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1996-2016年美國紐約都市圈、舊金山都市圈、紐約皇后區、舊金山市名義房價(來源:Zillow)

1、舊金山與紐約房價歷史波動

舊金山都市圈以美國西海岸著名港口城市舊金山為核心，是加利福利亞州重要的經濟和文化中心。舊金山灣區氣候宜人，冬暖夏涼，全年溫差不大，為美國最適宜居住的地區之一。

此外，舊金山灣區是全球的高科技中心硅谷所在地，包括蘋果、谷歌、因特爾、惠普、甲骨文、Twitter等公司的總部均坐落于此，亞馬遜、微軟、IBM等公司也在此建立了分部和研發中心，同時，風險投資界超過50%的獨角獸公司(估值超過10億美元)也集中于此，如Uber和Airbnb。

從人文社會環境來看，舊金山灣區具有世界一流的教育資源，包括斯坦福大學、加州大學伯克利分校等高等院校密布，優質的小學到高中也很多，進一步提升了房地產的吸引力。舊金山都市圈包括舊金山市(SanFrancisco)、奧克蘭(Oakland)、菲蒙市(Fremont)、海沃德(Hayward)和康科德(Concord)等主要城市。

1970-2016年紐約市總人口

經歷300多年的發展，紐約市已成為全球金融、商業和文化中心，也是美國東部最繁華的大都市。曼哈頓作為紐約的中心區，是美國的金融中心，百老匯、華爾街、帝國大廈、聯合國總部、中央公園等均集中在此。

從人文社會環境來看，由于就業機會多、生活便利，紐約對于外來移民的吸引力較高，同時，也是華人在北美的主要聚居地，2010年，紐約市人口中華裔占比高達12.7%，同時教育資源豐富，如著名的哥倫比亞大學、紐約大學等均坐落于此。紐約地區包括紐約(NewYork)、澤西城(JerseyCity)、揚克斯(Yonkers)、帕特森(Paterson)等。

1975-2016年美國納斯達克綜合指數和Case-Shiller舊金山房價指數

從歷史房價波動來看，1990年代末至2006年，以及2012年至今是歷史上舊金山市與紐約房價漲幅最高的兩個區間。

首先，1996年6月至2006年1月，紐約都市圈和舊金山都市圈房價的年增速分別為10.87%和12.6%，大幅超過全美房價年增速6.64%。2006年1月，全美獨棟別墅(Single House)中間價為18.48萬美元，紐約都市圈和舊金山都市圈的獨棟別墅中間價分別為44萬美元和73.08萬美元，而紐約皇后區和舊金山市的房價進一步達到49.12萬美元和79.75萬美元。而1996年6月，全美獨棟別墅中間價為10.03萬美元，紐約都市圈和舊金山都市圈的獨棟別墅中間價分別為16.51萬美元和23.67萬美元。

其次，截止2016年7月，紐約都市圈和舊金山都市圈近5年房價的年增速分別為8.12%和10.66%。2016年7月，全美獨棟別墅(Single House)中間價為18.61萬美元，紐約都市圈和舊金山都市圈的獨棟別墅中間價分別為38.01萬美元和84.68萬美元，而紐約皇后區和舊金山市的房價則達到51.79萬美元和112.18萬美元。舊金山市房價在2015年第三季度達到了歷史最高點。

總體而言，兩大都市圈內中心城市與其他城市房價差別較大，如2016年5月，紐約都市圈的澤西城房價同比上漲9%，而更偏遠的帕特森房價則同比下降9.6%，舊金山市和灣區的房價也顯著高于加州內陸地區。

2、1990年代末和2012年以來兩次房價波動原因

1990年代末和2012年以來的房價迅速上漲具有一定相似之處，原因包括：就業和人口增長、土地緊缺、股市增長帶來的新增財富、貸款利率降低等。

a、就業和人口持續增長。隨著美國經濟逐步復蘇，舊金山灣區高科技企業和紐約的就業機會增加，人口激增提高住房需求，推升了房價。根據舊金山灣區BizTalk統計，硅谷工程師的平均年薪超過10萬美元，此外還有獎金和股票分紅收入。高科技公司的發展帶動了餐館從業者、清潔工、建筑工人、商品零售業者、教師等的住房需求。

人口密度高，加之外來移民持續融入，促進了舊金山和紐約的房價增長。隨著近幾年美國宏觀經濟狀況逐步好轉，美聯儲也退出量化寬松政策，失業率降低、新增非農就業人數持續上升，國外資金回流，海外移民數量顯著增加，其中舊金山和紐約是其中重要的移民目的地，進一步提高了房價。

b、可用住宅建設用地減少推升了房價。舊金山灣區呈現“西面傍海、三面環山、中間一個空心大海灣”的結構，隨著幾十年大規模的建設開發，可利用的住宅建設用地越來越少。而紐約經過多年開發，加上臨海的島灣地形，可利用土地也較少，導致紐約曼哈頓公寓供給不足，加之嚴格的房屋建設密度限制，從而推升了房價。

c、股市增長帶來的新增財富是促進舊金山和紐約房價增長的重要原因。納斯達克綜合指數歷史上歷經兩輪上漲，包括從1996年1月的1059.79點上漲到2000年8月的4206.35點，從2009年2月的1377.84點上漲到2016年7月底的5162.13點，股市增長帶來的新增財富是1997-2000年的網絡時代(Dot-com Era)和2012年以來舊金山和紐約房價大幅上漲的重要原因。

1970-2016年紐約市總人口

d、抵押貸款利率下行直接推動房價上漲。美國30年期抵押貸款固定利率從1994年底的9.11%降低到1999年3月底的6.88%，從2008年9月底的6.32%降低到2016年6月底的3.59%，1990年代末和次貸危機以來舊金山與紐約的房價劇烈上漲與抵押貸款利率大幅下行直接相關。