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【北美購房網】在美國買房要和多少人打交道？

美國房地產交易中，需要跟哪些人打交道？

這個問題難免讓不熟悉美國房產交易的朋友感到頭痛。

美國是法制國家，各項法律法規較為完善。美國也是私有制社會，在房地產方面，房地產產權明確，一旦購買，連房帶地擁有擁有所有權（當然同時需要納稅）。經過百年不斷修改完善，相關法律清晰嚴格，行業規范，操作透明。

房產交易過程為了遵從法律規定，也為了保障交易雙方的各項權益，美國房產交易過程比較復雜，專業分工也明確。通常，在一次房產交易過程中，約有十幾個公司互相協作，提供服務。這聽起來有點嚇人，但是對買賣雙方來說，這些專業人士其實大大簡化了操作。

買賣雙方直接接觸的認識，主要是自己的房地產經紀人，將自己的意見與要求委托給經紀人，其余的事項基本上均由房地產經紀人協調處理。

下面介紹一下美國房產交易中介入的各方角色：

1. 買方代理人

買方代理人持有州政府頒發的經紀人執照。買房代理人的責任是忠實依照買方的要求，代表買方，負責找房產、協調交易中的各個環節，包括協助安排與購買房地產相關的所有事項，與交易涉及的所有人士談判或協調處理交易事務。通常情況下，當交易成功達成時，買房代理人從賣方處拿傭金。

2. 賣方代理人

賣方代理人持有州政府頒發的經紀人執照。其職責是忠實依照賣方的要求，代表賣方，負責找買家和協調交易中的各個環節，包括安排與出售房地產相關的所有事項，與交易涉及的所有人士談判或協調處理交易事務。一般情況下，賣方主要直接和自己的經紀人交流，并不直接接觸其他人士。通常情況，當交易成功達成時，賣方經紀人從售房款項中獲得提成收入。

3. 房屋檢查師

房屋檢查師持有州政府頒發的房屋建筑檢查師執照。房屋檢查師屬于獨立的第三方，由買方雇傭或銀行貸款部門要求。其職責是負責檢查土地和房屋建筑的各項設施是否合政府規定的使用指標，并且建議必要的專項檢查，比如屋頂、地基、土壤等。檢查師收取勞務費用。

4. 房地產價值評估師

房地產價值評估師持有州政府頒發的房地產評估師執照。房地產價值評估師屬于獨立的第三方，由買方雇傭或銀行貸款部門要求。負責提供專業的房地產價值報告。銀行的貸款時依據的房地產價值是該評估價值和銷售價格中較小的一個。受到房地產貸款危機的影響，政府加大了對這個行業的規范，最大限度排除交易的各方對評估師的影響，從而確保價值評估的客觀性。評估師收取勞務費用。

5. 貸款銀行和貸款經紀人

貸款銀行和貸款經紀人，負責調查申請人的財務與信用狀況，并為申請人提供購房貸款。

6. 信用調查公司

美國主要有三大信用調查公司。他們從信用卡公司、銀行貸款部門、和其它相關公司或機構收集人們的借款與還債等信用記錄，使用不同的評分模型，給予分數。在美國人們非常重視這些信用分數，因為貸款機構根據這些分數判斷人們的還債意愿，從而也決定是否能夠繼續貸款、以及貸款的具體條款。房東也據此判斷潛在房客的支付房租的情況。查看信用記錄的費用由提出要求的人負擔。

7. 產權公司

產權公司隸屬國家或州政府部門管轄，并且擁有其頒發的資金監管執照，其資金流動受政府嚴格監管。另外，產權公司需要繳納一定金額的保證金（類似銀行準備金），以備特殊情況下向客戶賠償。可以說，產權公司是美國房地產交易的安全衛士。

產權公司的介入，解決了房地產交易中兩個重要的環節：

一. 產權是否清晰可售

如果產權是偽造的、產權登記時發生錯誤、房屋被他人侵占等等，那么買方將卷入無止境的糾紛當中。

二.  交易資金是否安全

若遇上不法經紀卷錢逃跑，買方更是要白白地遭受巨大的損失。

8. 保險公司

保險公司為房地產提供火險等意外事故保險。通常產權調查的費用為200-300美金，而產權保險的保費為房屋總價值的0.3-0.5%，而保額一般為房產的總價。投保的這筆費用到底是哪一方來支付，多數情況下是根據各地法規傳統而定的。

9. 政府檢查員

如果在房地產的出售過程中，發現與政府記錄不符合的結構變化（比如新加陽臺，整修地下室），政府檢查員將親臨檢查，要求賣方要么回復原樣，要么補辦“結構變化”工程許可，并進而檢查結構變化部分符合規定的建筑指標。

10. 政府房地產登記

政府房地產登記：由第三方契約與資金監管或產權調查公司負責。新的房主會收到有自己姓名的地契。

11. 統一規劃小區的HOA房主協會

該協會由所有房主組成，并定期選舉管理委員會，制定小區的房屋外觀標準，比如籬笆的顏色與高度，負責雇傭物業管理公司維護與管理小區的公共區域。這種小區的房主需要繳納協會會費。通過美國房產交易中各方的角色，這樣我們就能看到，美國房主的權益是如何得到保障的。因此，由于有較為健全的法律法規保護，在美國買房是十分安全的。