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今年秋天，來北京參加APEC峰會的奧巴馬宣布中美兩國將推行新的簽證安排，將對方的商務旅游簽證有效期從目前的一年延長至十年，而學生有效期從一年延長至五年。

簽證延長對兩國雙邊外貿往來起到多大影響尚待考察，但是跟著赴美留學生一同雀躍的肯定還有美國的房地產商們。隨著美國圣誕元旦假期來臨，新一批中國游客將飛往美國度假，有些沖著美國假期的打折季來購物的，有些是沖著兒女在美國讀書過來旅游的。

“只要他們在美國合法入境的時間被延長，簽證手續更加簡便，這批人在美國買房的意愿就更強烈，最終成交的可能性也越大。”一位不愿意透露姓名的紐約房地產經紀對記者表示，雖然年末該是美國人休假的時候，但在這幾年卻成為經紀商的“旺季”，因為很多中國家長會趁著來和子女度寒假的時間，順便把買房的事情給辦了，今年12月份收到的看房預約比往年更多。

而紐約地區因為樓市供應量相對短缺，房價波動小，又靠近名校和金融中心成為大量中國家長心中理想的購房地。但是，除了產權差異，貸款手續，稅務規則等常見的中美購房不同之外，美國各州對于房產出售公開信息的不同法律要求，也可能讓初來乍到的異鄉人吃上“啞巴虧”，其中對于“污點房屋”(stigmatized property)的要求不同就可能讓乘興而來的中國買家不小心遇上“糟心事”。

紐約賣方無義務告知買方房屋兇殺前史

“簡單來說，該房屋內發生了兇殺，自殺或是艾滋，房產經紀不需要告知買方。紐約州的房產經紀具有豁免，而部分其他州是只需要公布三年內的負面信息。”在紐約多年從事房地產經紀的曼哈頓房產公司董事長碧珺(Joan Brothers)表示，“我知道中國人都很在意風水，但法律的確規定，不是所有信息都需要向買方公開的。”

紐約房地產界一直都偏向“買家自負(caveat emptor)”的原則，也就是說買家在做出購房決定前需要自行承擔調查房產背景以及甄別房產問題的職責。而房地產經紀商沒有義務向買方公布房屋缺陷。而就“污點房屋”這點來說，《紐約房產法》明確規定，“買方不能因為房產經紀沒有公布兇殺，自殺以及其他死亡案例或是有艾滋等疾病嫌疑就控告地產經紀或是吊銷對方執照。(《紐約地產法》§443a-1，§443a-2 (b))”

“但是，買方有權利對賣方機構就相關問題提出詢問。而賣方可以選擇回應或是回應。而如果屋主選擇不回應，賣方經紀人不需回應。”(《紐約地產法》§443a-3)

“當然，法律是一回事，良知是另一回事。如果買家會詢問的話，我覺得和盤托出是很普遍的選擇，特別是對一些社會廣知的兇殺案來說，房產經紀怎么可能瞞得住?” 碧珺對此很坦率，在她幾十年的紐約房產經紀生涯中，國際買家近些年越來越多。而外地買家因為習慣用慣性思維，總會在美國買房時遇到不同種的“文化沖擊”，“地產經紀當然希望買家花錢花得開心。否則，即便不用付法律責任，但是會影響圈內聲譽。但是，外地買家也需要多學多問，以免不必要的糾紛。”而如果外來買家想要避免此類“糟心”的房子，在簽署買房協議之前可以選擇通過詢問鄰居或是上網搜索的方式進行房屋背景調查。

而除了非正常死亡之外，房地產經紀商可以選擇不公布的信息還包括幽靈現象、毒品交易或賣淫行為。而美國部分州可以不用公布此前屋主可能面臨的追債的處境等。

紐約不免碰到遺產房中國新一代并不介意

除了非正常死亡之外，在紐約買房遇到曾有“正常過世”的老房子的情況也并不鮮見。在美國正常過世之后，如果后人不愿意或不需要自住，而更傾向于變現分割的話，就會委托律師進行包括房產和屋內用品的遺產拍賣(estate sale)。有購房意愿的人可以委托經紀商進行競價。因為這類房產一般新住戶入住前會選擇重新按照自己喜好裝修，并承擔裝修費用，所以售價相對同類房產來說，有可能偏低。

“但因為紐約本身房產有限，不應期待價格過低。而且我發現，中國人年輕一代對遺產房似乎越來越不介意”，碧珺表示，最近自己就剛經手一套遺產拍賣的房屋。買家的父母都是土生土長的中國人，而買家本身是美國出身的華人，從事律師職業。全價買入，也沒有還價，“但是，我也問過一些來自中國的年輕人是否介意住在老房子里。我覺得他們雖然嘴上說不介意，但是心里還是傾向于住新房子。” 碧珺建議，買家應該對房產經紀足夠坦誠，不用遮掩。如果介意住在老房子里，應該提前溝通，避免出現簽約之后反悔等不愉快的事情。

在美國的文化里，住遺產房不僅不應折價，反而有可能是一種身份和地位的象征。因為普遍地段好，甚至會是以前富商或是貴族的傳家寶。而就紐約而言，一些知名的公寓，即便主人在屋中過世，價格不會貶值。反而因為屋主而增值，成為一些人既可以自住、又能夠投資的良選，連一些富商也趨之若鶩。1994年，美國前第一夫人杰奎琳肯尼迪(Jacqueline Kennedy Onassis) 過世之后，她在紐約居住的第五大道1040號的公寓就被富商大衛科赫(David Koch)以950萬美元在第二年買入，隨后一直用于自住，直到2006年再次賣出。而時隔11年之后，成交價格達到3200萬美元，是買入價格的近三倍。

當錢對一批中國人都不再是問題的時候，花錢買房也為圖個舒心。“住在美國也不需要一定從里到外都變成美國觀念。坐北朝南的新房子就是首選，這是中國的老規矩。”一位最近來到紐約購物順便看房的朋友對記者表示。

她同時透露自己很喜歡一套一居室，雖然是二手房，但門廳舉架高，設計很亞洲，“讓人有親近感”。