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【北美購房網】境外匯款限制趨嚴，對海外房地產投資產生了這些影響

多名業內人士認為，如果個人投資者對房地產興趣仍然很大，可以關注海外華人占比較高的國家和地區，還有就是“一帶一路”利好之下，中國資本進入較多的國家和地區。

在境外投資熱潮興起之時，2017年1月，國家外匯管理局對購匯用途進行細化和重申。雖居民每人5萬美元購匯額度并未縮減，但購匯流程相比以往更加復雜。

其中重申，在個人客戶購買外匯時，需要填寫《申請書》，明確購匯時，不用于境外買房、證券投資、購買人壽保險和投資性返還分紅類保險等尚未開放的資本項目。違者將列入“關注名單”，當年及之后兩年不享有個人便利化額度。

外管局的解釋是：這既是經濟金融分析的需要，也是與國際合作反洗錢的需要，當然也是為了堵住個人購匯漏洞的需要，其中就包括海外購房和投資等利用經常項目從事資本項目的交易。

仲量聯行上海及華東區投資部總監邵律則指出，近期國內資金的流動性趨緊，有可能令國內房地產市場小幅降溫，更利于國內房地產發展。

“接下來資金流動會與金融層面以及經濟增長層面的整體政策相關。”邵律認為，后續還會有相關動作，會使得在穩住人民幣貶值壓力的同時，也能控制國內資產貶值。

人民幣流向變化

仲量聯行發布的《中國商業地產投資市場年度回顧》顯示，2015年-2016年3季度全球資本流動、購買與銷售凈額來看，來自中國大陸的資金非常活躍，約為330億美元成交量，增長53%。

世邦魏理仕此前發布的報告顯示，2016年上半年亞洲投資者跨國房地產投資總額達到270億美元。其中，中國投資者的海外房地產投資占總額的60%，達161億美元，約合1075億元人民幣，該數據比2015年同期增長超過一倍。

邵律指出，購匯用途重申，將令中國資本繼續加碼國內商業地產市場，2017年將保持超過80%的投資份額在這一領域。而21世紀經濟報道記者從多個信息源獲悉，近期外資退出也有難度，這將會影響到外資后續的進入。

“中長期是寬松政策，短期之內會嚴格控制，因此外資還是會對中國保持樂觀。”邵律說。

多家分析咨詢機構均表示，預計2017年人民幣境外投資額度跌幅會較大。

綜合境外第三方機構美國無線電公司（RCA）與仲量聯行的數據顯示，人民幣資金偏好投資的國家與城市為：紐約為18%、倫敦16%、香港14%、悉尼11%、吉隆坡8%、新加坡4%、墨爾本4%、洛杉磯(房價)3%，安特衛普2%。

實際上，過去兩年房企加快布局海外、個人投資者購買海外房產，也是出于分散風險考慮。“其他國家的房地產市場都遵循一個規律：比如紐約市中心房價很貴，郊區房價很便宜。” 綠地控股董事長、總裁張玉良此前接受21世紀經濟報道記者采訪時指出，比如距離市中心一個小時地鐵的房價都很便宜，而中國部分城市比如上海，全市房價都偏高，這不太健康。

從五大行多名人士的分析來看，目前人民幣資產仍然保持平穩。值得關注的是，金融創新在2016年給予中國資本流出境外很大助力，資產證券化是最明顯的趨勢。作為資產配置的空白，境外地產已成部分中產階段投資房產的首選，比如通過資產證券化手段投資境外養老地產。

邵律認為房企在境外投資規模并不大，因此，重申加強管理資本外流之后，房企的境外融資能力也很重要。

影響將出現差異

目前由于人民幣資金成本屬于較低周期，將來走勢如何將對流動性進一步釋放帶來影響。

不少房企相關人士指出，中國人投資比較集中的國家與城市、原有華僑較少的國家將會因此受到影響。比如亞洲市場中的日本、馬來西亞由于中國人投資比重逐漸增加而受影響也會比較大。

邵律指出，這些國家對中國資本的依賴度非常高，規定重申也將對當地市場帶來影響。

也有房企人士指出，英國市場中70%-80%都是來自全球市場的投資資本，澳洲、美國是華人基數很大的區域，將不會受到太大影響。

從多家境外投資中介機構反饋的信息來看，目前在為客戶設計境外投資方案時，會盡量避免觸及前述外管局提到的 “被視為異常情況以及需要密切關注的境外投資業務”。

主要涉及到監管部門明確表述將密切關注的房地產、酒店、影城、娛樂業、體育俱樂部等領域出現的一些非理性對外投資的傾向，以及大額非主業投資、有限合伙企業對外投資、“母小子大”、“快設快出”等類型對外投資時也會避開。

然而，購買境外房產的操作路徑依然存在，比如成立境內有限責任公司，替代境內合伙企業作為境外直接投資主體。此時大部分境外投資第三方機構會建議客戶合理安排資金出海的路徑、步驟、時間，研究可能的替代方案。盡早排隊辦理各項監管部門手續，主動約談監管部門說明投資情況。在交易文本中做好關于政府審批風險分配（尤其是中國政府投資審批），對審批是否和反向分手費掛鉤，以及反向分手費占交易價金的比例和額度進行妥善的、符合市場管理的安排，做好交易的風險控制。

多名業內人士認為，如果個人投資者對房地產興趣仍然很大，可以關注上述提及的海外華人占比較高的國家和地區，還有就是“一帶一路”利好之下，中國資本進入較多的國家和地區。包括美國、加拿大、英國、迪拜、澳洲等。