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收藏貼:外國(guó)人在美國(guó)房產(chǎn)的租金收入如何報(bào)稅?

外籍人士是指非美國(guó)公民或美國(guó)國(guó)籍人士。非居民外籍人士是指沒(méi)有綠卡或不符合長(zhǎng)期居住條例的外籍人士。在此簡(jiǎn)稱外國(guó)人。

　　一般而言，如果滿足以下情況，外國(guó)人需要申報(bào)美國(guó)稅表：

　　1.外國(guó)人在美國(guó)從事貿(mào)易

　　2.外國(guó)人沒(méi)有在美國(guó)從事貿(mào)易，但是擁有美國(guó)收入，且稅務(wù)預(yù)扣無(wú)法滿足當(dāng)年所需繳納稅款

　　3.上述1，2項(xiàng)所提及外國(guó)人的代表人

　　4.外國(guó)人的遺產(chǎn)或信托受托人

　　5.代理外國(guó)人的個(gè)人及財(cái)產(chǎn)的美國(guó)居民或當(dāng)?shù)厥芡腥?/p>

　　外國(guó)人所需申報(bào)的美國(guó)稅務(wù)可以分為以下兩大類：

　　1.與美國(guó)有關(guān)聯(lián)的貿(mào)易收入所得

　　2.固定的，預(yù)知的，年度的，或者周期性的美國(guó)收入

　　對(duì)于出租房產(chǎn)所得而引起的稅務(wù)

　　如果外國(guó)人在美國(guó)擁有因房產(chǎn)而產(chǎn)生的收入，可以根據(jù)美國(guó)稅法第871(d)條例，將由房產(chǎn)產(chǎn)生的收入作為與美國(guó)有關(guān)聯(lián)的貿(mào)易收入所得。此類收入包括租金收入以及礦產(chǎn)，石油，天然氣，或其他自然資源的使用費(fèi)。同時(shí)，房產(chǎn)的出售或交換也包括在內(nèi)。房產(chǎn)相關(guān)的開(kāi)銷可以相應(yīng)抵扣，只有凈收入才需要被征收稅。

　　報(bào)稅和交稅是兩個(gè)概念。報(bào)稅的時(shí)間是第二年的4月15號(hào)之前。作為外國(guó)人，報(bào)稅時(shí)沒(méi)有夫妻聯(lián)合申報(bào)，只能單人申報(bào)。所以如果在美國(guó)買房子，房子的產(chǎn)權(quán)如果是夫妻聯(lián)合持有，需要報(bào)兩份稅表。

　　哪些費(fèi)用可以抵租金收入呢？

　　比如，買房時(shí)的費(fèi)用。可以分為以下幾類：

　　第一類，與房屋交易有關(guān)的費(fèi)用。如產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓費(fèi)、產(chǎn)權(quán)的保險(xiǎn)費(fèi)、律師費(fèi)、產(chǎn)權(quán)的登記費(fèi)等等。這些是不可以抵當(dāng)年的收入，不可以抵稅的，但可以附加在房子的成本上，將來(lái)出售時(shí)用來(lái)降低房子的增值。

　　第二類，與申請(qǐng)房屋貸款有關(guān)的費(fèi)用。如房產(chǎn)的估價(jià)費(fèi)、信用報(bào)告費(fèi)、貸款手續(xù)費(fèi)、銀行或貸款公司的審核費(fèi)用行政費(fèi)用、文件費(fèi)等等。這些與貸款有關(guān)的費(fèi)用，如果是自住房是不可以抵稅的，也不可以加入成本。但是如果是出租房，則可以按照貸款的期限，來(lái)折舊抵稅。

　　第三類，租金帶來(lái)的各項(xiàng)費(fèi)用。如貸款的利息、房地產(chǎn)稅、保險(xiǎn)費(fèi)、管理費(fèi)，甚至為管理出租房發(fā)生的合理的必要的差旅費(fèi)、酒店的居住費(fèi)用等等，都可以抵扣當(dāng)年的租金收入。

　　但要注意：當(dāng)年的出租必須在14天以上，或者既有出租也有自住時(shí)，自住的天數(shù)不能夠超過(guò)出租天數(shù)的10%，才會(huì)滿足出租的定義。滿足了出租房的定義，發(fā)生的各種費(fèi)用才可以抵稅。

　　第四類，修理費(fèi)。如果房屋需要修理，而修理并沒(méi)有增加房屋的價(jià)值，也不會(huì)延長(zhǎng)房屋的價(jià)值，僅僅是維持房屋現(xiàn)有的使用狀況而發(fā)生的費(fèi)用。如漏水或者是破損墻體刷漆，或者修理壞了的窗戶等等費(fèi)用，當(dāng)年是可以抵扣租金收入的。而如果是把屋頂重新修一下，比如更隔熱，更飽暖，或者替換房間里的大件物品，能夠增加房屋價(jià)值的，則不能在當(dāng)年全部來(lái)抵稅，這些成本只能逐年攤銷。

　　折舊費(fèi)如何利用？

　　要知道，折舊費(fèi)是一筆比較大的費(fèi)用，可以從租金收入里減去，但它并不是當(dāng)年實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用。這樣的結(jié)果就是當(dāng)年的租金收入，減去包括折舊費(fèi)在內(nèi)的各種各樣其他費(fèi)用以后，凈利潤(rùn)就非常少，甚至是虧損。但實(shí)際上不一定是真正的虧損，因?yàn)檎叟f費(fèi)不是實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用。所以，如果有折舊費(fèi)，當(dāng)年可能就不需要交稅，但是報(bào)稅還是要申報(bào)的。

　　另外需要注意的是，折舊只針對(duì)房子本身的價(jià)值，土地是不可以折舊的。每年拿到地稅單時(shí)，上面會(huì)顯示土地和房屋各自的評(píng)估價(jià)值，這時(shí)只能按房屋去折舊。

　　折舊時(shí)，要善用成本分拆。什么叫成本分拆呢？房屋是由不同的部分組成，不同的組成部分，折舊的年限是不一樣的。每年扣除的折舊費(fèi)用，也會(huì)有很大的區(qū)別。例如房子的主體，折舊年限是27.5年，房屋裝修部分可以用15年來(lái)折扣，而個(gè)人資產(chǎn)，則可以在5年之內(nèi)折完。哪些屬于個(gè)人資產(chǎn)呢？如房子里面的家電、家具、安全系統(tǒng)等等，都屬于個(gè)人資產(chǎn)。

　　折舊年限越短，每年能折抵的折舊費(fèi)用就越多，當(dāng)年的所得稅就會(huì)越低。如果不去分拆，就只能全部按27.5年去折舊，這樣每年可抵的費(fèi)用比較少，相應(yīng)的凈利潤(rùn)就會(huì)比較高。但直接結(jié)果就是，當(dāng)年有可能要多交稅。雖然有租金收入，但扣掉各種費(fèi)用，包括折舊費(fèi)以后，可能是負(fù)的。

　　如果無(wú)收益，

　　是不是就可以不用報(bào)稅呢？

　　雖然外國(guó)人不屬于美國(guó)稅務(wù)居民，不過(guò)若是外國(guó)人在美國(guó)有租金收入，也必須申報(bào)，否則被查稅的風(fēng)險(xiǎn)很大。 如果出租屋有現(xiàn)金收入，并有存進(jìn)銀行帳戶的紀(jì)錄，與房屋保險(xiǎn)及房屋貸款等開(kāi)銷，有必要向國(guó)稅局申報(bào)出租收入，因?yàn)橄腚[瞞是根本不可能的事。

　　外國(guó)人和本地人在美國(guó)買房出租，

　　報(bào)稅時(shí)有沒(méi)有什么不同呢？

　　外國(guó)人和美國(guó)本地人，報(bào)稅時(shí)稅率是相同的，但抵扣略有不同。

　　主要體現(xiàn)在以下三個(gè)方面：

　　第一，本地人不需要預(yù)扣租金收入，在第二年4月15號(hào)之前，按實(shí)際情況報(bào)稅就可以。而外國(guó)人收到租金收入時(shí)，要預(yù)扣30%的預(yù)扣稅。

　　第二，外國(guó)人報(bào)稅只能報(bào)單身，沒(méi)有其他的報(bào)稅地位。而本國(guó)人一共有五種報(bào)稅地位，最常見(jiàn)的就是夫妻聯(lián)合申報(bào)，只用報(bào)一份稅表即可。外國(guó)人如果夫妻聯(lián)合持有一棟房產(chǎn)，需要報(bào)兩份稅表。

　　注意事項(xiàng)：因?yàn)橥鈬?guó)人沒(méi)有社安號(hào)，必須申請(qǐng)一個(gè)報(bào)稅號(hào)，也就是通常所說(shuō)的ITIN號(hào)（美國(guó)稅號(hào)），有了這個(gè)號(hào)才可以報(bào)稅。報(bào)稅號(hào)的申請(qǐng)可以在稅表做好后，與護(hù)照一起由本人送到稅局辦公室申請(qǐng)，也可以把護(hù)照在簽發(fā)地公證，再把公證件和稅表一起寄到稅局，大概需要4-6周就可以收到報(bào)稅號(hào)。所以如果房子的產(chǎn)權(quán)是否要夫妻聯(lián)合持有，在購(gòu)買是考慮清楚。因?yàn)閮蓚�(gè)人持有就要申請(qǐng)兩個(gè)報(bào)稅號(hào)，同時(shí)每年都要報(bào)兩份稅表。

　　第三，外國(guó)人只能逐項(xiàng)扣減，沒(méi)有標(biāo)準(zhǔn)扣減。

　　個(gè)人免稅額（Personal Exemption）–美國(guó)納稅人每人有$3,950個(gè)人免稅額，已婚共同報(bào)稅者可得$7,900個(gè)人免稅額，家中有「受撫養(yǎng)人」（dependent）者可以得到更多個(gè)人免稅額，而免稅額減低要課稅的收入和收入稅。外國(guó)人利用1040NR報(bào)稅表時(shí)，只能享用一個(gè)個(gè)人免稅額，除非該外國(guó)人是加拿大或墨西哥公民，或是南韓公民。

　　標(biāo)準(zhǔn)扣稅額（Standard Deduction）–美國(guó)納稅人可而使用$6,200標(biāo)準(zhǔn)扣稅額，已婚共同報(bào)稅者有$12,400標(biāo)準(zhǔn)扣稅額。可是，外國(guó)人不能使用任何標(biāo)準(zhǔn)扣稅額，只能選擇使用逐項(xiàng)扣稅（Itemized Deduction）。假如該外國(guó)人完全沒(méi)有在美國(guó)居住，沒(méi)有任何逐項(xiàng)扣稅的項(xiàng)目，便等于沒(méi)有任何扣稅的優(yōu)惠。

　　因此，外國(guó)人雖然收入稅率與美國(guó)人相同，實(shí)際的稅金比美國(guó)納稅人稍高。

建議大家在美出租房屋需要找專業(yè)的會(huì)計(jì)師每年為出租所得報(bào)稅，千萬(wàn)不要以為收取現(xiàn)金或沒(méi)有收益就可以不用報(bào)稅。