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【北美購房網】中資赴美投資商業地產的演變與趨勢

本文重點分析了中資在美國商業房地產投資的趨勢，包括投資的物業類型和地域特征，以及投資主體的演變，并結合目前境外投資政策收緊和美國商業地產市場放緩的最新趨勢，對中資在美國商業房地產的投資可能的影響做出分析和預測。

美國商業房地產跨境投資概覽

2016年，美國商業房地產的投資成交額和來自海外的跨境投資額都有所下降。全年商業地產投資金額為4910億美元，雖較前一年下降了10.2%，但仍處于歷史第三高的水平，僅次于2007年的5710億美元和2015年的5470億美元，詳見圖1。其中來自海外的跨境投資金額下降了三分之一，與2015年131%的增長率形成鮮明的反差。從交易類型上來說，投資額下降的主要原因是大型地產組合包交易的減少，以及通過兼并收購地產類公司而獲取物業的這種交易類型的減少。不過，2016年670億美元的跨境投資交易金額仍處于歷史第二高的水平，僅次于2015年。

從買家類型來看，海外投資者的比重從2015年的18%，下降到2016年的14%，詳見圖2。雖然比重有所下降，但仍高于201 1 —2 0 1 4 年大概 1 0 % 的水平， 更高于2 0 0 6 —2010年大約7%的水平。房地產投資信托基金（REITs）的投資額也逐年下降，比重從2013年的18%下降至2016年的8%。比重下降主要是近期REITs股價不振，REITs股價所反映的其持有的物業資產隱含價格低于市場上的資產價格，而導致REITs 更傾向于在市場上出售資產（而非購買資產）以創造更高的股東價值。中小型私人投資者（非機構投資者或上市公司）的比重有所上升，從2013年的40%增加到2016年的47%。

中資赴海外投資概況

過去幾年，中資海外房地產投資步伐加快，海外投資從剛開始的亞太國家和地區（中國香港、新加坡），逐漸擴展到全球各地。其中赴北美投資額（主要為美國）迅猛增長，超過其他區域成為中資投資的首選。

2016年，中國投資者成為美國商業地產市場最活躍的買家，而傳統的跨境投資大國加拿大和新加坡的投資額則有所降低。根據美國商業地產分析機構 Real Capital Analytics 的統計，去年中國投資者赴美商業地產直接股權投資額為162億美元，占所有國家赴美跨境投資總額的22.4%。中國也借此首次超過長期占據首位的加拿大，成為最大的赴美商業地產跨境資本來源國。

在中國資本持續增加的同時，其他國家的赴美投資有所減少，這主要是由于美國商業地產市場增速放緩導致投資吸引力下降，以及去年強勢美元對于海外購買力的負面影響。對長期占據海外買家首位的加拿大而言，其投資的減少主要是受到石油價格下降和外匯波動的影響。

從投資的物業類型來看，過去幾年中資對于美國成熟商業地產的投資主要集中在酒店、工業地產和寫字樓三種類型。其中酒店和寫字樓主要集中在美國的門戶城市，例如紐約(別墅)、舊金山和芝加哥。其投資的主要目的是分散投資風險和實現美元資產的保值增值，在某些情況下也考慮到中資辦公室租賃和中國訪客的酒店住宿日益增長的需求。另外，中資保險公司也通過投資基金份額間接持有工業物流資產包，以期在強勁增長的工業地產市場中分一杯羹。此外，中資開發商在過去幾年，也積極在美國華人聚集的城市買地開發中高端住宅樓和綜合體項目，以滿足中美兩地華人的自住與投資需求。

從投資區域來看，中資主要集中在美國的一線城市（如紐約、芝加哥、舊金山等），主要是為了保持大規模資產的保值增值，詳見圖3、圖4。然而，由于一線城市的凈租金收益率持續下降，為了獲得更高的收益，中資在二三線城市的投資額在近兩年也有所增加。例如，今年5月中國人壽購買的由 48 個中小型工業地產物業組成的資產包，就是分散在美國的二三線城市。

中國赴美商業房地產投資主體類型的演變

回顧2010年來中國投資主體的變化，可以看到四輪的投資熱潮。第一輪從2010年起，主體為國家主權基金和國有企業，例如中投、中國銀行和工商銀行。由于這些機構的資金充足，較少受到金融危機的影響，所以能成為首輪“抄底”美國商業地產的投資者。

第二輪自2011年起，主體為國內的地產開發商，例如萬科、綠地、萬達地產等。當時為了壓制國內過熱的土地和住宅市場，政府頒布了多輪針對購房者和開發商的條款，迫使開發商開始在海外市場尋求投資機會。由于在美國本地開發經驗不足，他們一般與當地開發商組成合資公司共同開發。由于大多是住宅開發商，他們在美國主要華人聚集的城市開發住宅項目，銷售對象也以華人為主。

第三輪自2 0 1 3年起，投資主體為國內的保險公司。由于保監會放開了保險公司赴海外投資房地產的限制，使得以安邦保險、陽光保險、中國平安和中國人壽保險為代表的險資進入美國市場。他們在美國主要投資能提供穩定現金流的優質物業，也通過下屬開發平臺從事開發項目投資。

第四輪自2014年起，投資主體包括企業、地產私募基金、中小型開發商等，投資對象擴大到一二線城市的中小型項目。另外，中國的主權投資基金中投公司也從間接投資轉為直接投資。

境外投資政策收緊和商業地產市場

放緩對中資海外投資影響

由于人民幣持續貶值和外匯儲備下降，中國監管層自2016年底開始加強了外匯管制的力度，對外匯額度和資金出境的規模都有了更加嚴格的規定。另外，對于外匯投資項目的審查進度放慢，也影響了中資海外投資的步伐。保監會對險資監管也提出了多項要求，包括投資標的應當以固定收益類產品為主、股權等非固定收益類產品為輔，以控制無序擴張激進投資，加強海外投資監管。預計這將影響保險公司的大規模海外并購的進程，其中也包括商業房地產的投資。

短期內，中國赴美跨境資本將放緩。從2017年前五個月看，中資投資美國商業地產的速度有所放緩，低于過去兩年同期值。另外，除中資外的跨境資本也自2015年開始下降，2017年前五個月與2016年基本持平。

隨著對資金出境和險資海外股權投資政策的收緊，中資保險公司可能會大幅度降低海外投資的步伐，從而嚴重影響中資赴美投資的整體規模。過去兩年，保險資金占總體中資投資額的比例越來越高，2016年更是超過50%。跨境資本在短期內放緩的影響，可能首先體現在美國的門戶城市，例如紐約、舊金山和芝加哥。從物業類型來說，高端酒店和寫字樓的凈資產收益率將會有上升壓力（也就是說價格有下行壓力）。

不過要指出的是，現在中資已經有了相當規模的海外業務和資產規模，可以通過海外業務現金流和海外資產出售獲得新投資需要的外匯資金。而且，許多大機構都在香港有上市公司，也可以通過在香港發行美元債券獲得境外的美元資金。加上一部分較少受到資金出境限制的國企及主權基金會，從中長期看，中資將繼續投資于美國商業房地產。基于現行人民幣的貶值預期和資產配置的需求，中資仍有很強的動力投資于美國房地產，以分散風險和獲得更高的投資收益。例如，保監會允許保險公司將15%的資產投資于境外，而目前境外投資只

占到2%左右。和其他國家大型保險公司比較，中資保險公司的房地產投資比例也嚴重偏低。長遠來看，預計政府將逐步放寬資金出境的限制，以進一步推進人民幣國際化。

不過對資金出境和險資海外股權投資政策的收緊并非中資放緩在美國商業地產市場投資的唯一原因，美國商業地產市場整體放緩也使得中資放慢了投資的步伐。從投資市場上看，目前美國商業房地產的價格已經處于歷史最高位，五大物業類型均高于2007年上個周期的峰值，美國商業房地產咨詢機構 CoStar 估計絕大多數物業類型的價格將在接下來幾年有所下降，詳見圖5。從租賃市場看，主要物業類型的租金由于需求下降或者供給的增長，也將在接下來幾年繼續放緩，詳見圖6。投資市場和租賃市場的同時放緩使得包括中國在內的境外投資者的投資決策更加謹慎。例如，中資在紐約開發的高端商品房項目，由于近兩年市場總體供應量過大，目前在銷售方面出現困難，當地的出租公寓租金增長也在放緩。加上對海外購房的資金出境的進一步限制，也抑制了中國海外購房者的投資能力，從而又進一步降低了中資開發商的投資意愿。綜合這些因素，中國開發商綠地集團和其合資方已經推遲了紐約布魯克林區 Pacific Park 項目的整體開發步伐。

由此可見，中資赴美商業房地產投資自2010年起迅猛增長，于去年躍升海外投資國首位。中資重點投資于美國一線城市的寫字樓和酒店等成熟物業，以及商品房的開發。然而，由于目前境外投資政策的收緊，加上美國商業房地產市場增長放緩，將有可能減慢中資赴美投資的步伐。美國門戶城市的高端酒店和寫字樓的凈資產收益率短期內將會有上升壓力（也就是說價格有下行壓力）。