美35年來首度放寬房產稅 海外買家可享受“國民待遇”
來源：http://www.nychinaren.com/f/page_viewtopic/t_104265.html作者：北美購房網時間：2015/12/23
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美國在1980年通過FIRPTA法案，目的是為了限制國際投資者購買美國農場。
12月21日，美國總統奧巴馬19日簽署了一項法案，降低實施了35年之久的外國資本投資美國不動產的稅率。此舉或促使數千億的新增資本涌入美國房地產市場。
該法案規定，外國養老基金在美國投資房地產時，可享有與美國養老基金同等的待遇。這一法案取消了1980年開始實施的《外國投資房地產稅法案》（FIRPTA）對外國養老金投資美國房地產時征收的稅率。新法案還允許外國養老金最高可購買美國上市房地產投資信托基金（REIT）的10%，之前的上限為5%。
美國在FIRPTA中設定了關于外國養老金投資美國房地產時征收的稅率，舊的法案規定，大多數外國投資者在賣出美國地產時，需繳納賣價10%的稅款，以及其它的聯邦丶州和地方稅種。
了解到，在1980年6月19日之前，外國人投資美國某些地方的房地產丶石油和天然氣利益獲取收益一般不會被征稅；而法案公布后，非美國國籍人在美國（實際擁有和視同擁有的）不動產就被納入了應征稅范圍。
這一法案最初的目的為了限制國際投資者購買美國農場。根據全美房地產投資信托協會的資料，外國投資者在出售美國的房產時，各種稅種累加起來，總額最高可能占據收益的60%。
根據房地產研究公司Real Capital Analytics Inc.數據顯示，今年投資美國房地產的外國跨境資本總額約為784億美元，占美國房地產投資總額（4830億美元）的16%。其中養老基金約為75億美元，約占所有海外投資的10%。
“過去，FIRPTA使得數萬億美元的國外養老金不能直接投資美國房地產，外國養老金的占比投資較低的原因就在于FIRPTA，而稅法修正改變了原有的游戲規則。”彭博援引私募股權公司Siguler Guff & Co總經理James Corl的話稱。
“這是一個巨大的變化，”外國投資房地產協會首席執行官Jim Fetgatter表示， “毫無疑問”這將增加外國投資者對美國房地產的投資。
值得指出的是，中國人已經變成美國物業的大買家之一。據全美房地產經紀人協會6月底的報告，在截至今年3月底的過去一年里，中國買家在美國房地產上支出了286億美元，同比增加了30%，其中主要用于購買住宅物業。
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根據FIRPTA，外國人須在購房時繳納美國境內房地產所產生的利得所得稅，政府在房子售出后會退還余額。不過，美國國稅局對于外國人的定義和移民局的有所不同。國稅局的外國人是指在一年內在美國居住的時間未超過183天。對于在美國境內居住滿183天的外籍人士，其納稅義務與美國公民相同，無需繳納“預扣稅”。
滿足下列幾種情形，可無需繳納10%的“預扣稅”：
一，外國投資者在出售房產時賣價未超過30萬美元；
二，買家或賣家的家庭成員已制定明確的計劃，打算在轉讓后的前兩年，房產至少有一半的時間將會被使用。
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