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【北美購(gòu)房網(wǎng)】購(gòu)買(mǎi)美國(guó)房產(chǎn)需要繳納哪些稅

美國(guó)因其經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，法制健全，房地產(chǎn)市場(chǎng)有比較強(qiáng)的規(guī)律可循這些特點(diǎn)，成為了越來(lái)越受到國(guó)人歡迎的投資目的地國(guó)家。不論是機(jī)構(gòu)投資者還是普通的自然人投資者在想要全球化配置自己的資產(chǎn)時(shí)，總是不可避免地把目光投向美國(guó)。

 但美國(guó)的法律體系以及稅收體系與中國(guó)有較大差別，習(xí)慣了在中國(guó)購(gòu)房的客戶(hù)初接觸美國(guó)房產(chǎn)時(shí)會(huì)有一些不適應(yīng)，今天就給大家梳理一下在美國(guó)購(gòu)房會(huì)涉及到哪些方面的稅務(wù)。

 以投資類(lèi)房產(chǎn)為例，即買(mǎi)房之后客戶(hù)將房產(chǎn)出租出去，幾年之后講房產(chǎn)轉(zhuǎn)售出去。這種情況不同于移民客戶(hù)買(mǎi)房自住的需求，買(mǎi)房自住只需要按時(shí)繳納房產(chǎn)稅,其他稅務(wù)類(lèi)別很少會(huì)涉及到。而在美國(guó)的投資類(lèi)房產(chǎn)，相關(guān)交易行為會(huì)和以下這些稅種打交道。

一、個(gè)人所得稅 Income Tax

 客戶(hù)在美國(guó)買(mǎi)完房產(chǎn)之后，將其出租，出租所產(chǎn)生的收入需要繳納個(gè)人所得稅。談到個(gè)人所得稅，需要注意幾個(gè)概念和節(jié)點(diǎn)：

  第一， 納稅人識(shí)別號(hào)，也叫稅號(hào)，英文是ITIN，是Individual Taxpayer Identification Number（個(gè)人納稅者識(shí)別號(hào)）的縮寫(xiě)。作為外國(guó)人在美國(guó)出租自己的房產(chǎn)，稅務(wù)部門(mén)需要扣除（Withholding）租金收入的30%作為預(yù)扣稅（請(qǐng)注意此處提到的是租金收入作為個(gè)人所得稅應(yīng)稅收入的預(yù)扣稅，與我后面講到的關(guān)于房產(chǎn)出售的外國(guó)人預(yù)扣稅15%是兩回事，請(qǐng)注意區(qū)分）。

所以?xún)S外移民建議各位客戶(hù)可以在準(zhǔn)備購(gòu)房或者購(gòu)房之后馬上申請(qǐng)一個(gè)稅號(hào)（ITIN），拿到稅號(hào)之后再收租金就不需要繳納預(yù)扣稅了。預(yù)扣稅在個(gè)人申請(qǐng)到稅號(hào)之后也是可以找國(guó)稅局退稅的。

但是操作不那么容易，所以建議客戶(hù)還是在收租金之前就將稅號(hào)準(zhǔn)備好。關(guān)于稅號(hào)的申請(qǐng)，需要找會(huì)計(jì)師幫忙，僑外移民有合作的美國(guó)專(zhuān)業(yè)會(huì)計(jì)師事務(wù)所，可以幫客戶(hù)申請(qǐng)。申請(qǐng)周期一般要1-3個(gè)月，取決于美國(guó)國(guó)稅局的審批速度。

 第二， 免稅額（Personal Exemption）。2017年度美國(guó)國(guó)稅局規(guī)定個(gè)人的免稅額度是每人每年$4050。即如果年納稅額少于4050美金，那么客戶(hù)就不必繳納個(gè)人所得稅。不過(guò)還是需要報(bào)稅，只是所繳納的稅款為0。

 第三， 2017年聯(lián)邦個(gè)人所得稅稅階，如下所示：

 聯(lián)邦稅率10% 個(gè)人應(yīng)繳納稅收入$0-$9,325

 聯(lián)邦稅率15% 個(gè)人應(yīng)繳納稅收入$9,326-$37,950

 聯(lián)邦稅率25% 個(gè)人應(yīng)繳納稅收入$37,951-$91,900

 聯(lián)邦稅率28% 個(gè)人應(yīng)繳納稅收入$91,901-$191,650

 聯(lián)邦稅率33% 個(gè)人應(yīng)繳納稅收入$191,651-$416,700

 聯(lián)邦稅率35% 個(gè)人應(yīng)繳納稅收入$416,701-$418,400

  聯(lián)邦稅率39.6%最高，個(gè)人應(yīng)繳納稅收入高于$418,401

 美國(guó)是聯(lián)邦制的國(guó)家，聯(lián)邦有聯(lián)邦的稅收體系，每個(gè)州有每個(gè)州的稅收體系。從個(gè)人所得稅來(lái)講，一般來(lái)說(shuō)納稅人需要同時(shí)繳納聯(lián)邦個(gè)人所得稅和州個(gè)人所得稅兩種個(gè)人所得稅。

例如加州（California）的個(gè)人所得稅也是有稅階之分，從1%到12.5%不等。但是有些州是不需要交個(gè)人所得稅的，如得克薩斯州(Texas)和佛羅里達(dá)州（Florida）等。正是因?yàn)槿绱耍�更多精明的投資者會(huì)選擇德州和佛羅里達(dá)州去投資置業(yè)。

 第四， 美國(guó)的稅務(wù)年度是從每年的1月1日截止到當(dāng)年的12月31日。

 第五， 每年的報(bào)稅截至日期，對(duì)于美國(guó)居民（持有美國(guó)護(hù)照）截止日期是每年的4月15日午夜12點(diǎn)。對(duì)于非美國(guó)居民報(bào)稅的截止日期是每年的6月15日。

二、資本增值稅 Capital Gains Tax

 客戶(hù)持有房產(chǎn)一年之后想要賣(mài)出，賣(mài)出價(jià)與買(mǎi)入價(jià)中間的增值部分，需要繳納資本所得稅。如果是一年之內(nèi)賣(mài)出，增值部分的收益按照個(gè)人所得稅來(lái)征收，對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)非常不劃算。

 增值部分在37,951到418,400美元，稅率為15%；增值部分高于418,401美元的，稅率為20%；資本所得稅的個(gè)人免稅額依然是$4050。

 此外，由投資所得到的額外收入，如股票、地產(chǎn)、債劵、共同基金、藝術(shù)品和其它任何有價(jià)值的東西等，每年必須申報(bào)。但申報(bào)與繳稅是兩回事，也就是說(shuō)有可能不需要繳稅。

三、房產(chǎn)稅 Property Tax

美國(guó)和加拿大都有房產(chǎn)稅，這個(gè)稅收是投資者作為房子的業(yè)主每年都需要交給國(guó)稅局的。如果有欠款記錄，很有可能客戶(hù)的信用記錄會(huì)收到影響，這樣如果客戶(hù)以后要申請(qǐng)美國(guó)移民，或者向銀行申請(qǐng)貸款都有可能收到影響。并且如果房產(chǎn)稅拖欠時(shí)間久了，政府有權(quán)利拍賣(mài)你的房產(chǎn)。所以房產(chǎn)稅是無(wú)論如何一定要按時(shí)交，不能拖欠。

 各州的房產(chǎn)稅率各不相同，加州的房產(chǎn)稅率一般在1.2%上下，佛羅里達(dá)州房產(chǎn)稅大約在1.75%上下，紐約(房市)州的房產(chǎn)稅率在1.9%左右，德克薩斯州的房產(chǎn)稅率2%-3.75%不等。有的新開(kāi)發(fā)的大社區(qū)的房產(chǎn)，除了房產(chǎn)稅之外，還會(huì)收房產(chǎn)的附加稅，CFD或者叫Mello-Roos。

稅收的主要用途是作為社區(qū)發(fā)展的費(fèi)用，用于修建和維護(hù)當(dāng)?shù)氐墓�共設(shè)施，如馬路、路燈、警察局、醫(yī)院、學(xué)校、公園等等。社區(qū)發(fā)展稅不像房產(chǎn)稅是永久征收，會(huì)有固定的征收年限，如30年。

四、關(guān)于轉(zhuǎn)售房產(chǎn)的稅例第1031條  Section 1031

 客戶(hù)用于商業(yè)或者投資的房產(chǎn)在轉(zhuǎn)售時(shí)，如果新購(gòu)置的房產(chǎn)與賣(mài)出的房產(chǎn)等值或者價(jià)格高于舊有房產(chǎn)，并且還符合以下條件時(shí)，就可以避免繳納舊有房產(chǎn)增值所產(chǎn)生的資本利得稅（Capital Gain Tax）。

 首先舊有房產(chǎn)出售后的45天之內(nèi)需要指定新購(gòu)置房產(chǎn)，其次，在180天內(nèi)需要完成過(guò)戶(hù)。 因?yàn)榭蛻?hù)出售舊有房產(chǎn)所得到的收益全部用于購(gòu)置新房產(chǎn)，理論上客戶(hù)并沒(méi)有多余的收入產(chǎn)生，所以也沒(méi)有可以納稅的稅基，因此客戶(hù)可以不用繳納資本利得稅。

不過(guò)具體的操作還是需要依靠專(zhuān)業(yè)的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)團(tuán)隊(duì)和稅務(wù)師為客戶(hù)量身策劃，在客戶(hù)想要轉(zhuǎn)賣(mài)舊有房產(chǎn)時(shí)就開(kāi)始做全面的考慮與規(guī)劃，以在過(guò)戶(hù)之前與過(guò)戶(hù)公司進(jìn)行必要的溝通。

五、外資房產(chǎn)投資預(yù)扣稅 Foreign Investor Withholding Tax

 美國(guó)的《外國(guó)投資者預(yù)扣稅法》（Foreign Investment in Real Property Tax Act of 1980 ，縮寫(xiě)為FIRPTA） 屬于聯(lián)邦稅法，目的是杜絕外國(guó)人、非永久居民和外國(guó)企業(yè)在出售房地產(chǎn)時(shí)偷稅漏稅。

根據(jù)規(guī)定，任何買(mǎi)家從外國(guó)籍的賣(mài)家中買(mǎi)房，就必須從合同成交額中預(yù)扣15%的稅（這個(gè)數(shù)字在2016年2月17日之前是10%），并且還要在成交后的20天內(nèi)，把這筆稅金上繳美國(guó)聯(lián)邦稅務(wù)局，否則罰款可高達(dá)一萬(wàn)美元（針對(duì)買(mǎi)家的罰款）。

但如果賣(mài)主是美國(guó)人或者持有美國(guó)綠卡，就不必繳納這筆預(yù)扣稅。買(mǎi)賣(mài)雙方完成交易，國(guó)稅局在扣除必要的稅款（如資本增值稅）之后如果15%的稅款仍有剩余，會(huì)在報(bào)稅之后60-90天退回給賣(mài)方。

以上是個(gè)人客戶(hù)在投資美國(guó)房產(chǎn)時(shí)常見(jiàn)的稅種，具體稅號(hào)的申請(qǐng)與報(bào)稅。建議客戶(hù)還是委托專(zhuān)業(yè)的會(huì)計(jì)師來(lái)幫自己操作打理。