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海外投資地產的法律風險之居住類房產投資

在選擇投資海外地產的時候，不同的人會有不同的關注點。有些人看中的是地產的回報率；有些人看中的是地產未來的增值潛力；有些人看中的是居住類的地產；有些人看中的是商業類的地產。這里面有很大的不同，律師會針對不同的情況給你不同的相關法律意見。

比如說如果你投資的居住類的房產，那么管轄的法律規則跟商業類的是不同的。還有些高難度的是又可以住、又可以做生意的商住兩用房產，也是不同的。

今天跟大家分享的是居住類投資房有關的法律風險。

居住類投資房牽涉到的房客是人，不是企業。在英美法系中，對于房客的人權是非常注重的。如果房東需要房客支付一些房屋的維修或是對房東的賠償的話，法律上都有非常嚴格的規定。

房客為先，買賣不破租賃

如果你買了一個投資房，買的時候里面已經住了4個學生，他們跟原來的房東簽了4年的租約，因為他們要在這里念4年的大學。在買的時候你可能考慮到將來這個地方會有比較大的國際比賽，你希望在這個比賽期間出租掉房間大賺一筆，之后把房子拿回來招待自己的親友。如果你有這樣的打算，一定要讓律師看一下現在的租約，因為他們簽死的4年租約，你連讓他們走的權利都沒有。

法律上來講你不能趕他們走，除非他們同意。而通常簽了4年租約的人是不會輕易愿意走的。

即使房客沒有按時付租金，或是把你的地產做了一些毀壞性的行為，你也不能立刻把他們驅逐出去。而且在法律上要求你一定要遵循特別的程序。比如給一定的警告，而且要足夠時間的警告，法律上還要求要有書面的警告。

房東到訪，提前通知了嗎？

還要注意的是，有的房東對房客太熱心了，會主動送一些吃東西給房客。那如果在沒有提前通知房客的情況下進入這個房子的話，在法律上可能也會有觸法的行為。

法律規定，如果房東要來的話，需要給這么多個小時的通知。如果你沒有給這個通知，對不起你是不可以進來的，即使你是拿著餃子來，可能也會不歡而散。因為可能房客不希望跟房東做“好朋友”。

英美法系崇尚個人隱私權。作為房東，如果你想檢查自己的房子，那么你也必須通知你的房客，并給予他們足夠的時間，給你做出一個明確的答復，你才擁有這個權利來檢查你的房子。

檢查房子的目的不同，比如說你想要賣房子找人來看；或是最近下了大風雨，你想要看看有沒有維修的需要；或是你已經知道房客那里有些東西比較老舊，需要你去處理等等… 不管你是什么目的，都需要跟房客做針對那個目的的全面的溝通，讓房客非常清楚的知道你的來意、時間，而且一定要對房客方便才行。

房客違法，房東也有責任？

在英美法系中，房東對房客的行為也要承擔法律責任的。有這樣一個案例，一個房東把房子租給了幾個年輕的房客，房客在這個房子里生產了一些毒品。事發之后，這些房客逃跑了或者被關進去了，房東也要承擔這個責任。對于很多我們華人房東來講，這很不可思議。覺得我只是把房子租給了這些人，我自己沒有做任何違法行為，為什么我要承擔這個法律責任呢？

在英美法系中，房屋使用上的合法性是要轉嫁給房東的。所以房東要確保這里頭沒有違法的行為。所以這是一個連帶責任。

所以對于房東來說，你對房客的管理很重要。而在管理上首先要考慮的是要合法性。

房東怎樣合法收取租金？

房東最怕的一個就是房客不交錢。所以有的人會問，反正房客要來讀書，簽了一年的租約，可不可以把一年的房租都繳了？在現行的法律上來說是不可以的。你要他預付的租金不能超過四個禮拜。如果你要超過這個額度的房租，作為房東，這種行為是違法的。預付這條路走不通，房東就想說那在房客拖欠租金不付的時候，我就收你利息。你每個禮拜不付的租金，我就收你8%的利息。這樣高利貸的做法，法條上也是不支持的。

如果房東想要提高租金，也是一樣，一定要房客充分的通知。提高租金、或是要賣房子的時候，都需要給房客非常寬裕的時間，一般是半年。如果你需要讓家人搬進去，你也需要給房客六周的通知。其他的情況下，比如你只是單純想要換房客，你需要給他足夠多的時間。

海外地產投資者一定要做好心理準備，儲備好你的法律知識，或者讓專業的法律顧問來為你把關。因為你只要做錯一件事，就要認罰認賠。

房客的游戲規則

英美法系對房客的規定比房東來的人道。相對而言，房客給房東的通知時間，要盡的義務都是比較少的。比如說房間里的燈壞了，房客是沒有義務換的。只需要一通電話告訴房東，讓房東來處理。不需要為房東花錢。