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【北美購房網】中美國對照詳解爾灣HOA小區業委會的收費及服務

在爾灣或美國其他城市購房后大家都會聽到一個名詞“HOA” 。HOA是美國的業主協會的英文縮寫，是買房后必須要接觸到的一個機構。今天小編將中美業主協會的管理及收費模式作對比，為大家全面科普這個重要的HOA。

HOA （Homeowner Association，直譯為業主協會) 就是所謂的小區物業管理。這個協會由住戶（業主）們組成并強制性參加，通常 HOA 的業務會委托社區管理服務公司執行，住戶（業主）可能需要定期聚會決定社區發展事項。

需繳納HOA費的房產類型

通常下面兩種住宅需繳納 HOA費。

1. Condo公寓

有些稱之為 Condo Fee，由于屋主只擁有內部產權，外部一切維修管理皆由 HOA 負責，使用經費自然是從月繳的費用而來。

2. Townhouse聯排別墅

與 Condo 相比通常 HOA Fee 會低一些。通常 Townhouse 都是以社區為單位大面積興建，因此都有 HOA 的組織存在。

注：其實 Condo 和 Townhouse 是兩個不同的概念。Condo 主要強調「產權歸屬」，相對于獨棟別墅Single Family House，業主只擁有房屋內部的產權，外部與土地則屬業主協會或是建商/開發商。而 Townhouse 指的是那種與其他住家連在一起、通常是共享一面墻的建物形式，但擁有地上(建物)地下(土地)的產權。所以當我們說 "Condo"，它的建筑外型可能像獨棟 Single Family House (Detached Condo)，也有可能是連棟的 Apartment 或 Townhouse。

獨棟別墅有沒有HOA費？

大部分的獨棟別墅即Single Family House 住宅區并沒有社區業主會。

但是有許多地區如爾灣及周邊新興城市的 Single Family House 每月都要繳交 HOA 費用。這是因為爾灣的社區屬于整體住宅區開發形式 Planned Unit Development (PUD) ，每月需要繳費用給委托物業公司，管理修繕該社區的公共設施。在加州的許多90年代之后興建的房屋都要收取一筆 HOA 費用，所以不是擁有 Single Family House 就一定不會有這項開銷。

HOA費用包括的項目

每月繳付的HOA費主要做以下用途：

1. 公共設施維修管理（含網球場、游泳池、健身房、電梯等）
2. 景觀環境維護（庭院草坪修剪除草、灑水灌溉打理、走道打掃等）
3. 治安維護（大門 Gate 設備、治安裝置如監視器、報警系統等）
4. 垃圾費（視各 HOA 的負責范疇）
5. 水費（視各 HOA 的負責范疇）
6. 煤氣費（視各 HOA 的負責范疇）
7. 鏟雪費（視各 HOA 的負責范疇）
8. 房屋建筑外觀修理（如換修門窗、屋頂等）
9. 其他物業管理內容，視各業主協會規定而異

HOA的收費類型及金額

HOA收費總類可以分兩種 - 月費和專屬費用。大部分社區都是采取月付的方式，而專屬費用是社區為了某一特定的項目而向業主收取的額外費用，一般高端社區用的比較多。

HOA 月費從幾十塊、一百多塊、兩三百塊到五六百塊美金不等。有些新的社區甚至上到八九百塊美金都有，收費差異相當大。主要是看區域、服務、設施、和居住面積大小，以及HOA業主協會的具體收費規定而增減。

1. 月管理費（Monthly dues/Common Charges）

每月從幾十美金到幾百美金不等，具體金額就要看區域和服務，以及住宅面積。通常居住面積愈大，費用也愈高。舊一點的住宅費用也會比新住宅高，因為東西舊可能需要維修的頻率比較高。一般的管理費會包括水費，公共區域清潔費，公共設施維護費，積雪清理等，但這筆費用不包括在您每月的貸款里，所以是另一筆額外開銷。

2. 專屬費用（Special Assessment）

如果你所在社區的地下管道年久失修，需要一大筆資金更新，這時社區的通常做法是向銀行申請貸款完成項目，然后要向業主收取額外費用來償還貸款，期限一半是3-5年，收取的費用根據設備價格而定。

業主如何了解所屬HOA的信息

在洛杉磯(置業)如爾灣的許多優質成熟住宅社區都有專業的HOA協會網站可以查詢關于業主協會的相關法律規定，社區活動和繳費通道。

作為社區的住戶一員，業主也必須盡自己相應的義務：

仔細閱讀所有契約，條款及限制，了解附帶的事例。知道相關的規條，例如每戶可飼養多少頭寵物，社區內的寧靜時限，停車位的規矩等等。

查閱 HOA 的財務報表，了解是否存有足夠的儲備。

閱讀現時及過往的社區簡報，了解即將進行的修建項目，或任何暫緩的工程。

可考慮聘請專業人士來替您審閱所有契約，條款及限制，并對 HOA 的可行性作出建議。

一旦涉及合約問題，一定要在揮筆簽署前，清楚明白當中對您的影響。如果有任何問題，您的房地產經紀可提供協助。

不交HOA費的后果

如果不理會 HOA業主協會的規定，HOA 會寄發違規通知，說明違規事項并限期改善；如果持續不予以理會的話，就會進一步收到罰款通知、催繳通知。

長期不交HOA費的處罰

后果將極其嚴重！！！

無論是 (1) 不繳交 HOA 管理月費，還是 (2) 對于違規通知、罰款不予以理會，HOA 有權利放置留置權 (Lien) 在房產產權紀錄上，在業主改善/還清債務之前是不會被撤銷的。未來業主若要變賣此房產，依照法律規定 HOA 有優先受償的權利。而如果欠款事態嚴重到了 HOA 要訴諸法律行動之時，HOA 甚至可以拍賣房子 (Foreclose)。

以目前加州州法為例，業主若欠款 1800 美金以上（不包括遲付罰金、債務催討費用、律師費或利息）并拖欠 12 個月以上，在 HOA 會議上討論并取得多數住戶同意之后，有權進行接收、拍賣程序。拍賣程序 30 天前，HOA 會向業主發信告知將采取的一連串法律行動，之后政府相關單位會在欠款屋主的產權紀錄上放置留置權 (Lien)。

放置留置權之后，緊接著的拍賣程序分為兩種：司法程序 (judicially foreclose) 與非司法程序 (non-judicially foreclose)。若 HOA 選擇走司法程序，必須先由法院核準，并由法院進行拍賣。若拍價足以清償債務，業主有權在 90 天內清償債務并贖回房產；若拍價不足以清償債務，業主在一年內清償債務后才可以贖回房產。

中美社區物業管理情況比較

面對一個月上到幾百美金的HOA費，很多人不理解，也很不情愿。在國內許多居住區的物業管理糾紛時常發生。例如服務質量常有不令人滿意，個別居民拒付物業費，物業管理公司運作困難，服務質量進一步下降，對于繼續繳納物業費的居民是相當得冤枉。

所以，美國相對高昂的物業費HOA費，很多人總有遲疑。 對于這一點，可以說，專業化管理是美國物業管理最顯著的特點，業主的每一分錢都會花得讓人心服口服，絕不冤枉。

我們可以從中美社區物業管理的模式對比來看出個所以然。

首先，中美業主協會的性質不同。

中國：民間組織

由業主自發票選出，監督物業公司的服務的群眾組織

組織結構隨意，管理模式較為松散

美國：有限責任公司

以有限責任公司的形式運作，運作管理嚴格規范

美國有些州規定業主委員會要擁有自己的網站，將業主委員會每月或者每季度召開董事會的會議上傳到網上，讓人們可以任何時候都可以看到。

幾乎所有的業主委員會都購買意外責任險，若發生大的法律訴訟，把可能的風險轉移給保險公司。

另外，中美業主協會提供的服務范圍也有很大差異。

中國：只提供基本的物業配套服務

大多數社區物業公司的職能是維護綠化，安保，公共區域和設備的維護

游泳池，會所，健身房等都需額外付費才能使用

美國：提供更多免費及額外的高端服務

安保，車輛保管、綠化養護、洗衣熨衣、看護兒童、護理病人、代訂代送報刊、通報天氣預報和股市行情等貼心服務。

高檔寓所有五星級酒店式服務，有些甚至提供包括24小時管家服務，海灘服務，客房服務。

游泳池，會所，健身房，spa

商務中心，發送傳真，打印，甚至可以可舉行會務活動

很多業主協會定期組織業主郊游、聚餐，營造鄰里之間友好融洽氣氛

所有設施服務均不需再付費，已包含在HOA費中