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【北美購房網】2017年美國紐約(公寓)買房投資攻略

機會與挑戰并存

        紐約的偉大之處就在于，不論是豪門王室，還是屌絲無產者都可以迅速找到落腳點，并努力實現安居樂業的夢想。紐約以包容的心態，吸引著全世界的移民，多元化給紐約帶來世界各地的美食、璀璨的文化藝術、匯聚最聰明的頭腦和繁榮的市場經濟。即使面對2008年的經濟危機，紐約產地行業也是最先走出低谷，并實現快速的增長。舉個例子：在1980 年，上西區的Townhouse 最便宜的才不到10萬美元，現在最便宜的也要4 百到5百萬美元。如果你只看每年的現金回報率的話，其實并不能説明問題，長期持有才是投資紐約地產的基本理念。

        紐約作為世界資本之都，吸引著全世界的投資者來此一試身手，很多朋友在國內的北京、上海、香港，或者海外的澳洲、加拿大、日本都已經有了豐富的買房置業經驗和良好的戰績。然而理想與現實還是有較大差距的，萬科、綠地等國內地產知名企業在紐約投資的項目陷入困境，普通投資者更是難以獲得想象中的回報。有數據表明中國人在美國投資房地產，7成以上都是虧損或者收益平平。紐約發達的地產信息系統，再加上健全的法律和交易保障體系，中國投資者實際上是和全世界的投資者，還有專業投資機構在競爭市場上有限的優質房源和土地。在充分競爭的市場中，任何一個行業的毛利率必然會趨近于社會平均毛利率，要想通過沒有技術含量的簡單買賣交易獲得高收益是不現實的，紐約不是炒房者的天堂。

        隨著紐約地產界出身的川普當選總統，令人捉摸不透的經濟和移民政策。未來2年美聯儲加息周期，強勢美元作用下的熱錢涌入。也許今后幾年紐約房地產市場，普通投資者閉著眼睛賺錢的時代已經結束，未來市場將是機會與挑戰并存。

主要熱點區域分析

        屋新天團隊每日穿梭在曼哈頓的各個巨大建筑中，切身的看到一座座豪華公寓拔地而起。3-4年前曼哈頓豪華公寓供不應求，吸引著全世界的開發商投入到這場盛宴中，都想要賺的盆滿缽盈。然而此一時彼一時， One57豪華公寓開發商Extell的 創始人加里·巴內特(Gary Barnett)說：“眾多開發商試圖追逐三、四年前的市場繁榮。遺憾的是，他們遲到了，并且這場盛宴即將結束。”目前來看超過3500美元/平方英尺(37700美元/平米,262000元人民幣/平米)以上的入門級豪華公寓，也就是2-3居室差不多500萬美元起價的豪華公寓將面臨極大的挑戰。同時在曼哈頓上東、上西、中城和下城，100萬美元左右的1房1廳和150萬美元以內的2房1廳戶型屬于剛需，基本不受影響。特別100萬美元以內的90年代后建成的1房或2房戶型依舊是稀缺資源，往往推出后便迅速成交。

       森林小丘和雷哥公園區域，20分鐘左右地鐵直達曼哈頓中城，紐約最好的小學和初中學區之一，周邊環境優美，極低的犯罪率，良好的社區文化，吸引著大量中國投資者和美國本地人來此定居。也是屋新天團隊重點關注的區域，目前此區域中國人20%，主要以白領、高知、高收入人群，其余居民為猶太人和英國人后裔為主。但是此區域最大問題是，房源供給嚴重不足。森林小丘花園內都鐸-維多利亞風格的house和大片花園，已經成為美國文物保護建筑，無法再建新樓。皇后大道和地鐵沿線，目前只有1棟新建豪華公寓，早已售罄。預計2018年左右此區域可能只有1-2棟新樓投入市場。

        紐約的傳統華人區唐人街正在沒落，法拉盛則處于高速成長之中。新興住宅社區拔地而起，帶動著法拉盛及周邊住宅市場和商業地產的興旺，7號線法拉盛地鐵口成為紐約客流最近中的區域之一。根據披露信息Treetop Development樹頂公司集中在法拉盛買進7個樓盤，Blackstone黑石4億美元投資Skyview，Crown Acquisitions皇冠公司豪擲10億美元簽下法拉盛梅西百貨99年租約。最近幾年Skyview、富頓廣場等一大批新建豪華公寓徹底的改變了法拉盛的面貌，未來還將有8-10個大型綜合建筑或者城市廣場集中竣工交付。根據房地產資深顧問派克斯(Nancy Packes)統計，從2010年至今，法拉盛蓋建超過2600戶公寓，在2021年以前還會再增加2400到2800戶，過去六年公寓平均價格上漲幅度達39%  同時有一種論點認為，如果未來中國國內經濟不穩定或者隨著持續的收緊外匯監管，未來幾年法拉盛可能會缺乏來自中國資金的大量集中注入，再加上相對過剩的房源供給，從而導致法拉盛市場整體風險加大。

        Elmhurst艾姆赫斯、Corona可樂那區域這幾年中國人紛紛進入，相對法拉盛新建公寓高端化發展，這些區域新建或者二手房價格還算是比較合理。根據最近以來的一些數據來看，Elmhurst艾姆赫斯、Corona可樂那區域的house和土地供給量有一定幅度的增加，是否印證了川普總統上臺后會給予西班牙裔非法移民壓力的傳說，導致西班牙裔部分持有房產和土地的非法移民處于觀望的心態，掛出賣單根據形勢發展相機而動，也許這是華人大舉進入此區域的絕佳時機。

        Fresh Meadows新鮮草原，小學和中學都比較好，屬于好學區且一般學校內學位充足，孩子入學壓力不大。新鮮草原往北就是法拉盛，買菜購物方便。往西公交10分鐘左右可以到森林小丘搭乘快線地鐵到曼哈頓。此區域內還有皇后大學和圣約翰2所大學，學生租房需求旺盛。最關鍵的是新鮮草原房價相對法拉盛、森林小丘價格低30%以上，目前100萬美元以內就可以買到帶車庫和花園,有3個或更多臥室的獨立house，屬于具有極高性價比的區域。

        長島的房地產市場結構相對比較平穩和固化，從了不起的蓋茨比時代起就是追求廣闊空間的富人們趨之若鶩的區域。長島的杰理柯Jericho,賽奧賽Syosset,大頸Great Neck,曼哈塞Manhasset,哈瑞克Herricks都是目前華人進入長島的首選地區。不論過去還是將來長島好學區房都是有錢有閑，不用趕著去工作的富人們的首選。

投資者的心態與策略

        中國人在海外買房，首先需要明確的就是，穩健投資還是追求高收益。紐約市場上普通公寓（非豪華）屬于抗風險極強的資產，基本上年收益率在3-5% 再加上每年房產本身增值和租金收入上漲，往往15-20年就可以收回投資。如果要追求高收益，則可以投資購買距離曼哈頓半小時以內,地鐵附近,中等以上學區的老舊house（可以翻建擴建的），拆除重建為5-10戶的產權公寓，既可以出售也可以出租。自己在美國當開發商也是充滿樂趣，同時投資收益極高，屋新天周圍不少猶太人和福建老移民朋友們，特別喜歡購買老舊house改成公寓，如果土地規劃（zoning）是商住混合的最好，底層做商業出租，中間幾層出租，頂層復式自住，一座商住樓可以養幾代人，也算是為子孫留下一些產業。

       美國公民或者綠卡持有者貸款買房一般需要信用分和報稅記錄，最低可以首付10% 如果沒有信用分和報稅記錄或者不達標的話，只能做不查收入貸款，首付40-50%左右。同樣的原理，留學生,H1B,訪問學者,庇護者,L1簽證,外國人買房，如果在美國信用分和報稅足夠好可以做查收入貸款，首付最低10-20%，如果達不到標準只能做不查收入貸款一般首付50%，目前美國進入加息周期，未來預測買房貸款利息可能會徘徊在4-5%之間。

       已經在紐約的朋友一般集中在周末時間找屋新天預約看房，還在國內的朋友可以聯系屋新天房源負責人微信群內看房源和討論。充分交流之后屋新天的經紀人和房源負責人將帶領密集看房，揀選出若干套喜歡的房源。最終下訂單前，帶您一起做好充分的盡職調查。例如：晚上考察周邊治安、租金數據收集、所屬學區和招生名額、區域內各常住人口比例、周邊生活設施調研、未來城市規劃等等，從各方面再做一個綜合分析，做出最明智的選擇。

安居紐約

        近100年以來，紐約地產一直處于上升期，工業革命,世界大戰的勝利和華爾街對全球資本市場的巨大影響力，紐約逐漸成為世界的中心，號稱：世界之都！漫步在街道上隨處可見，摩根、卡耐基、洛克菲勒、范德比爾特，資本主義鍍金時代的巨人們留下的偉大建筑。在繁忙的中央車站仰望穹頂，似乎上帝賦予全世界只有紐約人才可以從蒼穹俯瞰熙熙攘攘眾生的權力。帝國大廈、432Park、One57一次次刷新人們對高度和奢華的定義，泡在自家浴缸內看著大西洋的日出日落，賞中央公園春花秋月，這就是紐約的一種生活方式。如果選擇從曼哈頓出發地鐵半小時左右，交通方便、好學區、環境優美的區域置業。對于外國投資者來說只要手里有幾十萬美元就可以安家或者投資收租。對于美國有報稅和信用分都還不錯的年輕人來說，只要有幾萬美元現金便可以貸款買一個2室1廳的Coop公寓，首付只是一般畢業生不到1年的收入。如果畢業留在紐約（H1B）小情侶兩人，藍天白云生活如此美好，實現夢想如此簡單，簡直沒有必要再回北京、上海吸霧霾。紐約是一個值得付出汗水和智慧的地方！