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【北美購房網】

在購買紐約(房產)市房產時，外國人需要繳納哪些稅？

非居民外國人無需因其特殊身份而繳納特定的稅款。購買紐約市房產時，所有買家都必須繳納以下稅費：

1. 豪宅稅

如果房產的購買價超過100萬美元，需繳納購買價的1%作為豪宅稅。也就是說，只要購買價超過100萬美元，即需繳納豪宅稅。

2. 交易轉讓稅

交易轉讓稅通常是買家承擔。但是，購買新開發的房產時，開發商通常會特別要求買家繳納交易轉讓稅，并承擔所有開發商過戶費用（約3千至5千美元）。

對于低于50萬美元的房產，買家須繳納購買價的1%作為紐約市轉讓稅；對于大于或等于50萬美元的房產，轉讓稅為購買價的1.425%。

無論房產價值多少，紐約州轉讓稅均為購買價的0.4%。如果所購房產不是新開發的，則買家無需負責繳納轉讓稅。

紐約州，市總體轉讓費為1.4%－1.825%。

3. 按揭登記稅

貸款購房的買家必須繳納按揭登記稅。

50萬美元以下的房產，需繳納的按揭登記稅為：2.05%，其中0.25%由銀行繳納。等于或超過50萬美元的房產，按揭登記稅為：2.175%，其中0.25%由銀行繳納。

4. 地稅

提前準備好地稅：

A. 很多業主都習慣一次性繳納半年甚至一年的地稅，在交易時會發現有未用完的地稅存在這個房子的政府地稅登記賬戶內，而非前業主本人名下。考慮到在做房產證交割的時候，要把未用完的地稅credit按天計算折算返還給前業主，所以需要預留這部分返還款；

B. 在有貸款的時候，貸款銀行往往要求在房屋的政府地稅登記賬戶內預存后兩個月的稅款，所以也有可能要按銀行規定提前繳納地稅；

C. 有些第一次購房的業主，特別是海外投資人因為搞不清紐約繁瑣的交易流程和稅費支付要求，很容易錯過交稅日。我們建議即使沒有上述兩種情況的存在，也盡可能在交易的時候把今后兩三個月的政府稅費提前付清，以免在入住之前因為查看信件不及時錯過交款人，產生罰金。

出售紐約市房產，外國人需要繳哪些納稅？

對于購置房產是作為投資的朋友需要提前了解，在出售房產時會產生什么稅費。

按規定，外國人在紐約出售房產時需繳納收益稅，并預繳外國人房產投資預扣稅(FIRPT)。目前，聯邦收益稅為凈資本收益的15%-20%。凈資本收益金額即房產收益減去原購買價、交易費用以及房屋整修（修繕）費用。

同樣，紐約州收取凈資本收益的8.82%作為非居民收益稅。另外，有些投資收益還會被征收額外3.8%的醫療附加稅。

另外，外國賣家還需在交易完成時承擔FIRPT規定下的預扣稅義務。

FIRPT 是外國賣家需繳納的一種預扣稅。FIRPT預扣稅稅率約為總售價的15%（2016年規則）以上。如果賣家目前尚未向美國國家稅務總局(IRS) 繳納所有其他稅款（即所得稅和資本收益稅等），則出售房產時應繳納售價的15%以上數額作為預扣稅，繳清所有其他稅款后憑借完稅文件，此項稅款會被退回至賣家。

通過公司出售美國房產的外國受益者和外國公司需繳納銷售所得金額的高達35%的預繳額。

外國人是否需要繳納遺產稅？

在紐約擁有房產的外國人亡故時，需按紐約州法繳納紐約遺產稅。如果外國人在美國擁有價值約在6萬美元以上的任何有形或個人財產，則其亡故后，需進行紐約遺產稅申報備案。目前，紐約遺產稅的稅率為16%。

另外，聯邦遺產稅也是在美國擁有的房產的外國人亡故時需繳納的稅種。目前，聯邦遺產稅的稅率可高達40%。然而，除非與所在國訂立了相關的稅收協定，否則非美國公民不享有免稅待遇。因此，6萬美元以上的房產均需繳納遺產稅。

購房過程中常見開銷

除了以上幾種常見的稅費外，在購買房產過程中還會產生哪些不能避免的費用呢？

A. 代理律師費：

交易律師收費根據交易金額、案件復雜度和律師經驗、資歷會有不同標準。一般有按小時收費和按交易收費兩種標準。

好的交易律師小時收費大致在200-400美元，建議大家致電律師事務所了解律所的業務能力、覆蓋的服務范圍，選擇合適的代理律師。

B. 產權調查費：

紐約及周邊的房屋產權調查費一般是1000-2000美元，具體金額可以向交易律師索要，并要求每一項調查的細節清單。有些復雜的交易可能會在普通調查的項目上做一些加定項目，比如房屋建筑圖紙調查(plan search)、地區規劃調查（zoning search) 、地標檢索(landmark serarch)。

建議將自己關心的項目和疑慮和律師充分溝通，如果有必要，比如未來改建房屋的規劃，則應除了標準調查項目外，為自己選擇一份量身定做的調查報告。

C. 產權保險費：

紐約的產權保險費用是根據產權保險協會的統一標準，有統一定價標準。如果購買新開發樓盤，新樓的規劃文件中(offering plan book)會有保險的具體計算表格供參考，即使買的是二手房，也可以請律師事先按交易價格提供一個計算好的保險金額。

D. 產權過戶人員服務費：

一般是200-500美元的出席費。費用包括了過戶人員公證、送遞所有產權文件的手續費。這些文件包括房產證、貸款文件、還款文件、授權書，甚至公寓大樓新用戶登記注冊文件等。根據產權公司和過戶專員的資質及案件復雜度，這個費用會有調整。

E. 政府登記費：

紐約各郡縣的登記費均為幾十到幾百美元。這個費用包括了政府返還一份蓋章房產證的手續費。交易律師會在計算產權費用和產權保險費用的同時一并告知給客戶。