海外居民在美購置房產，盡管全現金購房依然占據主流，但越來越多的中國投資者開始尋求金融機構的幫助，即申請了美國本地銀行的按揭貸款。對于第一次在美國購房的華人來說，買房已經是一個很復雜的過程，如果再以貸款方式買房的話就會更加的復雜。
海外華人在美國購房通常會關心貸款，作為外國人能否在美國申請貸款？房屋貸款的流程如何？作為海外購房人沒有美國身份，收入和信用能否申請到房屋貸款？
Shirley Deng
波士頓(置業)薩福克大學金融專業研究生，7年銀行工作經驗，其中兩年在中國的銀行，五年在美國的國泰銀行做分行副行長。除了參與分行管理外，主要做外國人的房屋貸款，熟知貸款的每一個步驟。因此可以提前教導客人準備貸款資料，提高貸款成功率。
聽眾朋友們大家早上好，很感謝在周日的早晨你們抽出寶貴的時間來收聽我們的直播講堂。今天我的直播題目是外國人如何準備在美國貸款。
首先我來自我介紹一下，我叫鄧妙梨，你也可以叫我Shirley，波士頓薩福克大學金融碩士。我現在是波士頓的房產經紀人。我大學畢業后在國內的銀行工作過兩年之后就隨家人一起移民到美國的波士頓。接著就在美國的國泰銀行做副經理做了5年。我除了管理分行的日常經營外，做的最多的就外國人房屋貸款的這一塊。
隨著人民幣貶值，國內房產發展的不明確，現在越來越多的人考慮海外置業。但是隨著外匯管制的日趨嚴格，很多購房資金都沒辦法一次到位。因此貸款就變成來海外置業的一個很重要的環節。但是很多國內的朋友們應該對這邊的貸款流程很陌生，很多人接觸了也會覺得很復雜。
所以今天我就來給大家簡單的講解一下外國人在美國貸款最需要知道的問題。我總結了在過去5年內，外國客戶最常問我的9大問題。
接下來我會一一的給大家講解。首先我想讓大家看一下在美國買房的具體流程。
1、要到銀行獲得貸款資格預批信(這個的前提就是你要貸款買房) 2、確定預算和價位 3、選擇地段 4、選地產經紀人 5、看房 6、下offer 7、獲得貸款 8、房屋檢查 9、房屋保險 10、房屋過戶。
貸款在整個買房過程中占著極其重要的位置，如果你的貸款批不下來，你就無法完成你的購房。所以通常我都會建議我的客人最少需要提前兩個月去做好貸款準備。
接著下來我會具體的解答剛才大家看到的那9大問題。
第一個問題是什么人可以有資格申請外國人貸款？答案就是非美國公民或居民，持b1/b2簽證入境的或者是沒有任何入境簽證的在美國境外的人都可以申請這一種貸款。
第二個問題就是如何獲取銀行貸款預批信。你只需要向你想要貸款的銀行出示你的資金證明，通常我們會看你兩個月的銀行月結單，看看你是否有足夠的首付以及12個月的保證金。我們銀行當天就可以出這份信給你，這封信的有效期是一個月，如果你一個月之后你還沒有看好房子那就回去銀行再拿另外一封。這份信上面會寫著你可以買多少錢的房子，其中貸款多少錢。
第三個問題就是哪些物業可以做貸款？ 1、獨立屋也就是我們國內所說的獨棟別墅，2、公寓房（包括了聯排別墅）3、2-4個家庭的房子。如果你要買的是4個家庭以上的投資房你就只能做商業貸款了, 如果你以公司名義買的任何房子都只能做商業貸款。
在這里我給大家補充一下貸款的類型：
第4個問題就是首付是多少？最高的貸款額又是多少？國泰銀行最低首付是35%，最多能貸65%，最高能貸200萬美金。我們接受其中的30%首付是來自于親屬給你的贈予。貸款過程中我們會有一份禮物贈予信給你和你的親屬去填。
第5個問題就是什么是保證金？從一開始你看這個名詞時你可能會很疑惑這個究竟是什么東西。這就是除了首付以外你還需要另外的一筆錢放在你戶口里超過兩個月，這筆錢足以支付你未來1年在房子上面的主要開銷。
這個主要開銷就是我在ppt里面列出來的：每個月還銀行的本金＋利息＋地稅＋房屋保險的總和再乘于12。如果你買的房子是公寓房的話你還要把每個月的管理費用也加上去。我在下面還會更詳細的講解這個問題的，所以大家現在記一下這個概念就可以。
第6個問題是貸款的年限？我們有15年與30年的，但是只有15年的固定利率，其他的就浮動利率。
這個問題對于第一次了解美國貸款的人來說可能會有點復雜。所以下面我給了這兩個名詞的具體解釋。
接著下來就說一下你需要準備的工作與工資證明。工作與工資證明是對外國人貸款來說很重要的一份文件，因為外國人的身份比較特殊，貸款銀行能查到你們的資料很有限，不像給美國居民做的貸款一樣，我們可以查貸款人的信用報告，兩年的報稅單以及兩個月的工資入賬單。所以我們只能根據這一封你公司出具的信來判斷你的還貸能力與借款額度。
問完了工作與資金證明之后大家可能都會問到一個問題：我需要多高的收入才能貸到我想要貸的金額？其實在美國每個銀行都會有自己的debit to income ratio(每個月要付的債務額與每個月的稅前收入的比例), 泰國銀行的是42%，這個比例其實還算蠻高多，很多銀行就做35%－40%之間。
在接下來直播我還會在詳細的在一個例子中再給大家講解一下，讓大家可以更加的理解這個概念。
下面我來跟大家講一下大家肯定都會很關心的問題，就是貸款利率是多少？現在我給你看到的都是最近的一個參考利率，因為利率是每天都會更新的，銀行每天早上都會更新它的貸款利率，可能上漲，下跌或者是不變。因此只有在貸款的過程中你鎖住的利率才將會是你真正的貸款利率。其他的都只能做一個參考。下面我們來看一下這個利率究竟是多少？大家看ppt的圖：
在麻省通常銀行可以幫你免費把利率鎖住60天，如果60天后你的房子還沒成交，你還想鎖住之前你鎖的利率你就需要自己付錢。
第七個問題就是還款的方式？我們這邊幾乎都在用等額本息的還款方式，把貸款總額和相應的利息的總數平坦到每個月，算出月供。下面我也給大家放了一個截圖，如果利息5.25%，貸款金額100萬，30年期，那么每個月的還款金額是$5522.09，但是大家看一下截圖，在未來的三十年你的月供金額都會固定不變，但是你每個月付的本金會隨時間到增長而增加，而你所付的利息就會隨時間到增長而減少。
那么接下來你可能就會問貸款的費用要多少？通常貸款的費用會是你貸款金額的1%－1.5％之間，具體的金額要看第三方幫你做了多少事情，過戶這前這些費用都會在Settlement Statement HUD-1 上面列出來，如果你到時候有任何的疑問可以向過戶律師咨詢的。
其中我前面提到的第三方其中包括：1, 驗房公司給你做的估價 2, 過戶律師幫你做的產權調查和幫你買的產權保險 3, 律師費和政府雜費 4, 房契與貸款登記費等。這些費用都會在房子成交當天一起交給過戶律師，律師會幫你分配。
那么很多人就會接著問貸款如果批下來了，我能否提前還款？會不會有罰款？答案是：可以提前還款，沒有任何的罰款。在美國房屋貸款是可以提前還款的，而且不限時間，不限次數。隨時提前還款且沒有任何的罰款。這也是越來越多外國置業者選擇貸款購房的一個原因。他們可以再用螞蟻搬家的方式把錢匯出來在短期內把房貸還清。
第8個問題就是如果買房者不在美國能否做貸款，如何成交？
還有一個問題是大家都很關心的就是整個貸款過程需要的時間是多長呢？通常我們都會叫買家簽買賣合同時最好是預留45-60天的時間來做貸款，這樣就不會把自己逼的太緊的同時更好的保護自己的權益。
下面我也做了一分比較直觀的貸款流程圖并表明了每個階段大概需要的時間。
首先是拿了預批信看好了房子，簽訂買賣合同的當天可以提交貸款申請表，大概7天左右就可以有個初審結果，如果通過了就進去下一步，1，銀行預收貸款申請費用，2，銀行約人去給房子估價，3，律師幫你做產權調查和買產權保險，4，貸款人提交其他的支持文件以及買房屋保險。
這4項都可以在同一時間進行，不會有任何的沖突。這一個過程大概需要20-25天的時間， 然后最后審批通過就會出commitment letter，這封信出來就代表著你的貸款基本上會批下來了。
然后需要貸款人簽名或再補充一點點的資料，這個過程通常就3-5天就可以，接著銀行就需要和律師一起準備過戶的文件，通常7-14天左右就可以成交過戶。
第九個問題就是在美國買房需不需要請律師？
我講到現在很多人可能還是覺得挺混亂的，不過這是很正常的事情。因為在國內貸款和在美國這邊貸款還是差別挺大的，而且需要的東西還蠻多的。所以下面我簡單的舉一個例子來給大家總結一下我今天的直播內容。
因為在這里收聽的很多朋友們都是在已經辦了移民或者準備辦移民的，所以你們可能對于美國居民的貸款也很感興趣。所以我再這里也補充了一個外國人貸款與美國居民貸款有哪些相同點又有哪一些不同。
最后我要跟大家說的就是我剛才給大家講的直播內容主要是按照我們國泰銀行的具體要求來跟大家講解的，在美國每個銀行的貸款項目會不一樣，即使同樣是給外國人做的貸款，他們的具體要求也會稍微的不同。所以，大家可以根據我今天的直播內容做一個對美國貸款的初步了解。
如果最后你選擇的是其他的貸款銀行，那么你還是要按照他們的要求來準備。但不管你最后選擇在哪一家貸款機構，我都會建議你們多咨詢幾家對比一下，然后再根據自己的具體情況來選擇最適合自己的貸款機構，這樣提高你的貸款成功率。
同時，辦貸款是一個相對復雜的過程，所以在這里三言兩語也很難把所有的內容都詳細的講解給各位聽，所有接下來大家可以提問或著是之后一對一根據自己的情況來咨詢。
今天我們的講座在這里結束了。很感謝大家來收聽今天的直播。主持人，我們可以開問答環節了。謝謝。
——問答環節
Q1、希望了解一下對貸款人的年齡有沒有具體限制，60+歲？
答：沒有，不限年齡。
Q2、526已獲批，在排期中，能否貸款？
答：可以做外國人貸款。
Q3、現在非居民貸款買房利息和年限肯定都不好，以后登陸后可以享受居民到優惠利息嗎？
答：居民身份的貸款利率與年限會比非居民的要好一些，但是如果你已登陸以居民身份很難能拿到貸款，1是沒有信用，2是沒有兩年的工作與報稅。所以現在最好是以外國人身份貸款買，之后再做重新貸款。
Q4、綠卡，已全款購房，55歲，月入不足3千，有存款。來美3年。如何貸款購房？現在這套房子怎么抵押，到哪里貸款？需要提供什么材料，最多能貸多少？
答：如何貸款購房我在上面的直播已經講解了一下，不太清楚可以回看。你現在這套房子可以抵押貸款的，可以去銀行，貸款公司貸款。不同的貸款機構會有不同的要求以及最高貸款額度。
Q5、如果讓在美國讀大學的子女貸款是否可行？
答：不太可行，因為他們沒有收入。
Q6、看中A州的房子想買，想把b州的房子抵押貸款，能同步進行嗎？還是需將b州的抵押完成后才能提交出價。
答：你可以同時進行，但是新買的房子就要把成交日子拖長點，最保險的方法就是等抵押貸款那邊比較確定或者commitment letter出來再出offer這樣會相對的保險。
Q7、感覺外國人貸款更簡單，還不如拿綠卡前買。
答：現在外國人貸款確實相對大容易簡單，只是利率相對的高一點。
Q8、大人貸款買房，戶名只寫小孩名字，這樣可以嗎？
答：不可以，貸款人名字必須要在Deed上。
Q9、LLC 公司形式付清全部房款后，可以再將房子抵押嗎？
答：可以，但是要做商業貸款。
Q10、如果一個人在國內的收入不夠多，是否可以提供夫妻雙方的收入來一起算？
答：可以，但是夫妻兩人的名字都要在房契上面才可以同時作為貸款人。
Q11、全款付清后可否房屋抵押貸款？
答：可以的。
Q12、能否解釋商業貸款的利與弊？
答：這邊商業貸款與個人房屋貸款是分開不同到部門做的，因為我只做個人房貸，所以沒辦法告訴你他們之間的利與弊。
Q13、如何給期房做房屋評估？
答：要等它建好，把廁所與廚房的區域規劃出來就可以做房屋評估。
Q14、在讀博士能否貸款？
答：可以的，當美國居民來做。
Q15、本科畢業在實習工作中能否申請貸款？
答：可以的，如果收入不高的話，建議做不查收入貸款。
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