20世紀30年代以來，美國聯邦政府創建并不斷完善形成了全方位、寬領域推進公租房建設、管理及運作的國家政策體系。雖然美國公租房運行體制包含了歷年來建設摸索的重要成果及經驗教訓，但是未能充分解決美國貧困人口的住房困難，也未能達成構建新型和諧社區的社會理想。與美國諸多社會項目類似，公租房是富蘭克林·羅斯福政府“新政”的產物。指導其運作與發展的基本設想及程序設計始于20世紀30年代，源自1933年《國家復興法》和1934年《住房法》等重要法律。1937年，公租房計劃被納入新出臺的《住房法》。《住房法》確立的公租房運作方式，在1949年《住房法》中得以主體繼承，并在其后30年間對公租房計劃在美國全國范圍的推進發揮了主導作用。
美國公租房的早期運作
運作之初，美國公租房計劃制定了三重目標：創造就業機會，消除貧民窟以及為有居住需求的家庭提供配套完善的住房。到1940年，全國377個公租房項目，已建成11.7萬套住房，占1938～1940年全國住宅開發建設總量的8%。同年，美國國會通過決議，當年在建或待建的公租房在建成后將用于安置國防產業工人。到1942年，全國公租房總量19萬套(包括2萬多套公共工程管理局所建住房)，1937年《住房法》確定修建住房的30%擬用于國防產業勞工安置，嚴格意義上的公租房已建成12萬套。另外，也存在由地方政府資助修建的公租房項目，如紐約。到1949年之前，美國未再新批準由聯邦政府資助修建的公租房項目。
公租房早期項目。“大蕭條”時期，美國經濟危機的持續，為聯邦政府出手干預房地產市場提供了有力支撐。自20世紀20年代后期以來，美國房地產業始終處于衰退狀態，失業率居高不下，諸多購房者無力支付房屋貸款。因面臨渴望政府救濟的強烈民眾需求，加上稅收收入銳減，地方政府舉步維艱，無力扶助房市。在聯邦政府層面，20世紀30年代，富蘭克林·羅斯福政府推行“新政”，大力扶持財政信用系統，并為民眾購房提供有力支持。
與此同時，羅斯福“新政”對中產階層與低收入階層住房的修建與維護實施直接介入性干預。包括安置管理局與田納西河流域管理局所做試行規劃在內，美國聯邦政府起初的住房修建計劃旨在改善民生與創造就業機會。1933年春，為應對民眾就業危機，“新政”執行者及其議會支持者共同出臺了《國家工業復興法》，同時設立公共工程管理局住房處。截至1937年，公共工程管理局住房處牽頭修建了51個公租房項目，共計21800套住房。
1933年6月至1937年9月，公共工程管理局主導的公租房臨時修建計劃，為在美國推行永久性公共住房奠定了良好基礎。1937年美國《住房法》對公租房計劃給予了法律確認，它明確指出，公租房旨在促進國民就業。公租房計劃具有消除城市貧民窟與提供就業機會的雙重社會經濟效益。美國聯邦法律認定，公租房修建所必需的城市舊房拆除不僅有助于消滅貧民窟，還可有效消除對私資房地產市場的需求威脅。
第二次世界大戰的爆發對美國早期公租房修建計劃帶來了巨大沖擊。隨著戰事的發展，所有與戰爭無關的項目被中止，公租房建設成為國防利益需要的犧牲品。然而，由于數以千計的房屋在戰前已開始修建，直到1944年，在建項目才全部停止實施。在1949年《住房法》要求重啟公租房建設之前，美國的房地產利益集團對公租房進行了毫無保留的攻擊，理由是公租房是“赤化”流毒，警告公租房將嚴重破壞美國房地產私有資本市場。
早期公租房利弊得失。美國某些早期開發的公租房項目，其美學設計與配套設施令人稱道，與貧民聚居區的老舊住房形成強烈反差。設計上乘的項目，如佐治亞州亞特蘭大市的提克伍德公租房是漂亮的園林式小區，專為住戶建有停車庫與現代化廚房。紐約市哈勒姆河公租房，是花園式公寓的典型代表。俄亥俄州克利夫蘭市的雷克弗公租房，沿著伊利湖邊自然坡地而建，實現了與周邊環境的自然融合。令人熟悉的斜屋頂、門庭及后院，一、二層的排屋比現代建筑更容易讓人萌生親切感。這些公租房典型，不遜于當代開發建設的商品住宅。然而，美國的首批公租房項目，大多均未達到上述建筑標準。住房管理部門為控制成本上升而放棄修建獨戶住宅，改為修建高密度高層建筑。大體量的高層建筑占用大量用于舊城改造的社區用地，并與周邊社區彼此隔絕。
從某種意義上講，公租房的落后設計與物質條件應歸咎于嚴重的財政與建設資金缺口。1937年美國《住房法》規定，50萬以上人口城市公租房開發成本須控制在5000美元/套或1250美元/間以下，其他城市不得超過4000美元/套或1000美元/間。另外，1937年《住房法》規定，公租房建設須與舊城改造捆綁實施，要求每建一套公租房，須先行拆除一套貧民區住房。這無疑縮緊了可進入公租房建設的資金流量，同時增加了房屋的開發建設成本。
美國公租房的演進與繼發問題
公租房項目重啟。20世紀40年代，受第二次世界大戰及戰后保守派的政治壓制強化的影響，美國低收入群體住房保障計劃被迫中止運作。1949年，隨著新的《住房法》的出臺，美國公租房計劃得以重新啟動。1949年的《住房法》體現出當時主流的改革思想及房地產市場需求，通過消除貧民窟、實施新住房建設等條款規定，拉開了貧困城區的重建序幕。新的《住房法》計劃在6年內，以每年13.5萬套的速度，總共新建81萬套公共租賃住房。在杜魯門與艾森豪威爾執政期間，盡管國會并未按照進度要求撥足款項，美國公租房的新建量仍達到了幾萬套的年度規模。
1949年《住房法》的通過，為美國城市重建公租房奠定了法律基礎，并為城市消滅貧民窟計劃提供了財政支持。按照該法要求，公租房擔負起安置貧民區拆遷居民的重任。據此，聯邦公租房管理局下調了公租房申請的收入資格標準，取消了超過新標準的原有住戶租賃資格，使公租房轉化為安置低層貧困社會群體的載體。同時，1949年《住房法》要求，公租房應限于極低收入的人群居住，規定公租房最高租金價格須比照私資房地產市場最低行情價格下調20%，并授權清除收入超標的房屋租賃戶。自此，政府投資住房僅面向社會極度貧困群體供應。公租房的建設，不再是作為應對危機、刺激經濟、安置失業人群的臨時舉措，而成了安撫脫離美國主流社會群體的一項長治性措施。
1949年《住房法》使公租房的性質發生了一些轉變。1937年《住房法》旨在為經濟“大蕭條”時期失業的中等收入及工薪階層家庭提供住房保障。從某種意義上講，這一時期的公租房可視為服務于大眾需求。1949年《住房法》對公租房的職能進行了調整，將其定性為安置城市貧困邊緣群體的補充性住房，重點安置對象是因舊城改造與重建而須從原貧民區(通常為種族隔離地區)拆遷的舊城居民，其中以黑人居多。
公租房狀況惡化。1937年創建的公租房運作模式，在其后約30年間得以主體繼承與延續，直到20世紀60年代末。在美國，民權運動、貧民窟騷亂、街頭反戰政治游行等促成了聯邦政府積極性住房政策的出臺。住房問題被視為解決就業、教育、種族關系、基層民主等重大問題的構建要素，成為國家政治辯論與社會政策考量的重要環節。于20世紀50年代至60年代初修建，位于黑人貧民區中心的大型公租房項目，是美國戰后改革運動的衍生物，承載著城市居民對社區重建的殷切希望。然而，這些龐大的鋼筋混凝土建筑，被周邊大片貧民區住宅所包圍，顯得形單影只、孤立無助。
另外，由于政府部門對房屋開發成本與建筑質量監管松散，土地開發成本通常不合理。特別是在20世紀50年代，公租房開發成本居高不下，建設項目特意選址于貧民區，被迫支付拆遷費用。從長遠看，土地投機帶來的低經濟效率，其影響可能不及頻頻向劣質修建住房支付的溢價。
就持續性與度量性而言，美國部分公租房項目缺乏成功運作的必要條件，這主要歸咎于項目的設計方式。20世紀60年代，因房屋的建筑工程質量無法得到有效保證，房屋維護狀況較差，加之肆意破壞公物的行為沒有得到有效控制反而漸呈滋長蔓延之勢，公租房及配套設施的狀況迅速惡化。對此，美國國會認定的資金籌措方式，要求地方住房管理部門將迅速增加的房屋維護與運作成本，加上通貨膨脹因素，一并轉移給租賃戶。到20世紀60年代末，受政策與環境的雙重影響，美國公租房管理部門普遍資金緊張，除質量問題外，公租房實際修建數量也遠遠低于社會實際需求。
美國公租房發展新動向
到20世紀60年代末，鑒于美國社會普遍對公租房與城市舊城改造項目的推行感到不滿，聯邦政府推出了鼓勵私營開發企業修建廉租住房的微型替代方案，試圖通過向開發商提供不動產抵押貸款保險及稅收減免的方式，激活地產商的投資熱情。尼克松執政期間，1974年出臺的《住房法》作出了新的政策調整，該法第八條規定，政府應向接納貧困租戶的私營房企與房東提供相應補貼。自20世紀70年代中期起，聯邦住房預算重點逐漸從資助修建新住房或修整現有住房轉向直接向受助家庭發放房屋租賃券。另外，租房補貼也從以套為單位改為以戶為單位進行計算。
在美國，租房補貼的形式也在隨時間推移而變化。20世紀80、90年代，《住房法》第八條規定的租房單證(資助租賃戶的最初形式)逐漸為租房優惠券所取代。1998年，美國國會決定，將租房優惠券與租房單證統一合并為住房選擇租賃券，允許相關家庭租賃高于政府確定合理市場房租價格的住房，但家庭須支付合理市場房租價格與實際房租價格的差額。這一規定，擴大了相關家庭的租房選擇領域，有利于其在新的街區尋找理想住房。
里根執政時期，由于宏觀經濟環境及住房條件得以改善，政治關注轉移，政府放慢了在公租房領域的前進步伐。為兌現政府必須為民眾減負的諾言，里根總統對國家住房政策做出了相應調整。聯邦對公租房的支持力度減弱，私有住房建設與維護費用、房租補貼調減，甚至作為前任總統尼克松倡行“新聯邦主義”范式的社區發展專項補貼計劃亦遭到刪減。《住房法》第八條規定的現有優惠券配發額度由1979年的9萬美元降低至1982年的2.3萬美元，到20世紀90年代，額度多在4萬美金到8萬美金區間波動。
20世紀80年代，優質經濟住房的倡導者積極應對里根政府的財政緊縮政策，主動探尋公租房修建的新途徑與房屋運營的新方式。社區開發公司與其他非盈利組織承擔起資助型經濟住房開發的重任，主體開發資金最初來源于相關基金會及公司，布什與克林頓執政期間，政府在財政上給予了應有的大力支持。
1990年，美國國會批準在現有公租房項目范圍實施住戶收入多樣化可行性研究試點，1998年，永久性確定實施公租房住戶收入多樣化政策，增強住戶的階層代表性。示范項目在部分城市得以開展，更大范圍的公租房配套改革開始起步，效果有待檢驗。然而，這表明，基于“貧困分散化”認識，美國的公租房政策導向已經發生改變。
1992年創立的公租房拆除重建計劃(亦稱“希望6號”計劃)，是美國迄今為止規模最大的貧困分散工作方案。“希望6號”計劃由國家專門委員會制定，最初幾年，撥款僅限于全國范圍運營狀況較差的公租房項目，后改為適用于拆除與重建費用低于再開發成本10%的所有公租房項目。通常情況下，計劃涉及拆除某公租房項目的一部或全部，并將其重建為接納各種收入水平家庭的混合居住項目。重建項目須嚴格控制公租房房源數量，注重租房戶與購房戶并存。“希望6號”計劃擬用10年時間，在全國拆除公租房共約10萬套，重建后保持4萬套規模。
1998年，美國國會再次出臺公租房貧困分散化法律調控措施，《優質住房與工程責任法》規定，40%以上的公租房租賃戶及75%的住房租賃券首次領取家庭，其收入須低于居住地區平均家庭收入的30%。此外，若住房管理部門將75%以上的住房租賃券發放給收入低于居住地家庭平均收入30%的家庭，則公租房住戶數量占比允許調低至所有新住戶的30%。換而言之，《優質住房與工程責任法》授權住房管理部門提高公租房中較高收入家庭比率，并要求所有公租房管理局提高低收入房產項目中高收入家庭比率，以及高收入房產項目中低收入家庭比率。 延續了幾十年的美國公租房制度，在滿足低收入民眾的住房需求和營造社會公平方面發揮了巨大作用。它著力解決美國低收入社會群體的住房問題，數百萬家庭受益。部分公租房項目運作有序，維護狀況良好。在一定程度上緩解了社會的住房壓力，成為低收入民眾延續生活夢想的基礎。
然而，公租房在管理政策與運營操作上存在問題。由于配套法律要求嚴格、房屋建筑密度高、住戶中問題家庭較多，加上對政治攻擊的敏感，地方管理部門對公租房產權歸屬的規定顯得生硬，缺乏操作靈活性。在美國，公租房的社會認同感不高，有著潛在的社會原因。公租房建設項目，通常體量巨大，設計過于整齊劃一是原因之一。從外觀上講，公租房并不比普通的郊區建筑顯得單調，但其大部分建筑密度過高，就顯得枯燥乏味了。事實上，公租房的“孤島”式設計，更使其顯得形單影只，孑立于周邊建筑之外。加之由于受到政府財政資助，公租房無法擺脫“慈善”的“雅名”，始終帶有社會低收入群體的印記。
自20世紀90年代以來，隨著公租房拆除重建計劃的推行，大量原有住房被改造為小型混合居住項目，美國公租房的供應規模漸呈縮減之勢。新型公租房住房質量得到了提升，但數量不足，無法有效滿足社會需求。長此以往，對最需要經濟住房的低收入社會群體而言，仍然無法實現其樂有所居、居有其所的生活夢想。
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