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【北美購房網】詳解美國“學區房”

前幾天美國前總統奧巴馬送女兒去哈佛上學的視頻在微博火了一把，視頻中奧巴馬因與女兒分離忍不住落淚，也是讓拓君忍不住感嘆，父母對子女的愛都是一樣的，無關國界，無關權位。

而對于子女的教育和前途，全世界的父母也都一樣的煞費苦心，《虎媽貓爸》中蔡美為了讓女兒上第一小學，特意將北京昌平區的大房子賣了，換了一套第一小學學區里的小房子。而在美國，同樣也有“學區房”的概念，那么美國的學區房與中國有什么區別？應該怎樣選購呢？今天拓君就與大家聊一聊。

美國的學區制

在聊美國學區房之前，我們先來了解下美國的“學區制”。

學區（School District），是美國的地方基層教育行政單位，同時也指教育行政區域。美國學區是為推進地方教育事業的發展而設立的，主要為學區內的學齡兒童提供公立教育。作為一項教育管理制度，學區制不僅包含學區內的各種教育管理機構，而且還包括在學區辦學過程中各機構的權利、職能、制度等。

美國的學區一般分為基層學區和中間學區兩類。

基層學區是各州直接管轄公立中小學的地方公共團體。基層學區的居民選舉產生教育委員會，負責管理學區內的教育事業，如制定教育計劃、征收教育稅、選聘教職人員、管理維修校舍等。基層學區之下還有就學片，原則上居住在同一片的學生必須在該片學校上學，也就是“劃片入學”。

中間學區是介于州和基層學區之間的教育行政單位。它在州的監督下，對所轄地區內的各基層學區進行協調、監督和指導，它不具有地方公共團體性質，原則上無權單獨設立和管理學校。

美國學區一般由多個部分組成，包括學區教育委員會（Board of Education）、學區教育局（Central Administration）、督學（Superintendent）和若干所小學、初中、高中。

美國學區制的特點

1.美國各州各學區的教育管理是相互獨立的。學區教育委員會根據自身實際制定本學區的教育政策，比如表決預算、制定課程等。學區的財政權一般也是獨立的，通過征收學區內居民的財產稅，為學校籌集教育經費。這有利于充分發揮地方辦學的積極性，因地制宜地發展教育。但也使得全美各地在教育政策、教育管理、課程體系上存在很大差異，教育發展出現不平衡。這點我們在下面會詳細說到。

2.注重社會多方參與管理。學區的產生是建立在社區的基礎上，學區教育委員會是由民主選舉產生的，接受社會各界監督，為選民負責。學區教育委員會的成員包括校長、教師代表、社區代表、家長代表和工會代表，社會各界的相關利益方都能掌握學校管理的決策權。

什么是美國的學區房?

美國學校按照其支持和附屬的對象分為私立學校和公立學校。公立中小學和幼兒園，都是采取“就近入學”的原則。美國法律規定，任何居住在這個學區內的孩子，都享有免費教育的權利。學校質量好的地區，就會吸引有孩子的家庭搬到這些學校周邊居住，便形成了所謂的“學區房”。

公立學校才有學區概念 

私立學校由宗教組織和個人開設，收費較高，所就讀的學校與居住的區域無關。優質私立學校每年學費起碼得交兩三萬美元。而我們通常概念上的美國學區房實際上是講的可以根據就近入學的原則接納生源的公立學校。與私立教育無關，與報考大學也沒有直接的關系，跟大學分數線、大學錄取名額更沒有關系。

學區與行政區的區別 

美國的學區劃分具體到每一條街、每一個門牌號，與行政劃分有關，但并沒有必然和直接的關系。學區實際上是個獨立的小政府，這個小政府只負責教育事務。另外的那個政府，負責警察、郵政、行政、市政等等。相當于一套“行政政府”加一套“教育政府”

行政區和學區經常會出現交疊的情況。很多人誤以為好學區就這個學校所在的城市/地區，但如果不針對物業所在的具體地址進行核實，很有可能出現即使買在好學區也無法就近入到好學校的情況。所以如果以購買學區為目的，一定要具體到每一個物業的地址，查詢物業所在的學區。

房產稅和學校、學區的關系 

在美國往往是社區質量決定學區、學校好壞。一般都是首先有了一個各方面條件都比較好、吸引大批中產階級和富裕人群買房入住的社區，逐漸促成了好學校、好學區的生成。

這是由美國公立學校的財政支撐體系決定，因公立學校的教育資金主要來源于學校周邊地區的房地產稅，學區的資金跟房地產稅的數額是成正比。在美國，如果你擁有房子就需要交房地產稅。由各縣或各市政府征收，稅率各地不同，大多數為1%到2%(也有地區會高于2%)，房地產稅根據房子的評估價值征收。

美國的稅收很大部分是從哪里來到哪里去，地方政府每年都要詳細公布房地產稅的去向，通常，各地的房地產稅總額的一半以上都用于公立中小學，如修繕校舍、添置設備、聘請老師、開展活動、校車接送等。好學區房子貴，公立學校得到的教育經費就高，如此往返，具有一定的馬太效應，即強者愈強，弱者愈弱。

在一些社區，持有房產的家庭還要向當地學校繳納學校稅，盡管數額不大，但也在一定程度上進一步支撐當地公立學校的運營和改進。一些優質社區里的好學校還經常發信向學生家庭“募捐”以充實經費。雖純屬自愿，不少家長也愿意慷慨解囊。一位居住在曼哈頓的小學生家長就表示，自己每個季度都要向學校“自愿捐助”50美元至100美元。

社區和學校的這種關系，使得家長在子女教育方面可以有長遠規劃和自主選擇，強化了教育公平，也提升了教育發展中的社會參與度。

關于美國學區房的兩點說明

1.要說明的是，美國學區的標準不是產權，而是實際居住。也就是說，入學的標準不是房產證，而是真實居住在這里的證明，比如水電費賬單、銀行賬單等等。可以是自有產權，也可以是租房，或者住在親戚家的房子等等。必須注意的是，有產權但是不住在這里，是不能入學的。如果你在某個學區內有一棟房子的產權，但是出租給了別人，自己不住在這里，那么你的孩子是不能上這個房子對應的學區的。當然不排除有人打擦邊球，但這其實是違規行為，被學區發現后孩子是可以被開除的。

2.少數“好學區”、好學校會出現申請人數超出招生容量的情況。這時，教育主管部門和校方會采取按報名先后順序、抽簽、設立候補名單(根據開學后實際到校人數遞補學生)等方式來緩解矛盾，實在無法招錄的學生將被安排到其他學區教育水平基本相當的學校入學。一般來說，在學區里居住時間長、多個子女中有一名已經在該校就讀的家庭，在招錄過程中還會得到優先照顧。

美國學區房與中國學區房的區別 

最重要差別就是美國不實行戶籍制度，也就是說，作為推高房價的戶籍因素在美國不存在。劃片入學只跟是否居住在本學區有關，與是否擁有房子的產權沒有關系，與家長是否為美國公民沒有關系，甚至與家長是否擁有合法身份也沒有關系。 

而中國則相反。以北京為例，北京有些學校，不僅要求孩子的戶籍在此，父母的戶籍也要在此，有的還規定戶籍需在本學區三年以上，等等。

另外一個重要因素是教育資源的分布相對分散，能夠用其他方式滿足家長的需要。美國的基礎教育跟高等教育一樣，都是公立和私立兩條發展線。也就是說，有錢不一定非得通過買房才能享受到優質教育，完全可以將買房的錢用來上好的私立學校。眾所周知，美國的高等教育中，很多頂尖大學都是私立的。

如何選擇社區

除了學校是選擇學區房的關鍵外，社區環境對孩子的成長也同樣非常重要。

美國教育心理學家Urie Bronfenbrenner提出的生態體系理論，從視覺上展示了以孩子成長為中心的各個生態系統。如下圖所示：

橙色圈代表Microsystem，這一環代表著對孩子最直接影響的環境，比如：孩子的家庭、同伴、學校等；

深藍色圓環代表Mesosystem，這一環代表著孩子與上一環之間的關系和互動，比如：家庭與學校、社區之間的關系。

不難看出，社區環境在這兩個生態環對孩子的成長起到關鍵性的影響。如果家庭與社區能建立起互信、融合的責任共同體，將促進孩子的學習和學校的成功。大部分成長環境良好的孩子，確實品行、學習都比較好。

那么如何選擇社區呢？有以下幾點要素可供大家參考：

【治安】如果準備在一個地方長期居住，首先要考察的就是這個社區的治安情況，其實這是選擇居住地點的首要指標。考察學區安全與否，一是通過網站查詢地區犯罪率報告，二是實地考察，如果街上總有閑人逛來逛去一定是有隱患的。

【生活便利性】這個包含交通以及生活購物、娛樂等，周邊是否有高速公路或者大型商場、公園、公共場所等都很重要。而對于華人來說物業所在地周邊如果有華人超市則可以大大的加分，因為這往往意味著周邊已經成為較成熟的華人聚集區，與華人生活相關的配套會越來越多。

【自然環境】這也是衡量學區房好壞的重要標準，如果社區周邊有公園、湖泊、山景或是在海邊，一般升值潛力都很大，其實從全球范圍看，豪宅大多數坐落在有海景的地區。

【居民素質】所在社區的居民素質可以提現這個社區的文化和教育水平，通常可以通過人種構成比例、離婚率、家庭和單身的比例，以及居民的受教育程度等進行考察。有一點值得注意的是，現在好學區的華人比例越來越高，尤其是在新興的豪宅區，因而也可以算作一個參考指標。