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【北美購(gòu)房網(wǎng)】貸款專家忠告：申請(qǐng)購(gòu)房貸款16個(gè)重要事項(xiàng)

首先跟大家分享兩個(gè)真實(shí)的故事：

一、從信用卡借錢，幾乎毀了客戶的灣區(qū)地產(chǎn)交易

上個(gè)星期，我的一個(gè)客戶在最后一刻幾乎毀了他的購(gòu)房交易。他簽署了最后的貸款文件后，從信用卡借了4萬(wàn)美元準(zhǔn)備裝修房子。他以為在簽署最終貸款文件后這就是一個(gè)“Done Deal”（完成一切）了。他沒有意識(shí)到，貸款行在放款前最后一刻會(huì)查他的買房終款的資金來(lái)源，從而幾經(jīng)周折。

二、貸款時(shí)辭掉工作，導(dǎo)致購(gòu)房前功盡棄

幾年前，我的另一個(gè)客戶正在購(gòu)買灣區(qū)一個(gè)新房。他簽署完最后的貸款文件后，也以為這是一個(gè)“Done Deal”了。他辭掉了工作，結(jié)果失去了這個(gè)房子的貸款。他沒有意識(shí)到貸款行兩天后會(huì)打電話給他的公司，以確認(rèn)在放款之前他仍然受雇。

鑒于最近發(fā)生的事例，故愿與各位分享我為我客戶撰寫的“申請(qǐng)購(gòu)房貸款時(shí)16個(gè)重要事項(xiàng)”，以供大家參考，讓您的購(gòu)房貸款更順利！

這些都是我在過(guò)去十幾年，房屋貸款業(yè)務(wù)中遇到過(guò)的問(wèn)題。并不是每項(xiàng)都是致命的錯(cuò)誤，通常我們會(huì)盡力補(bǔ)救。但是它們無(wú)疑會(huì)增加阻礙，從而拖延房屋的成交。這個(gè)清單并沒有面面俱到，因?yàn)槲覀儾粩喟l(fā)現(xiàn)新的交易障礙。但是至少能提醒您在采取某些行動(dòng)之前，先和您的貸款經(jīng)紀(jì)商量。

1.不要在申請(qǐng)貸款期間，從信用卡借大筆金額。它不僅會(huì)增加您的負(fù)債率，還會(huì)降低您的信用打分，導(dǎo)致您原來(lái)已被批準(zhǔn)的貸款申請(qǐng)被拒。

2.不要在申請(qǐng)貸款期間辭職！即使你簽了最后的文件。如果貸款銀行是根據(jù)您的收入狀況作為貸款審核的條件，您必須在貸款行最后放款時(shí)，仍在原公司就職。要知道貸款行會(huì)在放款之前再次打電話給您的雇主來(lái)確認(rèn)！

3.不要在申請(qǐng)貸款期間換工作！即便新工作的薪水與前工作薪水相同，甚至更多，它還是會(huì)增加您完成房屋貸款交易的復(fù)雜性。一些貸款行會(huì)在你開始新工作30天之后才提供貸款，這會(huì)拖延您購(gòu)房成交的時(shí)間，也可能使您支付昂貴的罰金，來(lái)延長(zhǎng)你鎖定利率的有效期。

4.不要在申請(qǐng)貸款期間改變你的薪酬！如果你減少工作時(shí)間，或者降低基薪從而換取更高的傭金或獎(jiǎng)金，貸款行只會(huì)以低的基薪計(jì)算，因?yàn)閭蚪鸹颡?jiǎng)金必須有兩年歷史才能被考慮。

再有，如果您從W2雇員轉(zhuǎn)為獨(dú)立承包商，即使是同類的工作，而且收入比原來(lái)高，貸款行會(huì)認(rèn)為您沒有任何底薪。因?yàn)槌邪�商被認(rèn)為是Self-Employed（自雇），需要有兩年的納稅申報(bào)收入，方可算其收入。

5.不要在申請(qǐng)貸款期間去買新車！即使貸款行已經(jīng)有了您的信用報(bào)告，他們通常還是會(huì)在放款之前，再次更新您的信用報(bào)告，查看您是否有新的債務(wù)，并重新計(jì)算你的負(fù)債率，來(lái)確定你是否仍然符合貸款標(biāo)準(zhǔn)。如果您用現(xiàn)金買車，他們會(huì)確認(rèn)你是否還有足夠的現(xiàn)金來(lái)完成購(gòu)房交易。另外，車行查詢你的信用，也可能會(huì)導(dǎo)致你的信用分?jǐn)?shù)下降。如果你新的信用分?jǐn)?shù)低于貸款銀行的要求，你的貸款申請(qǐng)會(huì)被拒絕。

6.在您最后拿到貸款之前，請(qǐng)不要急著購(gòu)買新的家電設(shè)備（如冰箱、洗衣機(jī)、烘干機(jī)）、家具或是其他高價(jià)物品（如新的訂婚戒指、結(jié)婚禮服、名表等）。理由同上。

7.不要忘了及時(shí)支付賬單。最近的逾期付款會(huì)對(duì)您的信用分?jǐn)?shù)產(chǎn)生重大的負(fù)面影響。

8.不要以為你設(shè)置了自動(dòng)付款系統(tǒng)，便可高枕無(wú)憂了。請(qǐng)務(wù)必及時(shí)核對(duì)您的銀行賬戶，確定賬單已按時(shí)支付，以免造成逾期付款。這種事確實(shí)發(fā)生過(guò)！一年之內(nèi)的逾期付款會(huì)嚴(yán)重降低您購(gòu)買房屋或重新貸款的能力。

9.不要在你的資產(chǎn)賬戶間頻繁轉(zhuǎn)錢！不管是從現(xiàn)金賬號(hào)轉(zhuǎn)入儲(chǔ)蓄賬戶，還是從股票賬號(hào)轉(zhuǎn)到現(xiàn)金賬號(hào)，都需要解釋原因和提供轉(zhuǎn)賬記錄。

10.不要存入工資以外的大筆存款！特別是如果您不能（或無(wú)法）提供大筆存款資金的來(lái)源（如大筆現(xiàn)金存款），這一點(diǎn)尤為重要。為了查尋洗錢嫌疑人士，貸款行將要求對(duì)任何“大筆”存款進(jìn)行充分的解釋和文件追蹤。什么是“大筆”？取決于貸款行，許多人認(rèn)為，超過(guò)25%的月收入就是大額款項(xiàng)，需要做出解釋。

11.不要郵寄你的報(bào)稅單！如果您在報(bào)稅截止日期前后，購(gòu)買房產(chǎn)或做重新貸款，您應(yīng)該使用電子申報(bào)。貸款行有可能在放款之前，要求從國(guó)稅局獲得當(dāng)年申報(bào)的Tax Transcript（稅務(wù)單），郵局郵寄會(huì)拖延稅務(wù)單的處理。

12.不要同時(shí)進(jìn)行另一個(gè)貸款交易！如果您同時(shí)申請(qǐng)房屋Home Equity Line貸款，或購(gòu)買租賃物業(yè)或度假房產(chǎn)，貸款行會(huì)要求知道新物業(yè)的所有細(xì)節(jié)（本金、利息、稅金、保險(xiǎn)、市場(chǎng)租金等） 以確定你是否仍然符合貸款條件。他們甚至可能會(huì)堅(jiān)持要您先完成所有其他交易之后，再向您提供貸款。如果您在同一財(cái)產(chǎn)上申請(qǐng)多個(gè)貸款，則將停止處理您的貸款，直到您取消其它貸款申請(qǐng)。

13.如果想申請(qǐng)重新貸款，請(qǐng)不要出售你將做抵押貸款的房屋！大多數(shù)貸款行不會(huì)為上市的房屋提供貸款。

14.如果您的信用評(píng)估分?jǐn)?shù)在符合貸款標(biāo)準(zhǔn)的邊緣狀態(tài)，請(qǐng)勿使用超過(guò)10%的信用卡限額。否則將損害您的信用評(píng)估，可能會(huì)使您失去貸款資格，或提高您的貸款利率。

15.當(dāng)重新貸款時(shí)，不要同時(shí)進(jìn)行一個(gè)大的裝修項(xiàng)目！貸款銀行在您的裝修項(xiàng)目完成之前是不會(huì)給您貸款的。為什么？他們擔(dān)心施工留置權(quán)，而且萬(wàn)一您的房屋成為法拍屋，他們將無(wú)法出售裝修未完工的房產(chǎn)。

16.申請(qǐng)期間不要沒通知貸款經(jīng)紀(jì)人，就離城。在申請(qǐng)貸款期間，請(qǐng)不要在未通知您的貸款經(jīng)紀(jì)人的情況下，因公或因私離城。