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【北美購房網(wǎng)】

中國人來美購房一定要了解的一些基本概念

01、房源不是問題

美國有一個(gè)屬于經(jīng)紀(jì)人共享的房源系統(tǒng)簡(jiǎn)稱MLS,每一個(gè)經(jīng)紀(jì)人都把自己代理的房子都上傳到這個(gè)系統(tǒng),所有的上市屋，都在這個(gè)系統(tǒng)中,完全透明。一般大的都會(huì)區(qū)都會(huì)有一個(gè)的MLS網(wǎng)站, 以大洛杉磯(購房)區(qū)為例, 每天都有約8萬至10萬個(gè)房源在市, 所以房源十分充足。

任何有執(zhí)照的經(jīng)紀(jì)人都可以上MLS網(wǎng)站搜尋房源,只是不同的經(jīng)紀(jì)人因?yàn)閷?duì)地區(qū)的了解熟悉的程度不同,可能搜尋選擇出來的房源不同。所以對(duì)一個(gè)買主，沒有房源不足的問題只有是否找到一個(gè)對(duì)當(dāng)?shù)厥熘�了解�?dāng)?shù)貭顩r的經(jīng)紀(jì)人的問題。確實(shí)也是，在美國因?yàn)槊恳粋�(gè)經(jīng)紀(jì)人都有自己經(jīng)營的范圍,所以美國的經(jīng)紀(jì)人是有地域性的。 務(wù)必在買房時(shí)挑選適合的經(jīng)紀(jì)人。

02、買房前明確買房目的

買房基本分為投資和自住兩種，買房目的不同，考慮的角度就不同。純投資更加注重投資回報(bào),而自住則優(yōu)先考慮自己喜歡的地方以及住宅的需求。通常來美購房的原因多種多樣,有的為了孩子留學(xué),有的純粹投資，有的準(zhǔn)備移民。所以各自考慮的角度不同。有的人計(jì)劃購買后先出租幾年, 以后再移民或收回自住。

如果是短時(shí)間就要自住的，建議按自住的要求來選房。如果計(jì)劃出租的時(shí)間會(huì)超過五年以上的, 建議就以純投資的角度來考慮。如果是純粹投資，要比較投資回報(bào)。可能在選擇房子上價(jià)格不要過高，因?yàn)橥�往高價(jià)的房屋，租金的回報(bào)反而降低。

03、買哪里？那個(gè)城市最好

這個(gè)當(dāng)然是很重要的問題,美國有五十個(gè)州,地大物博,城市眾多。正確的做法是先從大的地方開始考慮,是東海岸還是西海岸,然后考慮那個(gè)州,每一個(gè)州有幾百個(gè)城市,所以選擇非常多。你可能要考慮天氣, 環(huán)境,天災(zāi),人文,生活習(xí)慣等條件是否符合你。當(dāng)?shù)厝A人比例, 密度高低,是否會(huì)讓你的生活便利。

還有你自己的預(yù)算,因?yàn)轭A(yù)算通常會(huì)影響你買屋地點(diǎn)的方向, 比如東岸或者西岸都是比較貴的,通常在這些地方?jīng)]有五六十萬美元以上你就不容易買到適合自己居住的房子。當(dāng)然,如果你選擇買一個(gè)聯(lián)排屋的話也是有便宜的可以買到的。華人最普遍的購屋價(jià)格范圍在六七十萬至百萬美元。

04、看上的房子該怎么出價(jià)

美國是一個(gè)資訊很透明的地方,在看好一個(gè)房子之后,經(jīng)紀(jì)人大多都會(huì)幫助客人做房屋的價(jià)格評(píng)估,估算這個(gè)房子在最近的市場(chǎng)交易中的現(xiàn)在價(jià)值。如果賣主的要價(jià)高了，你的經(jīng)紀(jì)人就要幫助你殺價(jià)。

如果要價(jià)低于市價(jià)，經(jīng)紀(jì)人就要幫助你趕快搶下它。有的時(shí)候有多位買主都看上了這個(gè)房子, 你為了得到房子，可能要出比賣主的要價(jià)還高才能搶得到。因此并不是每一個(gè)房子出來我們就一定要?dú)�價(jià), 而是要看他要價(jià)的高低。重點(diǎn)就是， 你要能評(píng)估房屋的價(jià)值，當(dāng)然這需要一個(gè)好的經(jīng)紀(jì)人幫助你把關(guān)。

05、在美購房對(duì)申請(qǐng)美國簽證或移民有幫助嗎

這是很多人都會(huì)問的一個(gè)問題,但這是兩件完全不同的事情。在美國買房與移民或美國簽證都是有不同的部門及人員處理。移民局管不著你在美國有沒有房子，當(dāng)然也不會(huì)因?yàn)槟阌袥]有房子而給你差別待遇。千萬別把移民或簽證混為一談。

06、永久產(chǎn)權(quán)不表示要擁有一輩子

大家都知道美國的房子是永久產(chǎn)權(quán),所以許多剛過來的中國客人都會(huì)有這個(gè)觀念:在美國買了房子就要住一輩子,甚至要代代相傳。其實(shí)這與美國的實(shí)際情況不太相符。根據(jù)美國歷年的平均統(tǒng)計(jì), 大約7年左右就會(huì)換一次房子。

換屋的原因多樣, 工作地方改變,子女外出讀書,家庭人口變化,或者退休后把成熟城區(qū)換到偏遠(yuǎn)安靜的地方等。美國換屋頻繁的原因主要是因?yàn)闆]有戶口的限制, 同時(shí)城市鄉(xiāng)村差距小，住在哪里都很方便。實(shí)際上，住了幾年之后，也都膩了。

07、外國人購房貸款

有很多人不知道外國人在美國買房可以貸款,但事實(shí)上外國人在美購屋貸款是很常⻅也很容易。但是不是每一家銀行都做外國人貸款。外國人貸款和美國人貸款是有一些差異: 通常美國人貸款，銀行需要考量的是信用,收入,工作是否穩(wěn)定等因素。但外國人貸款時(shí)銀行不會(huì)考量這些，但需要申請(qǐng)者有較多的自備款,通常要求有35%-40%左右的自備款,也就是說外國人在美購房大約能貸到六成。

由于每一個(gè)銀行的貸款利率不同， 同時(shí)對(duì)申請(qǐng)人的條件要求也不同。比如,一些銀行只貸給外國人三年到七年,但也有銀行能夠貸款到三十年。而有的銀行利率較高，但手續(xù)簡(jiǎn)單要求低。有的銀行利率低，但是要求條件多不是每個(gè)人都能符合。所以,在申請(qǐng)外國人貸款之前應(yīng)該要多家咨詢比較,選擇適合自己對(duì)自己最有利的一家來做。

08、只在網(wǎng)路上看中房子就直接購買好嗎

雖然現(xiàn)在從網(wǎng)路上可以看到很多房源的數(shù)據(jù)及圖片等資料, 而且現(xiàn)在房屋的照片修片非常普遍。每個(gè)看來都是高貴漂亮，但是實(shí)際卸了妝之后不一定這么迷人。即使照片很貼近，但是你看不到房屋的細(xì)節(jié)，還有鄰居的素質(zhì)。所以并不容易完全的了解房屋的狀況,環(huán)境,價(jià)值和升值的潛力等等。尤其是對(duì)于買自住屋的客人來說, 我們建議你能親自來看這個(gè)地方, 了解這個(gè)地區(qū)，環(huán)境還有這個(gè)房屋之后再作決定比較好。

當(dāng)然如果你曾經(jīng)來過美國,也去過這個(gè)地方放,對(duì)這個(gè)地方比較熟悉,對(duì)你要買的這個(gè)房子的區(qū)域和社區(qū)都比較了解,同時(shí)你也有信得過的經(jīng)紀(jì)人可以幫助你。這樣的話從技術(shù)上來說，你人不過來美國是可以直接在中國購買的。

09、投資只看租金回報(bào)率嗎

投資房產(chǎn)有兩個(gè)方面需要考慮:一個(gè)是租金回報(bào)率;一個(gè)是升值的潛力空間,后者可能比租金的回報(bào)率更重要。因?yàn)橥ǔ７课菰劫F的地方, 其房屋的租金回報(bào)率是比較低的。比如東⻄兩岸的紐約,舊金山,洛杉磯等都是屋價(jià)比較高的區(qū)域,由于這些地區(qū)屋價(jià)常常攀升,而對(duì)應(yīng)的租金上漲的水平跟不上屋價(jià)上漲的幅度,因而其租金回報(bào)率相對(duì)比較低。

但從長(zhǎng)期的眼光來看,這些地方房屋升值的空間比其他租金回報(bào)率高的地方要大,因?yàn)橄胍�買進(jìn)來擁有房子的人數(shù)比例很高,而想要買入的越多其屋價(jià)就越高，這就是供需平衡。所以, 在投資的時(shí)候并不是買屋價(jià)很低回報(bào)率很高的就最好,而是要從兩方面同時(shí)去考慮。

10、不要為了殺價(jià)挑房子的毛病

許多客人看上房子，想要?dú)�價(jià)故意挑房子的毛病。這個(gè)做法是有別于美國的文化。在美國習(xí)慣中,你因?yàn)橄矚g這個(gè)房子而出價(jià)，當(dāng)然每個(gè)房子都不是完美的，你會(huì)選擇出價(jià)的原因，必定是與其他房子比較后，覺得它是其中最符合條件或者是性價(jià)比最好的。

挑毛病只會(huì)讓賣家反感, 適得其反。賣家有可能會(huì)直接不考慮你的出價(jià)而選擇別人。在另一方面，通常稱贊賣家的房子是博得賣主⻘睞的方法。尤其越好的房子, 賣家在賣出的時(shí)候就像嫁女兒一樣,希望能賣給一個(gè)真心喜愛這個(gè)房子的人。

11、不要要求賣家送你家具

在美國的交易習(xí)慣中有不成文的規(guī)定: 通常買賣房屋的時(shí)候屋價(jià)包含了不可移動(dòng)的裝飾。比如固定在房屋的吊燈, 地角邊飾, 嵌入式的柜子, 嵌入式的電器等等不可移動(dòng)的配件。而可以移動(dòng)的配件都是屬于個(gè)人的物品, 比如沙發(fā),桌椅都是不附著在房子上面的,因而不包含在屋價(jià)內(nèi)。盆栽可以移動(dòng)，便不含在屋價(jià)內(nèi), 而院子里的樹是種在地上不可以移動(dòng)的，就包含在屋價(jià)內(nèi)。

在美國買賣房屋的習(xí)慣，房子買賣與家具買賣是分開來的。賣主賣了房子，不一定愿意賣他的家具。如果說這個(gè)房子有你喜歡的家具或裝飾，你也可以提出購買建議。情況就再商量。

12、房子沒有租不出去的問題

很多客人擔(dān)心買了房子以后房子會(huì)租不出去。其實(shí)這個(gè)擔(dān)憂是多余的，沒有房子是租不出去的。事實(shí)上, 房子能否出租取決于你的租價(jià)是否符合租賃市場(chǎng)的價(jià)格。跟房屋的買賣一樣,沒有賣不出去的房子。關(guān)鍵在于，你的賣價(jià)是否符合市場(chǎng)。

美國的房地產(chǎn)市場(chǎng)是很公開透明的, 經(jīng)紀(jì)人可以從MLS得到準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)。所以, 當(dāng)你買房的時(shí)候,經(jīng)紀(jì)人幫你做房屋估價(jià)外，不妨也同時(shí)要求也做一個(gè)出租價(jià)的評(píng)估:　對(duì)于一個(gè)專業(yè)的經(jīng)紀(jì)人來講,應(yīng)該沒有問題。

13、中國人都要買新屋？

很多中國人都喜歡新房,然而在美國新屋的比例占整個(gè)房屋銷售市場(chǎng)不到百分之二十。還有一個(gè)讓華人失望的就是，這些新屋大多在比較偏遠(yuǎn)的地方。美國的城市一般人口通常三萬到十萬人，一個(gè)城市從開發(fā)開始到商業(yè)活動(dòng)，配套設(shè)施完整大約十年到二十五年之間就可以開發(fā)完畢，就不再有土地可供住宅開發(fā)。

美國除了幾個(gè)大城市的都會(huì)區(qū)比較像國內(nèi)的密集型高樓社區(qū)，其他大多數(shù)的地方都是以郊區(qū)形態(tài)的獨(dú)立屋方式來建設(shè)。所以一個(gè)城市是需要有足夠的空間去開發(fā)，所以成熟的城市經(jīng)過三五十年后，就很少有城市能夠有新房。只有爾灣市則屬例外，因?yàn)閹缀跽麄�(gè)城市的土地都屬于一家私人的公司手上，房子開發(fā)的速度完全取決于該公司的規(guī)劃，所以不要有錯(cuò)誤的觀念，每個(gè)地方你都買得到新屋。

14、外國人在美國買房稅費(fèi)有何不同

在美國,無論你是美國人還是外國人,買房的時(shí)候，你要繳納的稅費(fèi)都是相同的。只有在賣房的時(shí)候有點(diǎn)不同。當(dāng)?shù)氐木用裨谫u出房屋時(shí)，在一定限額內(nèi)是免增值稅的。這個(gè)對(duì)當(dāng)?shù)厝俗宰∥莸膬?yōu)惠是單身有二十五萬免稅。

夫婦共同擁有則有五十萬的免稅。舉例來說，如果是夫妻兩人用五十萬買進(jìn)房屋，再用一百萬賣出房子，他們就符合不用對(duì)五十萬的增值部分繳稅。那如果你是外國人那么你需要繳納一個(gè)資本利得稅也就是增值稅。

15、外國人賣房時(shí)預(yù)扣增值稅

外國人賣屋時(shí)候的“房產(chǎn)資本利得稅預(yù)扣“是一個(gè)對(duì)外國人最不公平的法令。根據(jù)1980年外籍人士房地產(chǎn)投資法案:當(dāng)非居民外籍人士出售美國房產(chǎn)時(shí),需要先被預(yù)扣稅，其目的是防外國人買賣后離境無法追索增值稅。

問題是預(yù)扣稅是以售價(jià)的基礎(chǔ)來預(yù)扣，這個(gè)數(shù)字相當(dāng)驚人。加上每個(gè)州也按州的法律來預(yù)扣比例，各州政府預(yù)扣的比例不同,加州對(duì)資本利得要求預(yù)扣為3.33%,所以在加州外籍人士賣房總共被預(yù)扣賣價(jià)的13.33%。

所以對(duì)于外國人而言,扣除了一些修繕等支出最終并沒有賺錢。應(yīng)該不用繳稅, 但是在賣屋時(shí)仍要讓過戶公司先扣下你百分之十幾的預(yù)留稅, 只能等到下季報(bào)稅的時(shí)候再申報(bào)退回。