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今年4月，加拿大皇家銀行(RBC)的美國子公司(RBC Bank) 公布了一項關于國際購房的貸款利好: 只要您是加拿大公民或“楓葉卡”持有者，憑借在加拿大的信用記錄和資產，就可以直接獲得美元房貸。您不僅無需承擔匯率損失，更免去了在美無工作經驗或信用記錄的尷尬，大大降低了貸款的時間和難度。除此之外，如果您在8月31日前向RBC提交貸款申請，還能獲得手續費減半的優惠。

1. 四大亮點

• 在美國沒有任何信用歷史？沒關系，RBC會根據您在加拿大的信用記錄來決定是否放貸。雖然申請貸款時并不需要成為RBC客戶，但如果與銀行有過業務往來，審核過程勢必更佳順暢。由于房屋貸款、車貸等有利于信用分數增長，RBC提供的國際信用互通相當于是美國和加拿大兩國的橋梁，幫助您累計信用分數。
• 貸款服務覆蓋全美。無論您的地產坐落在那里，RBC 都能夠提供服務。
• 與多數美國銀行不同，您可以按自己計劃在任意時間還款，且無提前還款罰款。
• 外籍人士無貸款附加費(Foreign National Premium)。由于外國買家在美普遍存在信用缺失問題，許多銀行會在原利率的基礎上多加1.5%-2%， 以控制風險。

2. 貸款類型

1) 固定利率貸款(Fixed Rate Mortgage)

與一般美國銀行30年固定利率的還款方式不同，RBC的貸款雖分30年還清，但利率鎖定只有

3年、5年或7年三種，過后則要保持“年與年間浮動，但同年各月利息不變”的規律。自住房、第二套住宅、度假屋最高貸款比例為80%，而投資房的貸款比例則為60%。當然，您最終能夠獲得的貸款額取決于申請時間、信用分數和其他因素。

2) 再貸款(Refinancing)

如果您在美國已有一處還清貸款的房產或貸款雖未還清但地產市值增加的話，最多可以獲得RBC 80%的貸款。

3) 房屋凈值抵押貸款(Home Equity Line of Credit, 簡稱HELOC)

HELOC是銀行以第一筆貸款后的房屋凈值(Home Equity)為依據，給合格房主的二次貸款。收入或流動資產(現金及其他易變現的資產)在$350,000或以上有資格申請。您可以貸出房屋估價的80%，只月付利息(通常利率浮動)，20年還清，且無提前還款罰金。如果您的房屋增值，還有可能申請到第二個HELOC。

假設: 張先生貸款$60萬買了一棟市值$100萬的獨立屋。此時，如果張先生家庭有大額支出需求(如: 子女教育、房外裝修、醫療等)，那么他可以和銀行申請到$100x80%-$60=$20萬的HELOC貸款。這種貸款很像是張額度為$20萬的信用卡，不使時用并不產生利息。一旦貸款還清，額度又會重新回到起始值，并且可以反復使用。

3. 可以申請貸款的地產類型

• 目前RBC銀行向以下地產類型貸款
• 獨立屋(Single Family Home)
• 出售公寓(Condo)
• 聯排別墅(Townhome)
• 規劃單元開發屋(Planned Unit Development, 簡稱PUD): 以獨立屋或出售公寓為主、有公共物業(如: 公園，泳池，球場，保安，保潔等)的小區。
• 2-4單元的地產
• 無土地產權的地產(Leasehold Property)
• 地產市值在$50萬以下的復合式酒店(Condotel)

4. 不能貸款的地產類型

• 不做短期借貸或過橋貸款
• 無保證公寓 (Non-warrantable Condo): 該類地產通常具有以下特點1) 某個房東擁有超過10%的總單元數(超過21戶的建筑)，2)  項目未被全部投保，3) 公寓樓與復合式酒店的特征及管理方式相似，4) 項目開發商/物業/擔保者陷入房屋安全、結構穩定、功能性等方面訴訟，5) 新建大樓，6) 非業主居住的單元較多，等等。
• 商業地產
• 分時度假地產 (Timeshare): 它相當于一張限時房契，您擁有規定時段的終生使用權，典型例子為度假村的公寓單元，等于是一次性支付了一生的度假住宿費。
• 船屋 (Houseboat)
• 移動屋(Manufactured / Mobile Home): 這類房屋并不在地上建造，而是建成后運送到目的地。

5. 貸款流程

由于美國貸款的申請時間較長，需要在過戶前45-30天就開始該流程。個體經營者或地產坐落在評估時間較長州的個人，可能需要兩個月左右。

1) RBC銀行的房屋貸款只能通過網上或電話申請。首先，您需要填寫網上問卷，回答關于個人財務狀況及地產情況的信息。提交成功后，貸款人員會立即審核您的申請。一旦網上申請通過，您需要繳納用于支付房屋評估費的定金，這筆錢將會在過戶時從過戶費中扣除。

2) 申請完成后，RBC的跨境貸款人員將與您聯系并且進行答疑。如果您的申請未通過，那么貸款人員將進一步詢問相關信息，以作出最終結果。

3) 隨后，貸款人員將對您在網上提交的個人財務信息進行核對，并寄送需要簽字的文件。

4) 銀行將雇用熟悉您地產所在區域的房屋估價員。

5) 如果您購買住宅，那么銀行將與您的經紀人協商產權保險事項，如果您是為已購入的房產再貸款，那么RBC 將為您購買產權保險。銀行用產權保險確保您的地產合法，也為過戶材料做準備。

6) 協調地產過戶日期等事項。當銀行收到您寄回的申請材料包、房屋估值報告及產權保險后，將與您商議過戶日期。過戶當天將在代理銀行業務的產權公司或律師事務所進行。過戶前幾天，貸款人員將會與您再次確認當日所需材料，保證萬無一失。

6. 對于可出售公寓(Condo)貸款的特殊要求

由于影響可出售公寓市價和可銷售性的因素與獨立屋有所差異，RBC的貸款申請步驟會相應增多，且需要進行額外的盡職調查(Due Diligence)。

1) 公寓是否已建成？RBC貸款前，至少需要所貸單元的樓層完成建設。其原因就在于，如果工程還未完成，銀行無法確保未建單元與建成單元的質量相同。

2) 大樓已售比例？由于人們傾向購買業主自住比例高的大樓中，出租單元與業主居住單元之比將影響您公寓未來的市場性。

3) 評估價值？銀行將通過對比大樓中或周邊同類項目來審核您所購單元的市值。取決于您貸款的比例，RBC也許還會索要其他信息。