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作為中國人海外投資的主要目的地之一，近年來，美國房地產(chǎn)市場上的中國投資者日漸增多。

2013年，中國人赴美投資房地產(chǎn)的額度達(dá)到220億美元，同比大增72%，超過加拿大成為美國房地產(chǎn)市場最大的海外買家。

國人赴美投資的熱情何以短期內(nèi)高漲?在美房地產(chǎn)投資的收益如何?究竟哪些房產(chǎn)更具有投資價(jià)值?又有哪些風(fēng)險(xiǎn)需要防范?就這些問題，地產(chǎn)中國網(wǎng)獨(dú)家專訪了長期專注于美國投資置業(yè)市場的國信美投置業(yè)投資有限公司副總裁郭道明。

“總體來說，投資美國房產(chǎn)收益要比國內(nèi)高很多，從平均收益來看，目前在美國投資房產(chǎn)的收益率可以達(dá)到國內(nèi)一線城市的四倍。但是，隨著美國房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇，紐約、洛杉磯等一線城市的投資收益率在不斷走低，美國二線城市的法拍房將會為投資者提供更好的收益。” 郭道明表示。

法拍房成新的投資機(jī)會

地產(chǎn)中國網(wǎng)：從數(shù)據(jù)來看，中國投資者近年來赴美投資額大幅攀升，您認(rèn)為這背后的推動因素是什么?華人海外投資有什么新的變化?

郭道明：第一是投資價(jià)值，投資美國房產(chǎn)的人都比較有前瞻性，他對美國經(jīng)濟(jì)、匯率、國內(nèi)房產(chǎn)的走勢、資金的機(jī)會成本等都有所關(guān)注;第二是全球資產(chǎn)的分配，不要把雞蛋放在一個(gè)籃子里。

在國人海外投資金額增長的同時(shí)，投資群體及年齡構(gòu)成都發(fā)生了變化;投資群體方面，由富豪變成了中產(chǎn)階級、白領(lǐng)階層;客戶的年齡構(gòu)成段也在發(fā)生變化，由原來的40—50歲轉(zhuǎn)變?yōu)?0—60歲之間，越來越多的普通人開始關(guān)注美國房產(chǎn)。

地產(chǎn)中國網(wǎng)：經(jīng)歷了次貸危機(jī)之后，美國房地產(chǎn)市場也在不斷復(fù)蘇，目前其房價(jià)處于一個(gè)什么樣的歷史水平?

郭道明：像北京、上海一樣，美國現(xiàn)在的房價(jià)也處于歷史高位。這兩年，中國人比較青睞的紐約、洛杉磯等美國一線城市的房價(jià)增長率每年都超過了20%，兩年增長了40%。次貸危機(jī)的時(shí)候，這些城市的房價(jià)跌了大概20%，現(xiàn)在，這些城市的房價(jià)已經(jīng)超過了次貸危機(jī)之前的20%，處于歷史高位。

從目前的情況來看，美國整體的房地產(chǎn)市場是開始在復(fù)蘇的，一線城市復(fù)蘇的進(jìn)程已超過了次貸危機(jī)之前，所以大城市的投資價(jià)值在不斷降低，中國人投資的目光開始轉(zhuǎn)向像休斯頓、奧蘭多等城市，其預(yù)期收益率也要高于一線城市。

地產(chǎn)中國網(wǎng)：對于國人來說，在這種情況下，現(xiàn)在還是一個(gè)投資美國房產(chǎn)的好時(shí)機(jī)嗎?

郭道明：由于次貸危機(jī)，美國出現(xiàn)了很多法拍房，這些房子大都很便宜。但是，在次貸危機(jī)中，很多美國本地人喪失了信用，其信用恢復(fù)期長達(dá)7年，這部分人群暫時(shí)沒有資格去購買這些廉價(jià)的“法拍房”，但他們又需要住房，所以就造就了租賃市場的火熱。

另一方面，這些便宜的法拍房又會成為國人的投資機(jī)會。其實(shí)，在美國，個(gè)人從銀行購買法拍房是比較困難的，大多是風(fēng)投機(jī)構(gòu)大批量購買。風(fēng)投機(jī)構(gòu)購買后，會把這些“有毒資產(chǎn)”重新打包翻新，變成優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)進(jìn)行出租，這就要求其具備強(qiáng)大的現(xiàn)金流。但如果沒有強(qiáng)大的現(xiàn)金流支撐的話，風(fēng)投機(jī)構(gòu)就會選擇出售部分項(xiàng)目來回籠資金，翻新剩余項(xiàng)目，這就為華人的投資提供了機(jī)會。所以目前還是一個(gè)入市的好機(jī)會，還有不少房源可以挑，投資價(jià)值也比較高。

但是，隨著匯率的改變及美國房價(jià)的不斷走高，這樣的機(jī)會可能稍縱即逝。

地產(chǎn)中國網(wǎng)：這個(gè)投資時(shí)機(jī)大概還能持續(xù)多久?

郭道明：這個(gè)不太好預(yù)估，其實(shí)一直以來，我們都是以法拍房的存量來作為標(biāo)桿。以佛羅里達(dá)州為例，最長的時(shí)候，它的法拍房需要賣30個(gè)月才能賣完，2012年的時(shí)候變成10個(gè)月，現(xiàn)在大概就5—6個(gè)月。到了現(xiàn)在，基本上賣一套少一套了。

此外，美國投資置業(yè)除了需要考慮養(yǎng)房成本外，還要考慮房屋未來的升值空間、法律風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)紀(jì)人制度、產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)等問題。