關(guān)于在美國(guó)如何買房，不光我自己的好多親戚朋友問(wèn)我，還有好多微友問(wèn)我，今天試著跟大家說(shuō)說(shuō)。看到的微友里如果有專業(yè)人士或者自己知道的比較全面比較多，歡迎來(lái)補(bǔ)充指正。其實(shí)我才來(lái)了一年多，租房?jī)纱危I房三次，知道的還太少，好多微友提出的關(guān)于買房的問(wèn)題不是我不想回答，而是因?yàn)槲也皇欠慨a(chǎn)專業(yè)人員，英語(yǔ)還很差很差，知道的確實(shí)有限，萬(wàn)一回答錯(cuò)了耽誤您讓您走彎路就不好了，所以各方面的專業(yè)問(wèn)題還是請(qǐng)教各方面的專業(yè)人員比較好，當(dāng)然，如果我確定知道的或者自己親身經(jīng)歷的，一定會(huì)如實(shí)的告訴大家，供大家參考。
我不是房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，也沒有房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人介紹給大家，抱歉抱歉。
沒綠卡也不是公民的“外國(guó)人”如何在洛杉磯買房呢？（轉(zhuǎn)帖）
不論你是留學(xué)生、H1B持有者還是別的身份，既沒有綠卡也并非公民，是否發(fā)愁過(guò)作為“外國(guó)人”如何買房？事實(shí)上，隨著美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)開放的市場(chǎng)，歡迎世界各地的投資人前來(lái)投資置產(chǎn)。洛杉磯也一樣，而且洛杉磯房地產(chǎn)更是一個(gè)全球化的市場(chǎng)，國(guó)際買家?guī)缀跽剂速?gòu)買者的三分之一。那么，“外國(guó)人”如何在洛杉磯買房呢？
美國(guó)人和外國(guó)人買房有何區(qū)別？
基本沒有太大的區(qū)別
從房屋類型來(lái)說(shuō)，無(wú)論是商業(yè)樓宇、土地還是住宅，都是開放的市場(chǎng)，但在紐約，有一種房屋類型，對(duì)國(guó)外投資人限制較多，就是合作公寓(coop)，由于審查嚴(yán)苛，一般外國(guó)人不會(huì)購(gòu)買。
從購(gòu)買手續(xù)來(lái)講，所有的流程和提供的材料都是一樣的，外國(guó)人也可以申請(qǐng)美國(guó)的貸款。有些銀行和貸款機(jī)構(gòu)提供給外國(guó)人的貸款計(jì)劃，可能利率和貸款金額，以及提供的材料有些不同。
從稅務(wù)的角度來(lái)看，外國(guó)人買房同樣享受許多稅務(wù)的減免措施。只要這些外國(guó)人在美國(guó)報(bào)稅，比如他買房自住，申請(qǐng)了貸款，那么年終可以申請(qǐng)地稅和貸款利息的抵扣。還有買房投資的外國(guó)人，有出租收入，年終報(bào)稅時(shí)也可以將一些費(fèi)用進(jìn)行稅務(wù)抵扣。
這三種“外國(guó)人”可以在美國(guó)買房嗎？
洛杉磯免費(fèi)看房團(tuán)每周六都有，歡迎報(bào)名參加！洛杉磯房產(chǎn)買賣（好學(xué)區(qū)新房二手房都有）；協(xié)助辦理貸款（外國(guó)人首付30%）；房屋租賃。全款買房15天，貸款買房45天辦完所有手續(xù)。
專家建議最好用個(gè)人名義買
1.持工作簽證H1B的人：在賣房時(shí)可以享受和美國(guó)人一樣的自住房免稅條款。
2.留學(xué)生：父母希望給孩子當(dāng)?shù)刭I房。最好直接給孩子錢，以孩子的名義買房。
3.持旅游簽證：可以以個(gè)人名義買房。
哪些外國(guó)人適合用公司的名義買房？
金額巨大的投資型房產(chǎn)，尤其會(huì)牽涉到贈(zèng)予稅和遺產(chǎn)稅問(wèn)題的房產(chǎn)。舉例說(shuō)明，有一位來(lái)自深圳的公司高管看中了一套價(jià)值千萬(wàn)的房產(chǎn)。他請(qǐng)專業(yè)的稅務(wù)公司對(duì)房產(chǎn)購(gòu)買進(jìn)行稅務(wù)規(guī)劃。專業(yè)的報(bào)稅人員在得知鄭先生將用個(gè)人名義購(gòu)買房產(chǎn)時(shí)，謹(jǐn)慎提醒鄭先生，房產(chǎn)價(jià)值昂貴，應(yīng)該規(guī)避高達(dá)40%遺產(chǎn)稅的風(fēng)險(xiǎn)。鄭先生不以為然，還是以個(gè)人名義購(gòu)買了。不料兩年后這位房主因病去世，房產(chǎn)由二十多歲的兒子來(lái)繼承。美國(guó)聯(lián)邦稅局征收40%的遺產(chǎn)稅，州也要征收10%的遺產(chǎn)稅。兒子只好賣掉房產(chǎn)來(lái)繳稅。
這是因?yàn)橥鈬?guó)人在美國(guó)境內(nèi)的房產(chǎn)在轉(zhuǎn)讓時(shí)需要交贈(zèng)與稅或遺產(chǎn)稅。美國(guó)身份的居民也有贈(zèng)與稅和遺產(chǎn)稅，但每個(gè)人一生有543萬(wàn)的免稅額。但是外國(guó)身份的人將美國(guó)財(cái)產(chǎn)進(jìn)行贈(zèng)予或繼承的時(shí)候，終身免稅額只有6萬(wàn)，在6萬(wàn)之上最高要繳納40%的贈(zèng)與稅或遺產(chǎn)稅。所以，王先生的房產(chǎn)只有6萬(wàn)可以免稅，房產(chǎn)的剩余價(jià)值都要繳稅。
如果是公司就大不一樣了，而且這個(gè)公司必須是在國(guó)外注冊(cè)的公司。因?yàn)椋跸壬皇菍⒚绹?guó)房產(chǎn)轉(zhuǎn)給孩子，而是轉(zhuǎn)讓外國(guó)公司的股權(quán)，這樣就不用交美國(guó)贈(zèng)與稅或遺產(chǎn)稅了。
公司一定要是外國(guó)注冊(cè)的公司，不是美國(guó)注冊(cè)的公司
美國(guó)公司的股權(quán)還是屬于美國(guó)資產(chǎn)的，還是只有6萬(wàn)的免稅額，外國(guó)人在轉(zhuǎn)讓美國(guó)公司的股權(quán)時(shí)同樣是會(huì)引起贈(zèng)與稅或遺產(chǎn)稅的問(wèn)題。外國(guó)公司的股權(quán)屬于外國(guó)資產(chǎn)，不受美國(guó)稅法的管制，不會(huì)引起贈(zèng)與稅或遺產(chǎn)稅的問(wèn)題，所以一定要用一個(gè)外國(guó)公司的名義買房，而且外國(guó)公司最好在一些免稅國(guó)家如英屬維京群島或開曼等地成立。
賣房時(shí)，外國(guó)身份和美國(guó)身份最大差別是什么？
在出售房產(chǎn)后，收益所得必須要納稅。美國(guó)人正常的情況下都是在每年報(bào)稅的時(shí)候，將這筆收益放在個(gè)人稅表中進(jìn)行申報(bào)。但外國(guó)人賣房時(shí)，就必須將這筆錢預(yù)扣下來(lái)。其中聯(lián)邦要繳納房屋售價(jià)的10%預(yù)扣稅，州要繳納相應(yīng)的增值稅。這是因?yàn)橥鈬?guó)人沒有美國(guó)收入，沒有成為美國(guó)稅法居民是不用報(bào)稅的，如果國(guó)稅局不收預(yù)扣稅的話，沒有辦法保證外國(guó)人合法繳納收益所得稅。國(guó)稅局收走預(yù)扣稅的話，外國(guó)人必須在報(bào)稅季填交稅表才能拿回退稅。
買HOUSE好還是買CONDO好？（轉(zhuǎn)帖）
買房的人經(jīng)常會(huì)問(wèn)這個(gè)問(wèn)題，買HOUSE好還是買CONDO好？這要從幾個(gè)方面進(jìn)行分析，同時(shí)你還要問(wèn)問(wèn)自己想過(guò)什么樣的生活，你的需求是什么。
1.投入和回報(bào)
HOUSE擁有土地權(quán)，增值空間大，更加保值。但前期資金投入大。
Condo前期投入小，Down Payment一般來(lái)說(shuō)會(huì)少些，這給很多沒什么積蓄的年輕人一個(gè)可負(fù)擔(dān)得起的住房選擇。
2.維護(hù)工作
你喜歡做木工嗎？你喜歡做電工嗎？你喜歡了解各種房子的知識(shí)，修修補(bǔ)補(bǔ)，打理花園，鏟雪除草嗎? 你愿意并且也比較空閑做這些事情嗎? 其實(shí)大部分不是很喜歡修修補(bǔ)補(bǔ)的工作，不過(guò)如果你是個(gè)愿意并有時(shí)間動(dòng)手的人，住在House是個(gè)不錯(cuò)的選擇，House可以保持你忙碌，鍛煉你的各種動(dòng)手能力，給你建設(shè)家園更多的成就感。
住在Condo里，管理公司會(huì)處理大部分的維護(hù)工作，公共花園的打理，屋子里需要你動(dòng)手的地方很少(我住在Condo 4年了，就換過(guò)燈泡和報(bào)警器)，主要也就是擺擺家具，掛掛畫。你要付管理費(fèi)，好在是大家一起出。住在House里你也可以雇傭別人幫你做這些事情。
3.維護(hù)成本
如果是在市區(qū)，大部分的House是老房子，所以你要準(zhǔn)備隨時(shí)會(huì)有突發(fā)的維護(hù)工作，修補(bǔ)工作，你要負(fù)擔(dān)水電氣、保險(xiǎn)、熱水爐租賃等等費(fèi)用。不過(guò)還是那句話，如果你是一個(gè)動(dòng)手能力強(qiáng)的人，這些東西難不倒你。你也會(huì)成為精明的業(yè)主來(lái)控制你的日常水電開支。
住在Condo里不用擔(dān)心你大門以外的維護(hù)工作，管理處會(huì)從你繳納的儲(chǔ)備基金里支付維修費(fèi)用。現(xiàn)在新的Condo都是中央空調(diào)，通常你只需要支付電費(fèi)，或者再加上水費(fèi)。不過(guò)要注意的是，如果大樓維護(hù)的不好，維修費(fèi)用增加，你的管理費(fèi)用也會(huì)增加，你不能自主的控制你的成本，這讓人感覺不舒服。一些老的Condo可能面臨著大額額外的支出去維修某一問(wèn)題，你要千萬(wàn)注意。
4.空間、后院和陽(yáng)臺(tái)
House的空間一般比Condo大很多，有地下室和車庫(kù)，可以讓你為所欲為。
Condo空間較小，你要仔細(xì)規(guī)劃，買多了東西就放不下。不是每個(gè)人都喜歡大的空間，大空間意味著更多的清潔工作。有的人喜歡臥室在二層或者三層，這樣子家里人活動(dòng)的時(shí)候可以互不干擾，但是有些人喜歡所有的房間都在一層，這樣避免爬樓梯。還有，很多人希望有個(gè)后院可以讓孩子玩耍，燒烤，朋友聚會(huì)。而住Condo的人喜歡能夠看到遠(yuǎn)一點(diǎn)的風(fēng)景。
5.附屬設(shè)施
現(xiàn)在大部分Condo都配備有健身房、臺(tái)球室、瑜伽練習(xí)室、Party Room等，有的還有游泳池。很多人希望所有這些設(shè)施都在自己腳邊，因此選擇Condo。不過(guò)維護(hù)的費(fèi)用是從你每個(gè)月的管理費(fèi)中出的。如果你基本不用這些東西，那住House 、就可以幫你省下這些費(fèi)用。
6.地點(diǎn)
大部分的Condo都有著便利的公共交通，便利的生活?yuàn)蕵?lè)設(shè)施在附近。基本上大部分的文化、娛樂(lè)設(shè)施、學(xué)校都在方便的范圍。對(duì)于在市區(qū)上班的人來(lái)說(shuō)，住在地鐵沿線極大地節(jié)省了通勤的成本和時(shí)間。
如果你想要在同樣地區(qū)買一個(gè)House, 你需要付出3倍的價(jià)錢。
7.個(gè)人隱私和鄰里關(guān)系
住在House里，通常你有著更好的個(gè)人隱私，同時(shí)有著更好的鄰里關(guān)系，夏天你們經(jīng)常會(huì)一起交流打理花園的經(jīng)驗(yàn)。
住在Condo里，你需要和別人分享很多公共設(shè)施，你的房子和鄰居只有一墻之隔，但是你和鄰居們可能老死不相往來(lái)，因?yàn)镃ondo的住戶流動(dòng)很快。
8.安全、服務(wù)
現(xiàn)在一般的新的Condo都是有24小時(shí)的保安和前臺(tái)服務(wù)，裝有視頻監(jiān)控系統(tǒng)、煙感和煤氣感應(yīng)系統(tǒng)，外人進(jìn)入Condo需要通過(guò)呼叫住戶或者前臺(tái)登記，安全度較高。同時(shí)前臺(tái)服務(wù)幫你接受快遞，呼叫各類水電維修服務(wù)，借給你一些器具，在你旅游的時(shí)候幫你監(jiān)督家庭財(cái)產(chǎn)的安全。
House由屋主獨(dú)立負(fù)責(zé)，沒有任何限制(除了法律規(guī)定的)，你需要自己安裝安全系統(tǒng)。它的安全性取決于房屋本身，還有周邊環(huán)境的因素。在防盜措施方面略遜Condo一籌。
9.限制
在得到許多服務(wù)的同時(shí)，住在Condo里你要接受許多限制，比如養(yǎng)寵物的限制，居住人數(shù)的限制等等。你可以在協(xié)議許可的范圍內(nèi)隨心改造自己的私人領(lǐng)地，但對(duì)于公共空間則僅有使用權(quán)。
總而言之，買CONDO還是買HOUSE，要理性分析，根據(jù)個(gè)人需求和喜好來(lái)決定，沒有絕對(duì)的好還是不好，在分析利弊之后，買房者應(yīng)結(jié)合自身的具體情況做出明智的決定。
美國(guó)購(gòu)房指南現(xiàn)金買房之流程, 無(wú)需來(lái)美, 也可買房
現(xiàn)金準(zhǔn)備和銀行賬戶。 兵馬未動(dòng)，糧草先行
現(xiàn)在的市場(chǎng)，好(區(qū))的房子在市場(chǎng)上的時(shí)間是一個(gè)星期就達(dá)成意向交易(Pending)，然后的談判和交易手續(xù)辦理到交鑰匙(closing)大概1周-2月(期房例外)。
因?yàn)閲?guó)家外匯管制政策，所以你要在買房時(shí)準(zhǔn)備好你的美元，到時(shí)候可以轉(zhuǎn)到房屋交易指定的美國(guó)銀行。你的銀行賬戶可以是美國(guó)銀行, 或者是在香港, 歐洲等其它國(guó)家的銀行賬戶。你資金不會(huì)經(jīng)過(guò)買房經(jīng)紀(jì)人之手，所以不用擔(dān)心錢的安全問(wèn)題。
經(jīng)紀(jì)人和房屋挑選 。蘿卜青菜，各有所愛
你和經(jīng)紀(jì)人通過(guò)交流建立信任關(guān)系，挑選經(jīng)紀(jì)人主要看誠(chéng)信和工作態(tài)度，人品最重要。經(jīng)紀(jì)人根據(jù)你想要的房子大小，院子（lot），學(xué)區(qū)，社區(qū)，出租或自住，價(jià)位，會(huì)給你提供市場(chǎng)上符合買家要求的房源，發(fā)給你前經(jīng)紀(jì)人一般會(huì)初步過(guò)一遍。
你再根據(jù)照片和介紹鎖定幾個(gè)房子，讓經(jīng)紀(jì)人現(xiàn)場(chǎng)給看看。這個(gè)不要太多，多了經(jīng)紀(jì)人會(huì)累死。
遞交合同，簽字同意。郎情妾意，一拍即合
看中了的房子就讓經(jīng)紀(jì)人遞交買房合同（offer），合同是州里統(tǒng)一制定的（個(gè)別開發(fā)商用自己的合同），里面最重要的是買家出的的價(jià)格，還有涉及定金返還的退出保護(hù)條款。買賣房屋（新房二手房都有）、協(xié)助貸款（外國(guó)人首付35%）
價(jià)格要具體房子具體對(duì)待；對(duì)現(xiàn)金買房退出保護(hù)條款一般就是房屋檢驗(yàn)。賣家如果接受你的價(jià)格和相關(guān)條款，就會(huì)簽字，這時(shí)合同成立。
交納定金，房屋檢驗(yàn)。
合同成立后，買方在一定時(shí)間內(nèi)（48小時(shí)）交上合同里寫的愿意出的誠(chéng)意定金交給第三方（escrow，下面有講）。這個(gè)一般是房?jī)r(jià)的1%-5%都可以。這個(gè)錢以后算進(jìn)房屋總價(jià)（成交）或退還給你（不買了）。
合同簽字后一般有5到10天時(shí)間請(qǐng)執(zhí)照驗(yàn)房師檢查房屋，相當(dāng)于身體全身檢查。 有問(wèn)題，要求降價(jià)/修好；或者不要這個(gè)房子了，定金還你。這一步過(guò)了算是交易最終敲定。有時(shí)候房子有很多人競(jìng)價(jià)時(shí)會(huì)在送合同前做房檢或干脆免掉房檢。
簽字轉(zhuǎn)款，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)換。
上面合同成立后，有兩個(gè)公司會(huì)聯(lián)系你，一個(gè)是交易公證公司（Escrow）一個(gè)是產(chǎn)權(quán)(title)公司。這兩家一般是由賣家經(jīng)紀(jì)人在房子上市前就找好的獨(dú)立第三方公司，買家也可指定。
交易公證公司（Escrow）主要負(fù)責(zé)文件簽字，交易費(fèi)用、稅、產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)、水暖電氣賬戶的清算；產(chǎn)權(quán)公司(title)負(fù)責(zé)產(chǎn)權(quán)調(diào)查和過(guò)戶簽字。這一步有一些涉及合同的補(bǔ)充文件，交易文件，以及產(chǎn)權(quán)文件需要簽字，簽字方式可以通過(guò)Email 電子簽字。沒有問(wèn)題了買家在成交日24小時(shí)以前交納剩余房款。
產(chǎn)權(quán)登記，領(lǐng)取鑰匙。
成交日（closing date）交易公證公司在政府登記過(guò)戶，拿到過(guò)戶記錄號(hào)。然后他們就把房款發(fā)放給賣家，同時(shí)通知買家領(lǐng)取鑰匙，房子歸你了！然后你要設(shè)立水、暖、電、氣、網(wǎng)絡(luò)、電視賬戶，房屋保險(xiǎn)（對(duì)現(xiàn)金買房這個(gè)保險(xiǎn)不是強(qiáng)制的）。
房契會(huì)在8-12周內(nèi)寄給你，沒收到或者別人撿走也沒關(guān)系，政府網(wǎng)站記錄為準(zhǔn)；也可要求補(bǔ)發(fā)。
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美國(guó)貸款流程
在美國(guó)買房交易中，大多數(shù)人用銀行貸款來(lái)減輕資金問(wèn)題，銀行貸款可以減輕您的資金壓力，有效的利用您的資金，在某種程度上也可以控制一定的風(fēng)險(xiǎn)。美國(guó)買房申請(qǐng)貸款流程比較復(fù)雜，目前的銀行和金融機(jī)構(gòu)對(duì)購(gòu)房者審核趨向嚴(yán)格。具體流程如下：
貸款前的預(yù)備工作
1.準(zhǔn)備材料
美國(guó)房貸的申請(qǐng)，需要提供許多材料，包括最近的工資單，銀行對(duì)帳單，稅表，ID等材料。將這些材料準(zhǔn)備好，可以節(jié)省很多時(shí)間。
2.貸款
貸款通常可以委托您的購(gòu)房經(jīng)紀(jì)人，或者選擇專業(yè)的貸款經(jīng)紀(jì)(Loan Broker)，由于自身的專業(yè)，他們與銀行更加熟悉，方便順利快速批復(fù)貸款。
3.貸款申請(qǐng)
選擇好的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人是十分重要的，她會(huì)使你的買房經(jīng)歷輕松而愉快。好的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人不但經(jīng)驗(yàn)豐富，了解目前市場(chǎng)行情，信息靈通，還可以為你把關(guān)。
4.審閱貸款
提交貸款申請(qǐng)(Loan Application)，推薦您盡量選擇美國(guó)本土銀行或者提供貸款業(yè)務(wù)的國(guó)際銀行，例如：匯豐銀行、大華銀行、國(guó)泰銀行、華美銀行。無(wú)論您購(gòu)買的是新房還是二手房，經(jīng)紀(jì)人為買主的服務(wù)都是免費(fèi)的，一般房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的傭金是由賣主來(lái)支付買賣雙方的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人。
貸款過(guò)程中的工作
1.預(yù)約評(píng)估 預(yù)約房屋估價(jià)(Appraisal)，貸款機(jī)構(gòu)或銀行需要派專門的估價(jià)師去申請(qǐng)人要貸款的房屋內(nèi)進(jìn)行房屋估價(jià)。估價(jià)師會(huì)提前打電話預(yù)約時(shí)間。
2.鎖定利率 鎖定貸款利率(Lock Rate)，貸款利率每天都會(huì)上下浮動(dòng)，有所變化。利率一旦鎖定，就不會(huì)變更，在鎖定的期限內(nèi)，利率就會(huì)有所保障。一般鎖定的期限有1年、3年、5年、10年、15年、30年。鎖定的期限越長(zhǎng)，利率會(huì)越高。
3.補(bǔ)充材料
提供補(bǔ)充材料(Conditional Approval)，對(duì)提供的貸款材料進(jìn)行審批后，貸款機(jī)構(gòu)會(huì)對(duì)于客戶提交的材料存在不完整或不符合規(guī)范的應(yīng)要求其及時(shí)補(bǔ)齊材料或重新提供材料.
放貸過(guò)程中的工作
1.簽署文件
簽署貸款文件(Sign Loan Doc)，簽署銀行最后正式貸款條約及文件。
2.銀行放款
銀行放款(Funding)，當(dāng)貸款機(jī)構(gòu)或銀行的所有的條件都滿足后，銀行就可以放款。
3.貸款結(jié)束
貸款結(jié)束(Closing)
最值得注意的是
在美國(guó)買房貸款不僅僅局限于銀行、金融機(jī)構(gòu)，還可以通過(guò)美國(guó)房貸機(jī)構(gòu)貸款，通過(guò)貸款經(jīng)紀(jì)人貸款。美國(guó)超過(guò)一半的房屋貸款是通過(guò)貸款經(jīng)紀(jì)人來(lái)完成的，貸款經(jīng)紀(jì)人是撮合借方和貸方的中間人。每個(gè)貸款類型的要求大同小異，美國(guó)的貸款期限范圍很寬，最常見的是10年和30年。
在美國(guó)買房要和多少人打交道？
美國(guó)房地產(chǎn)交易中，需要跟哪些人打交道？這個(gè)問(wèn)題難免讓不熟悉美國(guó)房產(chǎn)交易的朋友感到頭痛。
美國(guó)是法制國(guó)家，各項(xiàng)法律法規(guī)較為完善。美國(guó)也是私有制社會(huì)，在房地產(chǎn)方面，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)明確，一旦購(gòu)買，連房帶地?fù)碛兴袡?quán)（當(dāng)然同時(shí)需要納稅）。經(jīng)過(guò)百年不斷修改完善，相關(guān)法律清晰嚴(yán)格，行業(yè)規(guī)范，操作透明。
房產(chǎn)交易過(guò)程為了遵從法律規(guī)定，也為了保障交易雙方的各項(xiàng)權(quán)益，美國(guó)房產(chǎn)交易過(guò)程比較復(fù)雜，專業(yè)分工也明確。通常，在一次房產(chǎn)交易過(guò)程中，約有十幾個(gè)公司互相協(xié)作，提供服務(wù)。這聽起來(lái)有點(diǎn)嚇人，但是對(duì)買賣雙方來(lái)說(shuō)，這些專業(yè)人士其實(shí)大大簡(jiǎn)化了操作。
買賣雙方直接接觸的認(rèn)識(shí)，主要是自己的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，將自己的意見與要求委托給經(jīng)紀(jì)人，其余的事項(xiàng)基本上均由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)調(diào)處理。
下面介紹一下美國(guó)房產(chǎn)交易中介入的各方角色：
1，買方經(jīng)紀(jì)人
買方經(jīng)紀(jì)人持有州政府頒發(fā)的經(jīng)紀(jì)人執(zhí)照。買房經(jīng)紀(jì)人的責(zé)任是忠實(shí)依照買方的要求，代表買方，負(fù)責(zé)找房產(chǎn)、協(xié)調(diào)交易中的各個(gè)環(huán)節(jié)，包括協(xié)助安排與購(gòu)買房地產(chǎn)相關(guān)的所有事項(xiàng)，與交易涉及的所有人士談判或協(xié)調(diào)處理交易事務(wù)。通常情況下，當(dāng)交易成功達(dá)成時(shí)，買方經(jīng)紀(jì)人的傭金由有賣方支付。
2，賣方經(jīng)紀(jì)人
賣方經(jīng)紀(jì)人持有州政府頒發(fā)的經(jīng)紀(jì)人執(zhí)照。其職責(zé)是忠實(shí)依照賣方的要求，代表賣方，負(fù)責(zé)找買家和協(xié)調(diào)交易中的各個(gè)環(huán)節(jié)，包括安排與出售房地產(chǎn)相關(guān)的所有事項(xiàng)，與交易涉及的所有人士談判或協(xié)調(diào)處理交易事務(wù)。一般情況下，賣方主要直接和自己的經(jīng)紀(jì)人交流，并不直接接觸其他人士。通常情況，當(dāng)交易成功達(dá)成時(shí)，賣方經(jīng)紀(jì)人的傭金也由賣方支付。
3，房屋檢查師
房屋檢查師持有州政府頒發(fā)的房屋建筑檢查師執(zhí)照。房屋檢查師屬于獨(dú)立的第三方，由買方雇傭或銀行貸款部門要求。其職責(zé)是負(fù)責(zé)檢查土地和房屋建筑的各項(xiàng)設(shè)施是否合政府規(guī)定的使用指標(biāo)，并且建議必要的專項(xiàng)檢查，比如屋頂、地基、土壤等。檢查師收取勞務(wù)費(fèi)用。房屋檢查費(fèi)大約300-400美金（按照房屋建筑面積大小收費(fèi)）。
4，房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估師
房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估師持有州政府頒發(fā)的房地產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)照。房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估師屬于獨(dú)立的第三方，由買方雇傭或銀行貸款部門要求。負(fù)責(zé)提供專業(yè)的房地產(chǎn)價(jià)值報(bào)告。銀行的貸款時(shí)依據(jù)的房地產(chǎn)價(jià)值是該評(píng)估價(jià)值和銷售價(jià)格中較小的一個(gè)。受到房地產(chǎn)貸款危機(jī)的影響，政府加大了對(duì)這個(gè)行業(yè)的規(guī)范，最大限度排除交易的各方對(duì)評(píng)估師的影響，從而確保價(jià)值評(píng)估的客觀性。房屋估價(jià)費(fèi)大約300-400美金。
5，貸款銀行和貸款經(jīng)紀(jì)人
貸款銀行和貸款經(jīng)紀(jì)人，負(fù)責(zé)調(diào)查申請(qǐng)人的財(cái)務(wù)與信用狀況，并為申請(qǐng)人提供購(gòu)房貸款。
6，信用調(diào)查公司
美國(guó)主要有三大信用調(diào)查公司。他們從信用卡公司、銀行貸款部門、和其它相關(guān)公司或機(jī)構(gòu)收集人們的借款與還債等信用記錄，使用不同的評(píng)分模型，給予分?jǐn)?shù)。在美國(guó)人們非常重視這些信用分?jǐn)?shù)，因?yàn)橘J款機(jī)構(gòu)根據(jù)這些分?jǐn)?shù)判斷人們的還債意愿，從而也決定是否能夠繼續(xù)貸款、以及貸款的具體條款。房東也據(jù)此判斷潛在房客的支付房租的情況。查看信用記錄的費(fèi)用由提出要求的人負(fù)擔(dān)。
7，產(chǎn)權(quán)公司
產(chǎn)權(quán)公司隸屬國(guó)家或州政府部門管轄，并且擁有其頒發(fā)的資金監(jiān)管執(zhí)照，其資金流動(dòng)受政府嚴(yán)格監(jiān)管。另外，產(chǎn)權(quán)公司需要繳納一定金額的保證金（類似銀行準(zhǔn)備金），以備特殊情況下向客戶賠償。可以說(shuō)，產(chǎn)權(quán)公司是美國(guó)房地產(chǎn)交易的安全衛(wèi)士。
產(chǎn)權(quán)公司的介入，解決了房地產(chǎn)交易中兩個(gè)重要的環(huán)節(jié)：
一、產(chǎn)權(quán)是否清晰可售：如果產(chǎn)權(quán)是偽造的、產(chǎn)權(quán)登記時(shí)發(fā)生錯(cuò)誤、房屋被他人侵占等等，那么買方將卷入無(wú)止境的糾紛當(dāng)中。
二、 交易資金是否安全：若遇上不法經(jīng)紀(jì)卷錢逃跑，買方更是要白白地遭受巨大的損失。
8，保險(xiǎn)公司
保險(xiǎn)公司為房地產(chǎn)提供火險(xiǎn)等意外事故保險(xiǎn)。
通常產(chǎn)權(quán)調(diào)查的費(fèi)用為200-300美金，而產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)的保費(fèi)為房屋總價(jià)值的0.3-0.5%，而保額一般為房產(chǎn)的總價(jià)。投保的這筆費(fèi)用到底是哪一方來(lái)支付，多數(shù)情況下是根據(jù)各地法規(guī)傳統(tǒng)而定的。
9，政府檢查員
如果在房地產(chǎn)的出售過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)與政府記錄不符合的結(jié)構(gòu)變化（比如新加陽(yáng)臺(tái)，整修地下室），政府檢查員將親臨檢查，要求賣方要么回復(fù)原樣，要么補(bǔ)辦“結(jié)構(gòu)變化”工程許可，并進(jìn)而檢查結(jié)構(gòu)變化部分符合規(guī)定的建筑指標(biāo)。
10，政府房地產(chǎn)登記
政府房地產(chǎn)登記：由第三方契約與資金監(jiān)管或產(chǎn)權(quán)調(diào)查公司負(fù)責(zé)。新的房主會(huì)收到有自己姓名的地契。登記費(fèi)用大約為80-100美金。
11，社區(qū)HOA屋主協(xié)會(huì)
該協(xié)會(huì)由所有屋主組成，并定期選舉管理委員會(huì)，制定小區(qū)的房屋外觀標(biāo)準(zhǔn)，比如籬笆的顏色與高度，負(fù)責(zé)雇傭物業(yè)管理公司維護(hù)與管理小區(qū)的公共區(qū)域。這種小區(qū)的屋主需要繳納協(xié)會(huì)會(huì)費(fèi)（HOA），繳納金額具體到每個(gè)社區(qū)不同。
通過(guò)美國(guó)房產(chǎn)交易中各方的角色，這樣我們就能看到，美國(guó)房主的權(quán)益是如何得到保障的。因此，由于有較為健全的法律法規(guī)保護(hù)，在美國(guó)買房是十分安全的。
但買房是個(gè)大事兒，我覺得還是親自來(lái)看著買比較好，關(guān)于非綠卡人士在美國(guó)買房，我說(shuō)一個(gè)身邊朋友的情況，肯定不是普遍的，只是個(gè)例，說(shuō)出來(lái)供大家參考，這些房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人是一定不會(huì)告訴你的，但他們不說(shuō)不代表不會(huì)發(fā)生，買房前做最壞的心理準(zhǔn)備把最壞的情況都想到也很重要。有個(gè)北京的朋友，老北京土著，住大鐘寺附近，當(dāng)時(shí)拆遷分了好多錢好多房，有一次他老婆來(lái)美國(guó)的時(shí)候喜歡上了洛杉磯，回國(guó)后委托經(jīng)紀(jì)人全款買了一套房，委托給經(jīng)紀(jì)人全權(quán)辦理的，然后又委托經(jīng)紀(jì)人租的，現(xiàn)在4年了，他至今沒見過(guò)自己的房長(zhǎng)什么樣，因?yàn)樗麄儌z后來(lái)的三次簽證都被拒簽了。具體原因不知，也許是因?yàn)槿藳]在這兒而在這兒買了一套房有移民傾向？真不知道，瞎猜的哈。
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