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當前，美國房產市場上的高檔社區又迎來了大好時光!根據Zillow的美國房產市場數據，去年東漢普頓、紐約市和比弗利山莊的房價上漲10%左右。

不過，美國房產市場房價上漲對于賣家來說通常是好事，但其中也涉及一項很多人總是忘記的成本：到業主去世的時候，房產產生的遺產稅恐怕要遠遠高于幾年前的水平。另外，美國房產市場遺產稅的上漲一直快于房價和資產價格，而據一些專家說，可能還會進一步上漲。那么，對于投資美國房產市場的置業者來說，一個很現實的問題是：在美國，要把豪宅留給后代，該如何避稅?

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如今40%的美國房產市場的房屋遺產稅或許還會上調

如今的美國聯邦房地產遺產稅針對的是價值534萬美元以上的房產，最高稅率40%。在美國房產市場上，由于每個人都可以把一筆金額不限的錢留給配偶，每對夫婦事實上的免稅額是1,070萬美元左右。最低的房地產遺產稅率出現在2010年，由于國會山的政治失靈導致該稅種出現了一年的空檔，當年的稅率實際為零。得益于此，包括紐約揚基隊(NewYorkYankees)已故老板喬治·斯坦布萊納(George Steinbrenner)等在內的好幾位億萬富豪的繼承人留住了本來要交給美國政府的數億美元。

這些錢在今天當然是省不下了。事實上由于美國貧富差距越來越大，美國房產市場遺產稅稅率不變則已，要變則很有可能是提高。在距今不遠的20世紀70年代，針對美國最富人群的聯邦房地產遺產稅稅率最高就曾達到77%。如果貧富差距繼續拉大，今天40%的稅率在將來的國會看來或許顯得實在太低，不得不要上調。

手段一：合格個人住宅信托

好消息是，聯邦稅法的漏洞比一群帶傷的編織工編織出的30米長圍巾的漏洞還多。其中的幾個大漏洞在這里或許特別有用。第一個漏洞允許人們通過一種名叫“合格個人住宅信托”(qualified personal residence trust，簡稱QPRT)的臨時性基金把房產轉讓給繼承人。這只基金可以讓時間成為你在遺產稅方面的朋友而不是敵人，因為它可以大幅度地降低房產的應稅價值。舉個例子：在美國房產市場，一套價值1,000萬美元的住宅通過一只七年期的QPRT轉讓給繼承人，就只會當作一套價值860萬美元的房產計稅。由于受益人要七年以后才能得到房產，國稅局(Internal Revenue Service)會允許這套房產的價值每推遲一年就少計算幾個百分點。

喜上加喜：：在美國房產市場，一旦房產轉讓給繼承人，將來所有增值部分都會排除在應稅價值之外。比如，如果上述那套私屬島嶼住宅每年增值7%，而你在10年后去世，那么在沒有QPRT的情況下，你這套房產作為接受的遺產將被按2,000萬美元的價值交稅。在有QPRT的情況下，房產的應稅價值將只是860萬美元。到最后，這之間的差價有望幫助你節省遺產稅最多500萬美元，具體多少則要看你的具體情況。當然也有一些注意事項，最重要的一條是你要比這只信托基金活得長才能享受到這個好處，不然你自己的遺產又要按住宅的全部價值計稅。另外，在美國房產市場置業時，一旦房產被轉讓，它便歸你的繼承人所有，哪怕你再活20年也沒有用。

手段二：有限責任公司轉贈

另外一條鮮為人知的策略是把房產轉讓給一個由家族控制的有限責任公司，然后一年一年地將有限責任公司的股份送給受益人。這樣做可以從幾個不同的途徑減少將來的遺產稅。

第一，可以要求對有限責任公司的每股價值折價征收遺產稅，因為它是非公眾公司的少數股權。所以，對于漢普頓一處1,000萬美元的海灘大宅，盡管它1%的股份本來應該是價值10萬美元，但在計算遺產稅的時候，它可以只被估值為8.5萬美元、甚至更少。

第二，根據聯邦贈予稅免稅額規定，每位受益人每一年的應稅價值可以再砍掉1.4萬美元，這樣就可以把10萬美元份額的應稅價值降到7.1萬美元。

第三，股份一旦送出，其本身和將來的增值部分就會從遺產中扣除，最高可以扣除每人1.4萬美元的贈予稅免稅額。也就是說，即便房產價值2,000萬美元，只要人能活過10年，遺產的應稅總額會大大減少——依舊省下幾百萬美元。

一些專家更推薦有限責任公司這條路子。馬薩諸塞州尼德姆一律師事務所的稅法律師埃里克·羅藤伯格(Eric Rothenberg)說，經過一定的時間，這個辦法可以“在不給父母造成代價的情況下實現大額財富轉移”。

美國房產市場置業的注意事項

但使用有限責任公司的辦法存在一個重要問題，就是確定每一股可以拿到多少折價。波士頓管理約33億美元資產的財富管理公司ColonyGroup的理財規劃師鮑伯·格魯夫斯基(ColonyGroup)說，過去有人最高拿到了40%的折價，意味著轉讓價值10萬美元的股份應稅價值最低只有6萬美元，但這就比較“激進”了。他提醒，申請折扣幅度太大可能招致國稅局的質疑。如果國稅局質疑成功，投資者不但省不下這些錢，還要支付額外的利息和罰金。

有鑒于此，格魯夫斯基建議選擇QPRT而不是有限責任公司。另外，QPRT享受的折扣是以國稅局公布的數據表格為基礎的，所以不會被質疑。格魯夫斯基還說，信托基金的成立通常也更加簡單。

當然，大多數富人都會想到在這些問題上尋求可靠的法律建議。在此過程中記住這樣一點或許是有好處的：有人說，房地產遺產稅是最不討人嫌的稅種之一，因為它的征稅對象既不是辛勤勞動者，也不是創業者，而是繼承財產的幸運兒。而且，盡管最終你還是得繳納稅款，但好在美國稅法還是有些空子可以讓見多識廣的人去利用。