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加元快速升值幾家歡喜幾家愁,海外買家購(gòu)房的熱情能抑制住嗎?

來(lái)源:作者:北美購(gòu)房網(wǎng)時(shí)間:2017/7/26

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  在星期一加元對(duì)美元匯率在一加元換0.8美元上下浮動(dòng)的情況下,加拿大廣播公司對(duì)加元快速升值對(duì)哪些加拿大人有好處、對(duì)哪些加拿大人有壞處的情況進(jìn)行了分析報(bào)道。專家們認(rèn)為,加拿大就業(yè)市場(chǎng)強(qiáng)勁、零售市場(chǎng)銷售喜人、制造業(yè)產(chǎn)出增加、加拿大中央銀行提早加息,和美元在世界范圍走軟是支持近來(lái)加元對(duì)美元升勢(shì)的主要因素。
  
  在實(shí)行開(kāi)放經(jīng)濟(jì)、以貿(mào)易立國(guó),而且四分之三的出口依賴美國(guó)市場(chǎng)的加拿大,加元對(duì)美元的匯率不管是升還是降都會(huì)是有人高興有人愁的情況。那么對(duì)于今年5月份以來(lái)加元對(duì)美元快速上漲10%的情況是哪些人高興哪些人發(fā)愁呢?
  
  誰(shuí)高興
  
  據(jù)加拿大廣播公司記者的報(bào)道,最明顯應(yīng)該高興的人是那些前往美國(guó)或者外國(guó)旅行、購(gòu)物的加拿大人,因?yàn)樗麄兪种械募釉軌驌Q來(lái)更多的美元和外幣,等于他們手里的錢兩個(gè)月以來(lái)增加了10%。
  
  去美國(guó)Lauderdale乘豪華游輪旅游節(jié)省了106加元
  
  比如,去美國(guó)佛羅里達(dá)州Lauderdale乘豪華游輪旅游一個(gè)星期的費(fèi)用878美元在5月份要花費(fèi)1203加元,而到7月下旬則只需1097加元就可以拿下,節(jié)省了106加元。同樣的,那些需要花費(fèi)美元從外國(guó)進(jìn)口設(shè)備和原料的加拿大公司企業(yè)現(xiàn)在與5月份相比等于是節(jié)省了10%的進(jìn)口成本。
  
  加拿大職業(yè)冰球俱樂(lè)部隊(duì)、職業(yè)籃球俱樂(lè)部隊(duì)和職業(yè)棒球俱樂(lè)部隊(duì)為了吸引精英球員常常要用美元支付球員的薪酬,這些球隊(duì)也會(huì)由于加元的快速升值而一下子節(jié)省10%的工資開(kāi)支。
  
  誰(shuí)郁悶
  
  不喜歡看到加元升值的也有不少加拿大人。
  
  加元升值讓加拿大油砂礦行業(yè)欲哭無(wú)淚
  
  就像加元升值會(huì)鼓勵(lì)加拿大人出國(guó)旅游購(gòu)物一樣,加元升值會(huì)減少美國(guó)等外國(guó)游客來(lái)加拿大旅游購(gòu)物的熱情,所以從事旅游業(yè)的加拿大人會(huì)不那么高興。
  
  投資美國(guó)股票市場(chǎng)、債券市場(chǎng)的加拿大人也會(huì)由于加元對(duì)美元的升值而受到損失,因?yàn)樗麄兊耐顿Y收入現(xiàn)在換成加元會(huì)比2個(gè)月前減少10%。
  
  以美國(guó)為出口市場(chǎng)或者是把產(chǎn)品出口到用美元結(jié)匯國(guó)家的加拿大公司企業(yè)也會(huì)面臨更嚴(yán)峻的競(jìng)爭(zhēng)局面,如果他們不想因?yàn)榧釉獙?duì)美元升值而提高其出口產(chǎn)品的美元售價(jià),就只能吞下減少自己利潤(rùn)的苦果。
  
  這方面一個(gè)明顯的例子是加拿大的油砂礦行業(yè)。在世界石油市場(chǎng)的油價(jià)在每桶45美元左右徘徊的情況下,加元從去年0.74美元的水平上漲到現(xiàn)在的0.80美元的水平,等于讓加拿大石油公司平白損失了將近10%的收入,再加上加拿大中央銀行上調(diào)利息率導(dǎo)致的借款負(fù)擔(dān)加重,這讓本來(lái)就在低油價(jià)環(huán)境里掙扎的加拿大油砂礦行業(yè)又要面對(duì)加元升值和利息率上升這多重折磨。
  
  當(dāng)然,最慘的還要數(shù)留學(xué)生了。現(xiàn)在的加拿大,簡(jiǎn)直就是把留學(xué)生當(dāng)成搖錢樹(shù),學(xué)費(fèi)隨隨便便每年上漲幾千刀。
  
  以最受中國(guó)留學(xué)生青睞的大學(xué)為例,應(yīng)用科學(xué)和工程(Applied Science and Engineering )專業(yè)本科2016-2017學(xué)年的學(xué)費(fèi),國(guó)際留學(xué)生收費(fèi)高達(dá)47,020元,藝術(shù)和科學(xué)(Arts & Science)專業(yè),2016-2017學(xué)年學(xué)費(fèi)是44,020元。
  
  
  在多大,中國(guó)留學(xué)生的學(xué)費(fèi)全都是4字頭、5字頭的,像工程和商科,每年都要5萬(wàn)多元。再加上1萬(wàn)多的住宿費(fèi)和學(xué)雜費(fèi)、食品、交通等方面的開(kāi)銷,每個(gè)留學(xué)生一年的開(kāi)銷最少要6萬(wàn)多加元。
  
  
  卑詩(shī)省的UBC也不甘示弱,2015年起就通過(guò)了增加國(guó)際留學(xué)生學(xué)費(fèi)的有關(guān)計(jì)劃,未來(lái)三年學(xué)費(fèi)大漲37%。
  
  現(xiàn)在再加上加幣匯率狂飆,
  
  童靴們荷包流的血,
  
  都是以“萬(wàn)”為單位的好嗎!
  
  加息可能抑制住海外買家的熱情嗎?
  
  另一方面,加息是否會(huì)抑制住海外買家購(gòu)房的熱情也是大家關(guān)注的事情。
  
  其實(shí),央行宣布加息后,過(guò)去一周加元持續(xù)上漲,這對(duì)加拿大房市是好事,加元升值意味著海外投資者就需投入更多資金。加拿大政局穩(wěn)定,對(duì)想購(gòu)買商業(yè)及住宅物業(yè)的海外投資者有極大的吸引力。許多房市觀察者稱,即使溫哥華和多倫多(房市)對(duì)海外買家征收15%的海外買家稅,也不足以抑制他們。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,加元需繼續(xù)走高,才能真正抑制住海外買家的需求。
  
  據(jù)《金融郵報(bào)》報(bào)導(dǎo),滿地可銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家波特(Doug  Porter)認(rèn)為,加元需升值至與美元近乎相當(dāng),才會(huì)對(duì)海外的需求造成影響。
  
  近來(lái)加元持續(xù)上漲,在5月4日時(shí),一美元能兌換1.3749加元,但到上周五晚些時(shí)候僅能兌1.26加元。這對(duì)海外買家,包括通常手持美元的中國(guó)買家來(lái)說(shuō),美元下跌幅度大。
  
  全球支付和外匯兌換公司HiFX的交易主管斯衛(wèi)汀(Lennon  Sweeting)表示,加元升值會(huì)抑制止一些外國(guó)投資,但要看升值多少。就目前的升值程度,對(duì)海外投資者而言,投資加拿大房市還是更有利。
  
  加元小幅度升值,對(duì)外海買家在加投資房產(chǎn)影響不大
  
  加元下跌時(shí),加拿大房市的需求激增,房?jī)r(jià)上漲。在2016年一美元兌到1.46加幣高點(diǎn)時(shí),多倫多的房?jī)r(jià)持續(xù)暴漲。
  
  在溫哥華地區(qū),外國(guó)買家購(gòu)房比例在15%稅實(shí)施前的2016年6月,竟高達(dá)16.5%,在實(shí)施后到2017年1月,海外買家購(gòu)房比例驟降至4%。
  
  Fasken Martineau國(guó)際商務(wù)律師事務(wù)所總部位于溫哥華,其合伙人、負(fù)責(zé)處理中國(guó)事務(wù)的盧克(Edmond Luke)表示,加元影響加拿大的資產(chǎn)定價(jià),人們對(duì)加元走勢(shì)的預(yù)期也會(huì)影響。
  
  但盧克也認(rèn)為,目前加幣的升值程度,還不足以影響到海外投資者在加購(gòu)房,因?yàn)閷?duì)他們來(lái)說(shuō),需要將資金投到一個(gè)安全的地方更為重要。
  
  加元升值影響娛樂(lè)性物業(yè)銷售
  
  一家地產(chǎn)公司首席執(zhí)行官認(rèn)為,加元上漲可能對(duì)娛樂(lè)性物業(yè)銷售帶會(huì)來(lái)更大影響。
  
  他說(shuō),美國(guó)人是加拿大娛樂(lè)性物業(yè)最大的海外投資者,當(dāng)加元上升時(shí),市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)一些轉(zhuǎn)變。但他亦認(rèn)為,最近的加元升值不會(huì)影響到城市的房產(chǎn)市場(chǎng)。
  
  目前加元升值對(duì)商業(yè)地產(chǎn)沒(méi)影響
  
  在商業(yè)地產(chǎn)方面,外國(guó)買家繼續(xù)成為加國(guó)市場(chǎng)的主力軍。在2016年加拿大銷售的347億元商業(yè)物業(yè)中,有56億來(lái)自海外投資。
  
  一名業(yè)內(nèi)人士稱,從貨幣角度來(lái)看,亞洲投資者認(rèn)為,現(xiàn)在是投資加拿大的大好時(shí)機(jī)。他們更關(guān)心的是他們自己國(guó)家的貨幣貶值,而不是加元的升值,所以他們對(duì)小幅度的加元升值并不敏感。
 

 

 

 

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