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資料來(lái)源：美國(guó)勞動(dòng)力統(tǒng)計(jì)局，威斯康辛大學(xué)

美國(guó)房?jī)r(jià)會(huì)漲多快？

圖一表現(xiàn)出美國(guó)房市的兩個(gè)規(guī)律。

第一，美國(guó)房?jī)r(jià)的長(zhǎng)期增長(zhǎng)率為3.07%，略高于美國(guó)通脹率。

第二，如果房?jī)r(jià)變動(dòng)偏離這條軸線，無(wú)論太高或太低，其后的趨勢(shì)可以預(yù)測(cè)，即會(huì)回到這條軸線。

這條軸線也告訴我們，截止到2013 年，美國(guó)的房?jī)r(jià)在經(jīng)歷了2006-2011的下跌，和2012-13的上漲后，已經(jīng)回到、甚至略高于扣除通脹后的歷史平均價(jià)位。這表明美國(guó)的房?jī)r(jià)在將來(lái)的漲幅不會(huì)高于歷史平均（3%）。其他可以考慮的因素包括由于美國(guó)退出量化寬松帶來(lái)的融資成本的上升，以及美國(guó)經(jīng)濟(jì)回暖；這兩個(gè)因素對(duì)房?jī)r(jià)的影響是相反的。

除了看通脹調(diào)整后的房?jī)r(jià)，另外一個(gè)公認(rèn)的衡量房?jī)r(jià)貴賤和預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)走勢(shì)的重要指標(biāo)是房租對(duì)房?jī)r(jià)的比率。其邏輯是房租代表了真實(shí)的需求（而非投資價(jià)值），相對(duì)于這個(gè)需求的房?jī)r(jià)就可以衡量房?jī)r(jià)的貴賤。

如圖二所示，在1960年第一季度到2013年第一季度之間，美國(guó)平均房租對(duì)房?jī)r(jià)比率為4.98%。21世紀(jì)初的房地產(chǎn)泡沫，表現(xiàn)在房租對(duì)房?jī)r(jià)比率從1999年初的4.8%下降到2006年第一季度的2.98%，下降比率達(dá)38%。

圖二房租房?jī)r(jià)比

數(shù)據(jù)來(lái)源：美國(guó)勞動(dòng)力統(tǒng)計(jì)局，威斯康辛大學(xué)

如果房租對(duì)房?jī)r(jià)比率遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于歷史平均水平，就像一只市盈率很高的股票，要么相對(duì)于房?jī)r(jià)來(lái)說(shuō)房租太低，意味著房租會(huì)上漲得很快，要么相對(duì)于房租來(lái)說(shuō)房?jī)r(jià)太高，意味著房?jī)r(jià)會(huì)下跌，或者房租漲房?jī)r(jià)不漲。

那么到底是通過(guò)房租上升還是房?jī)r(jià)下跌來(lái)讓房租對(duì)房?jī)r(jià)的比率回到歷史平均呢？2007年，美國(guó)三位經(jīng)濟(jì)學(xué)家（Davisa, Lehnertb,和Martinb）發(fā)表了一篇研究美國(guó)整體房租對(duì)房?jī)r(jià)比率的文章。文章的摘要，現(xiàn)在讀起來(lái)讓人凜然心驚，這樣寫(xiě)道：“根據(jù)美國(guó)1960年以來(lái)數(shù)據(jù)我們構(gòu)建了房租對(duì)房?jī)r(jià)比率的時(shí)間序列。我們發(fā)現(xiàn)在1960到1995年之間美國(guó)的房租對(duì)房?jī)r(jià)比率在5%到5.5%之間，但是1995年后很快下降。到2006年末，房租對(duì)房?jī)r(jià)比率已經(jīng)到了3.5%的歷史低位。如果房租對(duì)房?jī)r(jià)比率要在今后五年回到歷史平均，房?jī)r(jià)可能會(huì)下降很多。”

后來(lái)的故事，如圖二所示，是房租對(duì)房?jī)r(jià)比率的大幅度上升，接近歷史平均。這個(gè)調(diào)整是通過(guò)房?jī)r(jià)的下降來(lái)完成的，包括在2008年發(fā)生的美國(guó)過(guò)去100多年最大的單年跌幅。個(gè)別城市的房?jī)r(jià)歷史那么美國(guó)的一線城市是否會(huì)遵循不同的房?jī)r(jià)規(guī)律呢？現(xiàn)在讓我們來(lái)回顧一下美國(guó)一些大城市在80年代末以來(lái)的房?jī)r(jià)歷史。

圖 3.1 紐約實(shí)際房?jī)r(jià)

圖 3.2 波士頓實(shí)際房?jī)r(jià)與通脹率

圖 3.3 洛杉磯實(shí)際房?jī)r(jià)與通脹率

圖 3.4 舊金山實(shí)際房?jī)r(jià)與通脹率

數(shù)據(jù)來(lái)源：美國(guó)勞動(dòng)力統(tǒng)計(jì)局，威斯康辛大學(xué)

圖三表現(xiàn)了四個(gè)美國(guó)一線城市：紐約、波士頓、洛杉磯和舊金山從80年代末到2013年的扣除通脹后的實(shí)際房?jī)r(jià)。如果把紐約房?jī)r(jià)在1988年初的房?jī)r(jià)折成一塊錢(qián)，那么到2013年紐約房?jī)r(jià)在扣除美國(guó)通脹后剛好是0.99元；換句話說(shuō)，紐約過(guò)去25年的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率非常準(zhǔn)確，正好是美國(guó)通脹率；

其間經(jīng)歷了90年代房?jī)r(jià)大幅度下滑，包括三菱地產(chǎn)于1996年宣布洛克菲勒中心項(xiàng)目破產(chǎn)，以3.08億美元的價(jià)格，加上8億美元的債務(wù)，賣(mài)回給包括洛克菲勒家族在內(nèi)的美國(guó)人；紐約房?jī)r(jià)在21世紀(jì)初開(kāi)始大幅度上漲，到2006年達(dá)到頂點(diǎn)的 1.5元，到2013年跌回0.99元，完成了25 年的輪回。

類(lèi)似的，如果在1988年初把波士頓的房?jī)r(jià)折成1元，那么到2013年漲到1.08 元，相當(dāng)于扣除通脹后以每年0.3%的速度增長(zhǎng)，其間也經(jīng)歷了和紐約一樣的漲跌周期。

如果在1988年初把洛杉磯的房?jī)r(jià)折成1元，那么到2013年漲到1.12元，相當(dāng)于扣除通脹后以每年0.46%的速度增長(zhǎng)；如果在1988年初把舊金山的房?jī)r(jià)折成1元，那么到2013年漲到1.29元，相當(dāng)于扣除通脹后以每年1%的速度增長(zhǎng)。舊金山的房?jī)r(jià)漲幅是最大的，一個(gè)重要原因是硅谷造富的驅(qū)動(dòng)。

結(jié)語(yǔ)

作為結(jié)語(yǔ)，我希望讀者能夠記住這樣幾個(gè)規(guī)律。

美國(guó)的房?jī)r(jià)在過(guò)去的100多年中的年平均增長(zhǎng)率約為3%，略高于美國(guó)的通脹率（2.8%）。如果漲幅遠(yuǎn)高于通脹率，后面就會(huì)沒(méi)有增長(zhǎng)，或下跌。

這個(gè)規(guī)律是如此的精準(zhǔn)，以至于在這 100年中只有1943-1947是唯一的明顯跑贏通脹又沒(méi)有跌回去的階段。這個(gè)規(guī)律不僅適用于美國(guó)平均，而且適用于一線城市。

到2013年，美國(guó)的平均房?jī)r(jià)已經(jīng)超過(guò)扣除通脹后的歷史平均，并不是便宜貨，意味著將來(lái)房?jī)r(jià)的年平均漲幅應(yīng)該會(huì)低于3%。這個(gè)回報(bào)率是否足夠高，是否能達(dá)到分散投資的目的，見(jiàn)仁見(jiàn)智。但是中國(guó)投資者應(yīng)該知道這個(gè)規(guī)律。