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今夏最適合投資海外房產的城市有哪些？

隨著經濟全球化的發展，海外投資成為中高收入居民資產配置的重要組成部分。未來，隨著中國的對外開放和居民財富的積累，海外置業也是中國居民資產配置的重要投資方向。那么從租金收益率、房價升值潛力、房屋交易成本及移民政策等各方面風險收益綜合因素來看，最適合投資海外房產的有哪些？

一．從中國居民的海外置業需求看國際性城市的房地產市場

1． 對沖宏觀風險、提高資產收益率是居民海外投資的主要需求

一般而言，選擇將一部分資產配置于海外通常基于三個方面的需求：

①適應宏觀經濟的波動周期

不同國家的經濟周期不一樣，資產價格存在較大差異，通過跨境配置資產，可以在一定程度上規避宏觀周期對投資收益率的影響。

②通過資產多元化，對沖國別經濟的宏觀風險和匯率風險

不能 “ 把所有雞蛋放在一個籃子里 ”，應該包括不能把所有資產都配置成同一種貨幣，放在同一個國家。

③選擇移民或者讓子女接受海外教育

資產的配置和生活的跨境消費支出需求相匹配，也是促成資產海外配置的重要因素。

2． 不動產購置和居民海外留學及移民的國家和地區高度契合

最近五年來，隨著越來越多的國內居民選擇海外教育。從 2010 年至 2015 年，前往美國的留學人口從 15.8 萬增長到 30.4 萬，五年翻了一倍。前往加拿大的留學生規模從 5.7 萬增長到 11.1 萬，增幅 95%。其他前往英國、德國、日本和新西蘭的留學生也分別有 10% 至 60% 的增幅，只有法國、韓國和澳大利亞的留學生規模呈現平穩甚至下降趨勢。

與此同時，海外移民數據也呈現相似的特點。根據統計，中國居民的主要移民國家是德國、美國、英國和加拿大。其次是日本、澳大利亞、意大利和西班牙。十年前，中國的富裕家庭把孩子送往美國、加拿大、英國、德國留學。之后，美國、英國、加拿大和德國等逐漸成為熱門的移民國家。從最新的留學數據來看，未來三年，美國、加拿大和英國仍然將是移民最熱門的國家。

由于許多國內居民購置海外房產和子女教育及移民需求相關，因此我們把 “國際性大城市 ”的房地產投資價值分析鎖定在上述 8 個國家。

3． 中國居民海外置業的區域偏好和海外移民的區域偏好密切相關

調查數據顯示，6 成以上中國投資者選擇在美國、加拿大，澳大利亞置業。其中洛杉磯、舊金山、紐約、西雅圖(投資)成為國人移民海外最為青睞的城市。此外，由于語言及文化背景等因素，英國、新加坡、香港和新西蘭也是我們篩選海外國際性城市的時候所考慮國家和區域。

二．城市的產業結構和開放性決定其國際化程度

從產業結構來看，著名高校數量以及跨國公司的數量、規模、旅游、文化（體育）及其相關產業在當地經濟中的地位等因素都直接影響城市的國際化程度，同時影響海外移民的宜居性。城市的國際化程度越高，交通越方便，流動人口越多，當地不動產的流動性也越高。

法國、西班牙，日本和新加坡是國際化程度較高的國家，其旅游收入占 GDP 的比重明顯高于其他發達國家。由于旅游及相關產業發達帶來的不僅是收入，還有適宜海外人士生存的外部文化環境，因此，這些國家的城市住宅流動性相對較高。

除了上述的產業收入結構以外，還需要綜合考慮著名大學、世界 500 強企業數量和國際體育盛事、國際文化藝術交流活動以及地理位置和交通便利。

上述紐約、倫敦、東京、大阪、巴塞羅那等 15 城市不僅是全球著名大學和企業的坐落地，同時跨境交通十分便利，是具備綜合優勢的國際性都市。因此，不僅吸引著國內居民，同時也吸引著大量國際移民。這些城市的房地產也因此擁有更大的升值空間和租賃、銷售的流動性。

此外，不同國家基于本國的經濟發展狀況和需求，制定了不同的移民政策和、對外籍人士的置業稅收政策。這些政策對海外當地的地產投資價值也有一定影響。

三．全球主要城市的住宅投資價值分析

考量一個城市目前住房價格的相對水平，通常由當地的租金收益率，收入房價比能得出基本結論。而判斷一個城市的房價未來是否有較大的成長空間，要重點考慮房價和宏觀經濟增長水平的偏離度，以及當地的貨幣政策和流動性環境，包括抵押貸款的利息成本，匯率風險等。

1． 租金收益率

從租金收益率來看，大阪、洛杉磯、阿姆斯特丹和西雅圖領跑全球主要城市的租金收益率水平，其租金收益率水平均在 5% 以上。其次是多倫多、紐約、溫哥華、東京和巴塞羅那，其平均租金收益率都在 4% 以上，明顯高于國內金融資產的無風險收益水平，投資以上城市房產具有較高且穩定的回報率。而首爾、巴黎的租金回報率相對較低，如果房價中長期沒有較為確定的升值預期，則當地房地產不具有投資吸引力。

2． 收入房價比

從統計數據來看，在全球主要城市中，房價收入比處于低位的有西雅圖、洛杉磯、墨爾本、多倫多、柏林以及阿姆斯特丹和奧克蘭，房價收入比均在 10 倍以下，表明相對于當地居民的平均收入而言，房價處于較低的水平。紐約雖然絕對房價不低，但由于當地收入水平高，房價的相對水平也不高。而倫敦、新加坡、羅馬和首爾的房價相對水平就比較高了。

3． 目前房價的相對水平及住房升值的預期

根據 2007 年金融危機以來的房價統計數據，溫哥華、多倫多、悉尼、墨爾本、奧克蘭、倫敦、新加坡、首爾等 9 個城市的房價已恢復且超過金融危機前的房價、創出歷史新高。西雅圖、東京、巴黎和柏林房價基本恢復到 2007 年的水平。而紐約、洛杉磯、大阪、羅馬和巴塞羅那、阿姆斯特丹的房價仍然低于危機之前，屬于相對較低水平。

此外，宏觀經濟增長水平和房價的偏離度是重要考量指標。目前大多數發達國家的宏觀經濟增速呈下滑趨勢，與之相對應，這些國家的房價也相對比較疲軟，唯有美國例外，宏觀經濟和房價呈現雙增長的態勢。但從增長幅度來看，房價漲幅仍然滯后于經濟復蘇。而其他發達國家的經濟基本處于 “比爛狀態 ”，GDP 增速均為負值。綜合考慮經濟增速和房價漲幅兩個指標，可以初步判斷，除了美國以外，隨著經濟復蘇，意大利、西班牙、法國和新西蘭的房價升值前景都較為樂觀（新加坡和德國的房價水平受到政府政策調控，市場波動相對較小）。

4． 當地利率水平和住宅按揭成本

當前全球處于低利率時代，美聯儲貨幣政策的收緊導致全球利率出現拐點，出現回升的趨勢。但由于住房政策和市場環境的不同，各個國家的住房抵押貸款利率相差很大，這就形成了不同國家購置不動產的現金成本的差異。從置業成本來看，與之關聯最直接的是住房抵押貸款的利率，從統計數據來看，住房抵押貸款利率相對較低的有英國、新加坡、加拿大、日本、法國和德國，都在 2% 以下。澳大利亞、西班牙和新西蘭的住房抵押貸款利率高達 5% 以上，購房的現金成本較高。

四、全球最具有投資房地產價值的國際性城市

評估房地產投資風險收益的變量及權重

根據租金收益率、住房升值前景、房屋交易和持有成本、房屋抵押貸款的利息成本、當地房價投入比屬地移民政策和貨幣匯率風險等 7 項指標的加權分數綜合排名，可以得出以下結論：

洛杉磯、西雅圖、紐約和大阪的風險收益綜合評分在 80 分以上，是海外購置房地產的首選城市，其次是多倫多、阿姆斯特丹、溫哥華、奧克蘭和巴塞羅那，其投資風險收益綜合分數在 70 分以上。此外，東京、羅馬和倫敦也是可選的置業城市。