海外房產
來源：http://www.morningwhistle.com/website/news/1/26221.html作者：北美購房網時間：2015/12/27
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現今，中國的房地產行業正呈現明顯的調整趨勢，房地產市場也出現了明顯的分化，同時一些新的發展趨勢值得關注。其中一個趨勢是，部分房地產投資的需求開始轉移到海外市場，其中既有企業層面試水性質的投資，也有個人投資者基于資產配置目的等的投資。在海外房地產市場，通常可以看到，華人占比比較高的城市，房價也較高。
從時間維度看，中國國內房企轉戰海外基本上始于2004年。至2013年底，約有20家國內知名房企進駐海外房地產市場，足跡遍及歐美、亞洲、澳洲等多個國家或地區�？偨灰捉痤~方面，以綠地為首，它在2013年主要海外投資項目涵蓋澳洲、西班牙、美國、泰國，金額交易破600億人民幣。在試水海外市場方面，采取收購方式還是置地開發方式，不同房地產公司有不同策略和目的。例如復星收購的摩根大通總部即為地標建筑，既能迅速增加企業在海外的知名度，又能作為企業海外擴張時的辦公場所，其下一步如何整合管理提升大家都很關注。試水海外投資的房地產企業，以大中型綜合類民企為主；試水海外房地產投資的地域，以英美澳等發達國家居多；在具體的項目規模大小方面，金額很多逾億美元左右。
一、美國房地產市場環境分析
從宏觀層面來講，基于發展階段的差異，美國的房地產行業不像中國的房地產行業那樣占經濟結構的比重這么大。美國的經濟中消費對經濟增長的貢獻較高，房地產占私人部門的比重不到10%。目前一些機構對美國的經濟比較看好，房地產市場也是比較被投資者看好的。新任的美國聯儲耶倫主席首次國會聽證會市場效果看來不錯。利率波動是美國房地產企業最大的風險之一，耶倫說應該不會再短期內讓利率上升，除非有很明顯的就業改善，美聯儲才會提高利率。然而從另一個角度講，美國房地產市場總體上還需要相當長的時間才能恢復到金融危機前的水平。房地產市場出現的問題主要在抵押貸款的市場上，發放數量減少，對信用評級低的借款人獲得貸款的能力比較差�，F在不少機構預計，隨著美國經濟和房地產市場的復蘇，美國的銀行對抵押貸款的質量和信心也會逐步增強，業務上也會擴張。然而需要注意的是，抵押貸款復蘇不是一蹴而就的。很多因素短期內能否得到解決，目前還不明朗，對此要有客觀的把握。
二、地產企業海外投資的資產標的
中國國內房地產投資人在海外市場的投資具有很典型的新錢特征：投資標的要看得見摸得著，投資耐心也較低，要求兩三年就見效；同時抗風險的能力也比較低，因此偏好現金流非常好、非常穩定的房地產項目。但是，值得提醒的是，因為海外成熟市場的房地產市場與中國國內的房地產行業有很大的差異，因此中國國內的房地產投資者選擇出海投資的標的時，投資收益的期望值要根據海外市場的實際狀況進行調整，海外的地產市場和中國國內市場的回報是不同的。從歷史數據看，中長期來看，海外地產投資，年均7-8%的回報就是不錯的收益水平了，中國過去幾年房地產市場的持續大幅上揚也不是可以一直持續下去的，也只能說是一段時期內的運行特征。
在出海資產標的的選擇上，美國房地產公司的一些經驗值得借鑒。第一種方式是抄底，在過去幾年，一些大的房地產領域的PE在房價下跌較多的美國西南部和南部一些大州大量收購single family，統一管理，爭取打包銷售，或者上市。舉個例子，有一個紐約的地產投資公司和猶太投資者合作開發的項目，當時預計收益18%，后來因為西南部和南部地區的房地產恢復很快，實際收益是遠大于18%的。第二方式是改造銷售。中國國內的企業在美國可以考慮改造銷售的方式，買現成的樓做開發。因為開發新的項目比較少，難度也比較大，可能因為對市場環境的不了解，往往因為工會、環境等中國國內市場上不同的影響因素就導致項目推進遲緩。有些公司把酒店、寫字樓改裝成高檔的住宅，但不是所有的酒店和寫字樓都適合改造銷售，要考慮地理位置等因素。紐約的高檔住宅市場這幾年很興盛，需要關注其中可能也開始出現泡沫的風險。
在地點的選擇上，投資者也可以考慮歐洲的房地產市場。倫敦房產市場的回報率從歷史數據看總體上是好于紐約的，這是因為其融資成本低、需求量大，購買限制較少，法律稅收政策環境自由。選擇市場不僅考慮中國的購買者，還要考慮國際化的買家，包括本地人和其他國際化買家。再談紐約，在現有的市場容量下，實際上曼哈頓能買賣的樓就幾十棟，還壟斷在幾大家族手里，主要由猶太人控制。而曼哈頓新建的成本又太高。但從區域看，不少機構認為紐約皇后區的長島城會有比較大的成長空間，花旗有一棟新的辦公樓就在那里。此外，美國其他一些城市也值得關注，例如華盛頓，地價房價比較低，值得關注。
此外，部分參會的專業人士也談到了商業地產。美國商業地產的收益率總體上都超過了不少其他資產。商業房地產和住宅房地產的區別主要是：第一、交易金額，交易門檻比較高，一般人很難涉及。第二、投資過程更加復雜，需要專業的團隊管理，需要職業經理人管理，不然買進來，管不好。第三、財務杠桿的推拉非常重要，而且效果非常明顯，必須使用專業化的技巧來運用。第四、交易速度非�？欤幸粋�deal，接近6個億的評估資產，實際成交金額4個億，3個月deal close。第五、發售方式不同，交易項目源不是公開發售的。商業房地產的平均周期是8到10年，從交易量，規模，空置率等各種數據可以看出，紐約以及美國的商業房地產行業其實已經在恢復了。
中國國內地產商當前更多的是地產的開發商。然而在美國，一級開發的變數較多，風險較大。這其中要特別警惕美國的工會力量。大型地產項目的開發不可避免地會遇到工會的介入。目前美國工會對工人的過度保護會使得施工效率和成本大大增加�？偠灾�，尋求當地各行業內的專家，接當地房地產市場的地氣是中國出海房企成功的關鍵因素之一。綠地在Brooklyn的項目如果不能與當地的市場有效結合，可能變數就會很多，弄不好就會對投資帶來損失。
最后，投資者可以考慮另類投資。第一可以控制好比較好的房地產相關領域的上市公司，這些上市公司能夠有一些好的項目。第二可以投資比較好的私募基金。爭取能夠在其中有一些決策的影響力。
三、地產企業海外投資的通常操作方式
首先，房地產行業是非常區域化的行業，因此接地氣很重要。經過Broker的項目信息透明，一般都不是吸引人的好項目。好的項目大都是off market deal。在大紐約地區，這些項目大都掌控在猶太人和熟悉當地市場的機構手中。要得到這些好項目需要很強的地方關系，而且這些項目往往在市場上停留時間很短，因此出海的房企需要有地方的專業團隊做盡職調查。下手要快、要準。再舉一例，由于Zoning的改變，一個原先不好的房地產項目可以變成優質項目。如果你有良好的地方關系和區域市場的把握能力，則有可能提前得知信息，從而能以極低價格入手購得優質的項目。操作方面，出海的中國房企可以通過當地的行家組建一個以當地行業內的專家為成員的專業團隊。美國地產開發建筑分工很細，如律師就有分有專注Zoning, Transactions, Construction等，顯然單一的律師無法有效解決所有問題。因此對于購地開發的房企，需要有優秀的建筑設計師，律師，會計事務師，建筑施工隊，銷售和地產管理公司等等，要善于與多種優秀的中介機構合作。
有討論者建議，根據在美國從事房地產開發的實際經驗，出海的中國房企，購地開發，一定要找當地的知名度高、開發實力強的地產開發建筑商合作，若能并購一個當地中型的優質地產開發建筑商則更佳。本地合作者通常能發揮他們的關系網來識別市場機遇，與供貨商的良好關系能降低項目成本，同時在同樣的還款擔保下，美國的銀行更傾向于一個有高流通資產和凈值的美國公司。出海中國的房企上來就想找大的地產開發商如Silverstein, Related, Extell等做GP共同開發，基本不可能。當然，如果想通過LP的方式參與地標性建筑項目，憑此建立房企在海外的知名度，則該當另論。
打入當地房地產市場和經紀圈子，進入當地的主流的政治，金融，法律，媒體教育，醫療等等，對房地產開發和銷售運營等來說，都是環環相扣的。有一些公司的經驗對中國企業的發展也有借鑒意義。其中一點就是組建本土化的團隊。德國有一個Otto Group，成立了一個在美國專門投資房地產公司的子公司，Paramont，現在管理了700億美元的房地產資產，主要集中在紐約地區，該公司對外宣傳的是16%收益，實際上的收益遠超過20%。為什么？一個很大的原因就是本土化。他們公司一共77個人，只有兩個德國人，一個是秘書，另一個是副總，其他都是當地人。房地產是區域化的市場，因此一定要靈活利用好當地的市場資源。
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