，經(jīng)紀人進行市場分析幫你確定要價，準備報價合同。除了價錢定金，經(jīng)紀人還會建議你選擇一些附加條款，以保證你在必要時能合法取消合同，拿回定金。賣主可能會拒絕你的報價，或者還你一個價。你可以拒絕還價，或提高你的報價。如果雙方達成協(xié)議，合同就簽字生效了。
6、檢查房屋
在加州除了房屋檢查，常做的有白蟻檢查[$95],修理費[$500]。條款的有效期為7天。在7天內(nèi)，買主有權(quán)以任何一項檢查不合格為由取消合同或要求賣主出錢維修處理。經(jīng)紀人會向你推薦良好口碑且有執(zhí)照的檢查師。檢查結(jié)果出來后，經(jīng)紀人會為你把關(guān)，指出哪些是賣主的責任，并為你跟賣主談判。
7、付款
非美國人在美國買房用貸款比較麻煩，一般建議用現(xiàn)金購買。可多人多次匯款，每人一年的匯款額度是5萬美金，如果30萬美金的房子，用6個人的名義匯款到美國一般沒問題。
8、購買保險
加州法律規(guī)定買房時必須購買火險[火災(zāi)保險]，買房負責保險費$600-1000一年。
9、交接過戶
在南加州買房在政府注冊的加州土地管理局成立的地產(chǎn)公證處過戶。其費用為1%,由買賣雙方對半付。
10、喬遷搬家
過戶的最后一步是賣主將鑰匙交給買主，過戶后買主就可搬家。在過戶搬家前4-5天聯(lián)系水電氣公司，問清要做的事。過戶搬家當天再去電確認將水電氣轉(zhuǎn)到買主名下。有的公司要你提供儀表數(shù)字，有的公司會自己去讀儀表。電話，電視，網(wǎng)絡(luò)服務(wù)可能要提前10到20天預約，搬家公司或租車公司也要提前兩周預約。
買房的總費用匯總[限洛杉磯]：
除了房子的價格，另外需要付的有：
1，公證過戶費：0.5%。如20萬的房子則是1000美金。
2，房屋修理保險費。這是經(jīng)濟公司一定建議你買的，一般一年在$360-500之間，一旦發(fā)生空調(diào)、水管、廚具灶爐熱水器的問題，保險公司可以修理。不然修理費是相當昂貴的。即使買了保險，修理時的人工費還是要付。一般一次在$50左右。
3，地產(chǎn)稅。買房后預繳1-5個月的地產(chǎn)稅，地稅一般在房價的1.25%-2%，有些舊城市的地稅低些，新城市的地稅高一點。比如20萬美金的房子，地稅在$2500-4000左右。平攤在每個月差不多300美金左右。
4，火險$600左右，這是加州法律規(guī)定一定要買的。
5，注冊費雜費$200左右；
6，房屋檢查費$300,白蟻檢查費$95。修理費則視情況而定。
7，報稅，會計師的費用一年$300。
美國投資買房規(guī)則：
規(guī)則1：買房不能投資移民
外國人可以在美國投資買房，但不能借此獲得美國身份。
規(guī)則2：有產(chǎn)權(quán)和有居住權(quán)不同
在美國可以買有產(chǎn)權(quán)或是有居住權(quán)的房屋，有產(chǎn)權(quán)的房屋可以供業(yè)主自由買賣和出租，而有居住權(quán)的房屋只有十幾年的產(chǎn)權(quán)，租售只能通過物業(yè)居委會，價格比有產(chǎn)權(quán)的房屋便宜幾倍。
規(guī)則3：簽約7天內(nèi)可退房
買方在這7天里可自己花300美金請專門檢查房屋質(zhì)量的公司對房屋進行檢查，若發(fā)現(xiàn)不可接受的質(zhì)量問題，買主可以單方面中止合同，拿回定金。如果已簽約付款，但是買主對房子不滿意，或發(fā)現(xiàn)有更喜歡的房子，在7天內(nèi)還可以隨時退房。但這300美金的檢查費是不退的。經(jīng)濟人的費用由賣方支付，一般在2.5%-3%。
房屋出租管理
房屋出租兩種方式，自己管理，或由專業(yè)出租公司管理。
美國是一個一板一眼的國家，選擇自己管理，雖可節(jié)省費用，但必須清楚了解美國房地產(chǎn)租賃條款。房屋租賃法規(guī)定房東必須提供給租客一個固定的美國當?shù)氐刂罚员阌袉栴}隨時聯(lián)系你；必須提供租客一個緊急電話號碼，他們需要幫助時可去幫忙；房東需要了解當?shù)胤孔獾淖兓饪腿粑窗磿r付房租，房東即刻要采取法律行動。
這些要求對海外投資者來說，不僅耗費大量時間精力，更浪費不必要的花費。所以，交由專業(yè)房屋管理公司管理出租房屋更為明智。
房屋管理公司的主要職責：
• 刊登房屋廣告，找到租客
• 起草租房協(xié)議，確認房租及各方職責
• 對租客進行信用調(diào)查、租房歷史調(diào)查、工作收入確認、犯罪記錄調(diào)查，以確保房東利益；
• 每月收取房租，并轉(zhuǎn)入房東賬戶
• 定期進行房屋檢查，向海外的房東通過郵件或電話匯報
• 如有需要，對房屋進行周期性維修和保養(yǎng)
• 代理房東進行年度報稅
• 協(xié)助處理與租房有關(guān)的法律糾紛，如未支付房租；如果房客不付租金，需要專業(yè)律師驅(qū)趕房客，律師費在$600-1000左右，為時需要3個月，這算是風險之一；
• 房租合同結(jié)束后,結(jié)賬退房
• 重新刊登房源，找到新的租客
管理公司的收費項目：
1，尋找到房客后，收年租金的6%，之后每延長一年租期只收$300。[針對同一房客，如果換了房客，則依然是年租金的6%]
2，每月$100美金的管理費；
3，管理公司會要求房客房租每月一付，押金交納1-2個月。
常見問題：
1． 我需要到美國去參與買房交易和出租的過程嗎？
通常是不需要的，從買房開始，全部的手續(xù)可在國內(nèi)完成，房屋經(jīng)濟人會把英文合同發(fā)給你，過目后你簽字，房屋經(jīng)濟人全權(quán)代理。
2． 我是否可以考察房屋？
在房屋出租之前，一般房屋經(jīng)濟人會建議你親自到美國考察房屋。
3． 我如何收到房租？
房屋管理經(jīng)紀人每月收取$100美金的管理費，為您監(jiān)督每月的房租收取，通過轉(zhuǎn)賬或者現(xiàn)金形式，轉(zhuǎn)賬到你的美國賬戶或國內(nèi)賬戶。
4． 誰來報稅？
房屋管理經(jīng)紀人會為您進行報稅，并向您提供證明，您只需要簽字和收取稅單。稅為地產(chǎn)稅和個人所得稅[房租的所得稅]，一般會計師的費用是一年$300。
5． 我不在美國如何知道美國哪里的房子好？
你可以全權(quán)委托房屋管理經(jīng)紀，或自行前往美國考察。前往美國考察的費用自理。
6. 在美國買房的風險在哪里？
雖然過去幾年房價一直在跌，但沒有人可以保證此刻是最低價，房價若再跌，這是風險之一；
其次，房子出租后，萬一遇到壞房客，不付錢，要動用律師驅(qū)趕房客，這上下要花費至少3個月，也就是至少損失幾個月的房租，這是風險之一；
以上就是在美國買房投資的全攻略介紹，希望以上信息對您有所幫助。
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