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有人在美國買房是為了自住，但也有很多人將在美購置房產作為一種投資方式。在計算購房回報率時我們主要考慮兩大因素：1. 房屋的租金回報率。2.房屋本身的增值回報率。

在加州灣區購房，如果凈租金回報率5%以上，那可以看做是值得投資的適當房產了。有人會擔心房子會折舊導致房屋貶值，但值得注意的是，美國購房所購建筑物下的土地也永遠屬于業主，并且隨當地的經濟發展而升值。如下圖所示，近年來灣區房產逐年增值，特別是好學區內的房產即使在經濟不景氣的時候也沒有大幅度貶值。持有一套房產如圖持有一只股票，不但每年可獲得固定分紅，還擁有未來資產增值的機會。從這個角度看，在美國投資房產回報率是很可觀的。

現金買房的租金回報率

租金回報率 = 凈房租年收入 / 購房總價

凈房租年收入= 年租金收入 - （房屋持有費用 + 出租產生的相關支出）

1.房屋租金年收入

房屋租金年收入的估算可以使用附近社區同等條件的出租房屋的租金作為參照。房產經紀人可以幫助您找出周圍同等條件已出租的五到十套房屋，篩選出出現次數最多的租金價格，房屋租金年收入應使用比該數字稍低的價格。以后在實際出租房屋的時候也應遵循此方法確定房租價格。

2.房屋持有費用及出租產生相關支出

一般包括：房產稅、房屋保險、社區費、維修費、空置期分攤、出租管理費等等。

房產稅:房產稅的稅率在每個州有所不同，從1%到3%不等。北加州灣區的地產稅為1.1%，所以購房之前應先搞清楚目標房屋的稅率。

房屋保險：根據房屋價值、投保內容保險費用不等。

社區費：獨立屋一般沒有社區費，但有些獨立屋所在的區域有社區規劃、大門及社區公共設施，因此要交社區費。

空置期分攤:通常購買的房屋很少能立刻找到租戶，總會有一段空置時間，因此在計算每年平均凈房租收入的時候，應把空置時期的租金扣除。一般租賃合同為一年期, 到期可續約。我們以兩年租約計算，平均空置時間估計為一個月，空置期分攤到兩年即半個月租金。由此可見合理的房租價格可以有效的減短空置期。

出租管理費：租賃經紀人可以大大減少您的工作和時間，幫您選擇合適的租客。并處理一系列在租房期間發生的事務，如房屋維修等。管理費用一般是全年租金的8%。

 

購房投資出租案例分析

房齡：32年

房型：4房2衛3廳

室內面積：2234sq feet

占地面積：11040sq feet

買入價：$870,000.00

目前市場價：$1,200,574.00

租金：$4500.00/月

 

年租金收入	$4500*12=$54000
房產稅	$870000*1.1%=$9570
房屋保險費	約$870
花園維護費	$100*12=$1200
空置期分攤（以2年租約，空置期1月計算）	$4500/2=$2250
出租管理費（8%）	$54000*8%=$4320
持有房屋費用及出租產生相關支出總計	$18210
凈房租年收入	$35790
租金回報率	4.1%
房產升值率（2年）	38%