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【北美購房網(wǎng)】海外房產(chǎn)投資趨勢與技巧

大家在海外投資的過程中經(jīng)常會(huì)遇到各種問題。也是我們經(jīng)常說的“摸著石頭過河”，那么今天就從投資人開始分析，十年前投資成功的人有什么經(jīng)驗(yàn)借鑒，現(xiàn)在新一批的高凈值人群又有什么投資技巧可以獲取。

今天我們的內(nèi)容分為4個(gè)話題來聊一聊。

越來越多的國人選擇海外置業(yè)

早期，中國人投資房地產(chǎn)只關(guān)注家庭所在地的城市，但目前已經(jīng)開始全國范圍內(nèi)投資，比如如投資回報(bào)率比較高的北上廣深，以及海南、三亞、廈門、煙臺(tái)等這樣的旅游城市。這是市場開放、信息公開、壁壘降低形成的必然趨勢，照這個(gè)趨勢發(fā)展下去，房產(chǎn)購買地也必定從全國延伸到全球。隨著國內(nèi)房產(chǎn)市場的飽和與見頂，海外房產(chǎn)投資現(xiàn)在正當(dāng)時(shí)了。

中國人目前海外房產(chǎn)投資的增速成倍上漲，2014年就購買了超過300億美金的海外房產(chǎn)。在2015年，中國人在澳洲總共投資了466億澳元，其中243億澳元投資在了地產(chǎn)，其他則分布在了農(nóng)業(yè)、林業(yè)、漁業(yè)以及金融保險(xiǎn)服務(wù)業(yè)。

其實(shí)過去十五到二十年的時(shí)間，中國絕大多數(shù)家庭財(cái)富的累積，只和一個(gè)因素有關(guān)，就是房地產(chǎn)。越早投資，投資越多，家庭財(cái)富累積越快。中國房地產(chǎn)市場現(xiàn)在基本已經(jīng)走到了后期階段，除了北上廣深四個(gè)城市，其他的絕大多數(shù)城市都處在資產(chǎn)換手階段。

未來十五到二十年，中國家庭財(cái)富也會(huì)和一個(gè)因素高度正相關(guān)，就是海外資產(chǎn)的比例。就好比李嘉誠，清空中國大陸的資產(chǎn)，然后轉(zhuǎn)移到歐洲，這就是所謂的資產(chǎn)換手。

海外置業(yè)群體的新特征

因?yàn)槭呛Ｍ庵脴I(yè)，所以很多人關(guān)心這兩個(gè)問題，也是最重要的兩個(gè)問題。第一，現(xiàn)在這個(gè)時(shí)候買海產(chǎn)房產(chǎn)，價(jià)格是高還是不高，是不是一個(gè)合適的時(shí)點(diǎn)？第二，現(xiàn)在都是誰在買海外房產(chǎn)？跟十年前是一撥人嗎？

我們先來聊聊目前國人海外置業(yè)群體的新特征以及目前海外置業(yè)的原因和動(dòng)機(jī)是什么。目前海外置業(yè)人群從高凈值人士財(cái)富鏈的角度呈現(xiàn)了明顯的下行趨勢，同時(shí)也變得更加理智。

也就是說如果十年前海外置業(yè)人士都是那些非富即貴、動(dòng)輒在海外買的都是數(shù)億的地標(biāo)性建筑的話，那么十年以后現(xiàn)在的海外置業(yè)人群變得更加貼近普通大眾，更多的是高凈值人士或者是比較好的中產(chǎn)階級收入的人士。他們不再是購買地標(biāo)性建筑，而是根據(jù)自己的需求有的放矢、量入為出的來合理地選擇海外的資產(chǎn)。

由于工作關(guān)系，2003年開始方爺就陸陸續(xù)續(xù)接觸了一些在海外置業(yè)的人，那個(gè)時(shí)候在海邊買房子的人真的是一擲千金，動(dòng)輒身家過億。他們在海外買的都是這些Landmark，地標(biāo)性的建筑，而且這些購房個(gè)體也基本都是非富即貴，基本沒有什么東西可以限制得住他們，現(xiàn)在真的是越來越多的高凈值人士和中產(chǎn)階級人士在購買。

從好的地方來說，之前的海外置業(yè)人士在全球范圍內(nèi)為中國的買家奠定了土豪的基礎(chǔ)；但從另一個(gè)角度來說的話，現(xiàn)在的買房人基數(shù)更大了，使得海外置業(yè)作為一個(gè)行業(yè)，有生存發(fā)展和進(jìn)步的足夠空間。也就是說，海外置業(yè)現(xiàn)在可以當(dāng)做一門生意、一門行業(yè)來做了，這也必然意味著客戶體驗(yàn)的提升和消費(fèi)者滿意度的進(jìn)一步提高。

從海外置業(yè)的目的和動(dòng)機(jī)來講，隨著中國進(jìn)一步融入世界以及中國的海外置業(yè)者的財(cái)富進(jìn)一步積累變得更加多元化，國人海外置業(yè)的起點(diǎn)是伴隨著移民等剛性需求而產(chǎn)生的。一開始投資的區(qū)域范圍也比較限定于國人比較多的聚集區(qū)，比如說美國東西海岸、加拿大的溫哥華或者多倫多等等。慢慢隨著中國越來越融入國際化和越來越多的中國人走出國門，慢慢的和教育連了起來。

比如說有的家長意識(shí)到孩子在國外讀中學(xué)、讀大學(xué)，與其花錢讓他住宿舍，還不如索性買一個(gè)房子。第一，是由于中國人有買房子的傳統(tǒng)；第二，確實(shí)是放了幾年之后，可以保值增值，同時(shí)還省了孩子交付的宿舍費(fèi)用，何樂而不為呢。

所以從買房子的第二階段已經(jīng)從國人為了自己孩子在海外讀書、準(zhǔn)備他們的居住空間而演變成了一種相對的投資行為。這也比較順暢的延展到了國人海外置業(yè)的第三個(gè)動(dòng)機(jī)，那就是越來越多的國人隨著財(cái)富積累的不斷增加，意識(shí)到了資產(chǎn)配置和把自己的資產(chǎn)進(jìn)行全球分配的重要性，越來越多的人選擇在海外一些政治、經(jīng)濟(jì)、就業(yè)局勢都比較穩(wěn)定的地方來進(jìn)行投資、進(jìn)行置業(yè)。

當(dāng)然也會(huì)有對于國內(nèi)的霧霾、空氣污染或者是環(huán)境不是很滿意，想追求一種更高的生活方式、更好的享受方式的一些購房個(gè)體；也不排除很多有國際性工作的人經(jīng)常性的奔跑于兩地，比如說中美、中加或者是中澳，那么對他們來講的話，買一個(gè)海外的房產(chǎn)更多的是一種工作上的實(shí)際需求；也有人是為了自己的養(yǎng)老需求。

目前隨著很多年輕人意識(shí)的改變，在海外投資也越來越變成了一種生活方式的選擇。比如有些人可能覺得北京、上海這種一線城市核心地段的房產(chǎn)動(dòng)輒千萬，自己買房子遙遙無期。那手邊攢了幾百萬，與其慢慢的被通貨膨脹消失掉，還不如在海外買第一套房子，既能享受投資回報(bào)，又能享受生活方式的改善和提升。

同時(shí)的話，也許過了幾年之后，房價(jià)攀升、人民幣匯率的變動(dòng)，再加上收的幾年的租金，整體來講的話，可以對海外投資能夠得到比較好的回報(bào)，到那時(shí)候再把那個(gè)錢拿回國內(nèi)來進(jìn)行置業(yè)也是一個(gè)不錯(cuò)的選擇。所以目前來看，在海外置業(yè)除了移民、生活、教育、投資這種目的之外，也越來越多的變成了一種生活方式的選擇。

高凈值人群的選擇與偏好

對于人生的規(guī)劃，你無法確保每一個(gè)重大選擇是正確的（人生不能重來），但你一定要做到規(guī)避重大風(fēng)險(xiǎn)。這些風(fēng)險(xiǎn)基本都是不以個(gè)人意志為轉(zhuǎn)移的，例如戰(zhàn)爭、政治、環(huán)境、社會(huì)人文等等。

在中國，大家議論和擔(dān)心最多的往往就是政治帶來的關(guān)于財(cái)產(chǎn)法律、財(cái)富觀念和社會(huì)人文的變遷。 從這一點(diǎn)上來講，不進(jìn)行海外資產(chǎn)配置，風(fēng)險(xiǎn)是很大的。

這幾年，大量的財(cái)富頂尖階層通過移民、綠卡、海外購置地產(chǎn)等方式在戰(zhàn)略上規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，使得風(fēng)險(xiǎn)萬一發(fā)生時(shí)能夠全身而退；而對于中產(chǎn)階級，做到這一點(diǎn)并不是太容易，因?yàn)楫吘贡缓⒆印⒎孔印⒐ぷ鞯纫淮笸剖虑榻壴诹藝鴥?nèi)；但是起碼，配置海外資產(chǎn)可以在戰(zhàn)略上給中產(chǎn)留下一條退路，不至于在巨大風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生時(shí)一無所有，任憑擺布。

所以，這應(yīng)該是每一個(gè)中產(chǎn)階層在規(guī)避重大風(fēng)險(xiǎn)時(shí)必須要做的一個(gè)選擇。

在戰(zhàn)略上，你要相信并跟隨比你高一層的財(cái)富階層，因?yàn)轱L(fēng)險(xiǎn)嗅覺上，他們永遠(yuǎn)比你要敏感，而且，你每天努力的目標(biāo)就是要在明天成為他們。

首先讓我們來定義一下高凈值人士。根據(jù)最新的一份中信實(shí)業(yè)銀行與胡潤百富頒發(fā)的2016年高凈值人士調(diào)查報(bào)告中的文件顯示，目前中國擁有千萬元以上的可投資資產(chǎn)的高凈值人士有134萬，其中55%是企業(yè)主、20%是所謂的打工皇帝或者是金領(lǐng)、15%是房產(chǎn)投資的受益者、10%是職業(yè)的股民。

這134萬的高凈值人群當(dāng)中已經(jīng)有海外投資的占到16%，而且會(huì)在未來的數(shù)年以比較高的比率持續(xù)攀升，那么這些高凈值人士在考慮海外投資的時(shí)候一般會(huì)選擇哪些國家，并且為什么會(huì)選擇這些國家呢？

首先根據(jù)我們的理解，所謂沒有最好只有最合適，高凈值人士在選擇海外投資的國家、具體的項(xiàng)目以及地區(qū)的時(shí)候，是有自己清醒的認(rèn)識(shí)的，根據(jù)自己的財(cái)務(wù)狀況、對投資回報(bào)率的需求、對海外置業(yè)的需求，每個(gè)人都會(huì)有自己不一樣的想法。根據(jù)國人在海外置業(yè)所擬投資金額的角度，方爺劃分了幾個(gè)檔次以及各自對應(yīng)的一些基礎(chǔ)原因，在這里和大家做一個(gè)簡單的分享。

第一檔，如果海外投資者投資的金額在30、50萬人民幣起，大概不超過100萬人民幣的樣子，而且是第一次海外投資，屬于試水類投資的話，這個(gè)時(shí)候考慮日本房產(chǎn)投資的人會(huì)占比較大的一個(gè)比例。日本老齡化比較嚴(yán)重，年輕人當(dāng)中不結(jié)婚的勢頭又很猛，而且生活壓力比較大，物價(jià)也比較高。

而且日本的房子超級小，雖然從14平米起，但會(huì)有麻雀雖小五臟俱全的公寓，包括全套的衛(wèi)浴設(shè)備。這使得在都市圈打拼的年輕人以租房為首選，也使得在相應(yīng)地段做投資型物業(yè)，并且出租也是一個(gè)很好的選擇。

專業(yè)人士幫助挑選的話一般可以找到稅后大概每年8%至9%回報(bào)率的投資性物業(yè)，而且前一段時(shí)間日本剛剛放開民宿，這對在日本買房進(jìn)行投資是一個(gè)不錯(cuò)的選擇。當(dāng)然了，日本也有超貴的房子，一戶建就是我們叫獨(dú)立公寓的，幾百萬、幾千萬人民幣的房產(chǎn)價(jià)格都會(huì)有，但是作為一個(gè)初始投資的選項(xiàng)，日本還是值得考慮的。

第二檔，如果投資金額在100萬人民幣以上，200到250萬人民幣以下，也就是折合美金大概20萬、30萬美金的樣子。這個(gè)時(shí)候就可以考慮美國的南部，比如說佛羅里達(dá)或者是德克薩斯類似一些地廣人稀的地方，二、三十萬美金就可以買到很不錯(cuò)的房子，而且是獨(dú)棟別墅，有很大的院子，住的也很舒服，比較符合國人在海外置業(yè)心里的期望值。

可能是大家在國內(nèi)住公寓住的太多了，總是在腦海中設(shè)想著海外購房置業(yè)的第一首選是一個(gè)別墅，這類房型相對來說是屬于初級海外置業(yè)者的需求。當(dāng)然二、三十萬英鎊左右的價(jià)格也可以考慮英國的曼徹斯特、利物浦或者是倫敦遠(yuǎn)郊地區(qū)的一些房子了。

再往上升一檔，比如說50萬美金或以上。這就屬于進(jìn)入到海外置業(yè)的主流市場了，此時(shí)的海外置業(yè)大門就可以理解為正式打開，選擇是相當(dāng)多的。比如說如果對歐洲感興趣的話，可以買德國的新房，這個(gè)價(jià)位在柏林、漢堡和慕尼黑都可以買到不錯(cuò)的公寓。

也可以開始考慮加拿大的多倫多、澳洲二線城市像墨爾本、布里斯班和黃金海岸這樣的房子，50萬左右可以買到比較不錯(cuò)的，稍微遠(yuǎn)一點(diǎn)的話也可以買到獨(dú)立屋了。當(dāng)然也可以開始考慮，比如說新西蘭的一些二手房，比如說南島的基督城的一些地方。

當(dāng)然以上說的這幾個(gè)地點(diǎn)，海外置業(yè)投資者不可能每一個(gè)都選，他們選的話一定是有自己的情節(jié)和因素在里邊，尤其是買歐洲房產(chǎn)的人更是如此。基本來講，比如說買德國房子的人都是有在當(dāng)?shù)亓魧W(xué)、生活、工作經(jīng)歷或者是父母曾經(jīng)留學(xué)過，有一定的德國情結(jié)的人。

美國、加拿大由于是中國人海外投資置業(yè)移民的一貫的首選，所以比較容易理解；而澳洲在過去幾年產(chǎn)生了一個(gè)比較大的變化，前幾年由于杠桿用得比較足，10%的首付就可以撬動(dòng)大概100萬澳元左右的房子，而且100萬左右已經(jīng)可以在悉尼買一個(gè)很不錯(cuò)的公寓了。

但是最近幾年，由于政策銀行的政策調(diào)整，使得外國人士在澳洲買新房或者貸款，除了那種開發(fā)商提供貸款的情況之外，一般來講貸款成數(shù)可能壓制在四成到五成左右，這個(gè)時(shí)候投資的杠桿屬性就會(huì)小了很多。

所以目前來講，買澳洲房產(chǎn)的人要么就是凈值非常高的人，要么就是有實(shí)際需求，孩子在那邊讀書的人；真正想利用杠桿獲取比較好的回報(bào)率的人，目前來講反倒不太考慮澳洲了。

再說說新西蘭市場就比較有意思了，全國一共也就400萬人，40%的人集中在新西蘭的第一大城市奧克蘭附近，而且有10%是中國人。過去幾年去新西蘭買房子的中國人特別多，主要原因就是看好了新西蘭秀麗的風(fēng)光，還有對中國友好的態(tài)度以及這種地廣人稀的、符合國人在海外置業(yè)心理期望值的、非常棒的自然環(huán)境。

如果可投資金額再高一點(diǎn)，比如說100萬到150萬美元，也就是折合大概不到1000萬人民幣的樣子。這樣的投資金額就算是在高凈值人士的海外置業(yè)當(dāng)中，也是一個(gè)很不錯(cuò)的投資標(biāo)的了。

他的客戶群體也是那些以保值為主，而不是更多地考慮增值的這些高凈值的富裕人群。他們的選擇應(yīng)該主要是在美國的東海岸，比如說曼哈頓；或者西海岸舊金山灣區(qū)(房市)、洛杉磯地區(qū)的一些中國人喜歡的核心地段。

如果是在加拿大的話，絕大部分可能就會(huì)選擇西部的溫哥華地區(qū)。當(dāng)然也可以選擇韓國首爾地區(qū)的核心地段，或者新加坡的一些建商剛建的公寓，或者是法國的一些核心城區(qū)的房子，也可以考慮倫敦的比如說一區(qū)、二區(qū)這樣不錯(cuò)地段的一些房子了。

這幾個(gè)國家也是各有自己的特點(diǎn)。像英國的話，如果想買倫敦的物業(yè)，真的是不到一千萬人民幣就暫時(shí)不要再考慮了，因?yàn)椴豢赡苜I到特別好的、稱心如意的房子。比如說萬科在倫敦東一區(qū)開發(fā)的一個(gè)項(xiàng)目叫STAGE，最小的戶型也要大概40平米，70萬英鎊左右，折成人民幣大概也要六、七百萬，所以實(shí)際上它的起點(diǎn)是相當(dāng)高的，這還只是一個(gè)小小的studio，叫開間。

如果再大一點(diǎn)，一室一廳達(dá)到60平米左右的話，就一定會(huì)在1000萬人民幣以上了。大家知道法國的房子是從內(nèi)到外順時(shí)針分為二十幾個(gè)區(qū)，每個(gè)區(qū)都有自己典型的特色，也有窮人區(qū)、富人區(qū)這種概念。我們的理解法國的房產(chǎn)不太適合普通的老百姓買，因?yàn)樗�要求太多�?/p>

而且很多都是屬于歷史文物，你連外邊的顏色和裝修以及基本框架都沒有辦法動(dòng)，所以只適合那些非富即貴的、投資標(biāo)的額在一千萬人民幣或以上的人。這些人追求生活品質(zhì)、追求藝術(shù)、追求浪漫，那么他再有自己的保值增值的需求的話，我覺得可以考慮法國巴黎的房產(chǎn)。

新加坡市場是一個(gè)比較小眾的市場，每年持中國大陸護(hù)照從中國大陸去新加坡買房的人不超過一千，也就是這個(gè)業(yè)務(wù)的體量總體來說不超過一千單。絕大多數(shù)人都是孩子在那邊讀書，為了將來移民到新加坡，所以在新加坡置業(yè)；單純的為了投資而在新加坡買房子的人真的不是很多。

海外置業(yè)的房產(chǎn)類型與預(yù)算

接下來我們再聊一聊近年來國人海外置業(yè)購買的海外資產(chǎn)的類型和大概的投資預(yù)算額是多少。國人在海外置業(yè)基本上分三步走：第一步是買residential property，也就是我們所說的民宅；第二步是買商業(yè)地產(chǎn)，也就是我們說的commercial property，包括那些Triple Net，因?yàn)楫吘故强鐕�管理�?/p>

所以不需要業(yè)主自己承擔(dān)任何的管理費(fèi)、維修費(fèi)和其他一些養(yǎng)護(hù)成本。這種Triple Net交易是比較火熱的；那么國人在海外投資的第三個(gè)層次就是買一些基金或者是理財(cái)產(chǎn)品，初期可能是一些美元的私募產(chǎn)品。

這是從整體角度來講，國人海外投資的三個(gè)階段。要是從第一個(gè)階段國人海外置業(yè)所購買的物業(yè)類型來講的話，應(yīng)該就是以Condo和single family house為主。買Condo也就是產(chǎn)權(quán)公寓，主要集中在東西兩海岸居住比較擁擠、人口比較密集的地方，比如說西海岸的舊金山灣區(qū)、洛杉磯地區(qū)，以及東海岸的曼哈頓、紐約地區(qū)。

買具有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的公寓好處就是有統(tǒng)一的管理，而且配套特別好；但缺點(diǎn)就是物業(yè)稅、每個(gè)月的管理費(fèi)會(huì)比較多一點(diǎn)，他們叫HOA，也就是我們所說的物業(yè)費(fèi)。而且很多HOA（home owners association）業(yè)主委員會(huì)會(huì)有比較苛刻的規(guī)定，比如說這個(gè)小區(qū)或者是這個(gè)物業(yè)有多少比例不能超出，超出的話就不可以再出租了，那這種約定對于投資性的業(yè)主來說可能會(huì)有一定的限制。

而且它畢竟是國人比較熟悉的這種公寓建筑，所以有些時(shí)候國人到海外就會(huì)覺得我在國內(nèi)住公寓，到海外還要住嗎？所以很多國人在海外是傾向于購買single family house也就是獨(dú)棟別墅的，因?yàn)樗鼭M足了國人海外置業(yè)的一切心理需求，同時(shí)由于它不需要和鄰居打交道，所以可以更好的注重隱私。

我們堅(jiān)信國人在嘗試了買了幾套residential property之后，一定會(huì)慢慢的把興趣和著重點(diǎn)放在商業(yè)地產(chǎn)上，尤其是那些高凈值人士。因?yàn)榈谝唬?strong>商業(yè)地產(chǎn)基本來說最少是200萬美金；第二，它具有更加穩(wěn)定的回報(bào)率，而且不需要太多的人來幫助打理。高凈值人士就算是再喜歡民宅，買了三套、五套也就差不多了，有很多體量的資金需要投放的話，它遲早一定會(huì)轉(zhuǎn)到商業(yè)地產(chǎn)的項(xiàng)目上來的。

從國人海外置業(yè)的預(yù)算角度來講，如果是初次置業(yè)者和初級置業(yè)者的話，一般來講他的預(yù)算是不超過50萬美金的；對于中級的海外置業(yè)者，也就是說家里比較富裕，但并不是那種超級有錢的高凈值客戶，并且愿意做出一部分資產(chǎn)配置的話。

他的預(yù)算大概是不超過100萬美金；對于高凈值人士的話，他的預(yù)算是150萬到200美金之間；超高凈值人士的話，買完了民宅之后，一般來講就會(huì)涉獵到商業(yè)地產(chǎn)，這個(gè)時(shí)候他們的預(yù)算會(huì)是200萬美金起。

所以基本來講200萬美金算是一個(gè)坎，比較有效的劃分了商業(yè)地產(chǎn)和民宅這兩個(gè)不同的市場范圍的界限，也比較有效的劃分超高凈值人士和高級人士投資金額的數(shù)值。