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【北美購房網(wǎng)】在美國出租房小心“職業(yè)租客”

“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏”，杜甫的詩道出了中國人對(duì)安居樂業(yè)的重視。先人講究的祖?zhèn)骷覙I(yè)，也主要是指田產(chǎn)房屋。大部分身在海外的華人在置業(yè)時(shí)首先想到的就是買房子，概因房屋既可以保值也會(huì)增加人的心理安全感。

國內(nèi)的人也喜歡到美國買房做房東，殊不知美國的租房市場和國內(nèi)大有不同，尤其是有一類“專業(yè)租客”，他們每住一處都給房東們“上課”，留下痛苦記憶和教訓(xùn)。

所謂“專業(yè)租客”(Professional renter)，也叫“職業(yè)白住租客”、“老賴租戶”、“惡房客”、“神仙房客”、“霸王租客”、“專業(yè)租霸”等，專指那些欠了房東的租金還不肯搬走的人，而房東及債主礙于法律條文對(duì)其無可奈何。“職業(yè)租客”主觀上有故意拒付房租的惡意，是導(dǎo)致房屋租賃糾紛沖突的主要肇因，還容易引發(fā)其它的刑事案件和民事訴訟。

盡管美國有完善的社會(huì)信用體系，使賴債和有犯罪前科的人難以遁形，但由于華人出租房屋時(shí)很少對(duì)租客進(jìn)行信用背景調(diào)查，有的甚至沒有比較規(guī)范的合約，因而經(jīng)常淪為“職業(yè)租客”的受害者。美國許多地方法律偏向保護(hù)租客權(quán)益，客觀上也加大了屋主趕走“職業(yè)租客”的難度。 

本文透過一些案例和新聞事件，對(duì)“職業(yè)租客”這一社會(huì)特殊群體進(jìn)行剖析，幫助房東及房客了解如何運(yùn)用法律來保護(hù)自己的合法權(quán)益，以及如何采取恰當(dāng)?shù)男袆?dòng)制服“職業(yè)租客”，使受損程度降至最低限度。 

“職業(yè)租客”多以行騙為生

紐約(別墅)華裔警官黃先生曾接到法拉盛一位居民的報(bào)警，數(shù)度前往其住宅調(diào)解房東與一名惡房客之間的沖突。房東抱怨說，28歲女子周曉蘭已霸占一間臥室長達(dá)半年，卻僅交過一個(gè)月的租金和押金。不僅如此，周曉蘭還謾罵房東，堵塞馬桶，冬天開窗打電暖器。

黃警官告訴房東，按法律規(guī)定，房客住滿30天就算是居民了，不屬于臨時(shí)寄宿者，房東只能通過向法院申請(qǐng)強(qiáng)制驅(qū)逐令才可趕走周曉蘭，這就是所謂的“30天法則”。警方無權(quán)處理民事經(jīng)濟(jì)糾紛。這名房東接受了黃警官的忠告，聘請(qǐng)律師打官司，最后由法警將周曉蘭強(qiáng)制逐離。

黃警官解釋說，租客賴著不走，不交房租，房東也不能換鎖或切斷煤氣水電，更不能把租客的私人物品扔到屋外。如果租客搶先報(bào)警，反告房東持兇器威脅或打傷租客，警察到場時(shí)只會(huì)將房東逮捕。嚴(yán)重的話，房東還會(huì)被嚴(yán)禁返回自己的家，而租客卻仍可繼續(xù)住下去。

 無獨(dú)有偶，一名比較懂法的“職業(yè)租客”邸千也曾主動(dòng)向黃警官報(bào)警，要求警方逮捕法拉盛140-58ASH Ave家庭旅館的房東范先生，理由是他在那里遭到了非法驅(qū)逐，房門被反鎖，他無法再進(jìn)入，房東還企圖將其行李箱扔到街上。

根據(jù)這些指控，警方確實(shí)可以逮捕房東，但黃警官鑒于報(bào)案人有犯罪記錄，懷疑他所言不實(shí)，便進(jìn)行了調(diào)查。房東范先生告訴黃警官，旅館里自從住進(jìn)這位45歲的大連男子邸千，就如同遭遇一場劫難。邸千非但連續(xù)數(shù)月不付房租，還不斷向他要錢去賭場。

借不到錢，邸千就搞破壞，撬門、砸鎖、弄壞電飯鍋，朝他臉上吐口水，還揮拳威脅說家庭旅館不合法，準(zhǔn)備去舉報(bào)，除非給他3000美元。昨天邸千將牙簽插入房門鎖芯，范先生無奈只得換鎖，邸千見狀就報(bào)了警。黃警官不忍心逮捕受害者范先生，耐心勸說雙方協(xié)商解決。最后邸千向范先生要了700美元，就此搬出家庭旅館。 

黃警官介紹說，房東趕走壞房客的最佳時(shí)機(jī)是在壞房客入住的30天以內(nèi)。在這段時(shí)間內(nèi)，房東若發(fā)現(xiàn)租客是麻煩人物，可將一個(gè)月內(nèi)剩余的租金和押金退還，令其搬走。租客若不走，房東報(bào)警后警方有權(quán)勒令租客搬走。“職業(yè)租客”一般都知道頭30天是一個(gè)關(guān)口，在這段時(shí)間內(nèi)他們會(huì)偽裝良善，蒙騙房東，使其不知不覺錯(cuò)過逐客時(shí)機(jī)，淪為待宰羔羊。“職業(yè)租客”多以行騙為生，對(duì)付過各種各樣的房東。通常他們會(huì)謊稱家庭背景良好。

 當(dāng)“職業(yè)租客”住滿30天圖窮匕見時(shí)，房東切忌與之直接沖突，只能通過法律途徑解決。

 法院未作判決前，房東不得自行驅(qū)趕。在美國“非法驅(qū)逐”屬于刑事罪，房客有權(quán)對(duì)“非法驅(qū)逐”造成其損失向法院要求三倍賠償。房東正確的做法是，馬上以掛號(hào)信方式通知房客在30天后搬走。30天后如果房客未搬走，房東可以向租房仲裁委員會(huì)(Rental board)起訴房客，申請(qǐng)驅(qū)逐令(Eviction)。如果法院寄來驅(qū)逐令之后房客還不走，房東可請(qǐng)求警察強(qiáng)制執(zhí)行。

警察若不受理，可記下其警徽號(hào)用于投訴。房客對(duì)于驅(qū)逐令不服可以上訴，但必須先搬走。房客所欠繳的租金，房東需另行通過民事訴訟來追討。如果房客敗訴，訴訟費(fèi)用由房客付。對(duì)于房客賴債，法庭會(huì)把欠款記錄寫入個(gè)人信用報(bào)告里，跟隨其一輩子。某些法院規(guī)定，涉案金額不足萬元的案子由小額法院(Small Claims Court)審理，不得聘請(qǐng)律師。

 “職業(yè)租客”比房東更懂法

“職業(yè)租客”都是打定主意“將無恥進(jìn)行到底”的，“極品無賴”更會(huì)鉆盡法律漏洞來損人利己，因此房東們必須了解美國法律，加強(qiáng)防范意識(shí)。許多華人新移民為了節(jié)省開支，會(huì)選擇住廉價(jià)的地下室房間（土庫）或家庭旅館床位，報(bào)紙上網(wǎng)站上也常年刊登地下室、家庭旅館的廣告。但是在美國，地下室出租屬于違法，被嚴(yán)厲禁止；開辦家庭旅館無執(zhí)照的也不合法，只是民不告官不究。正因如此，地下室、家庭旅館的屋主最容易遭“職業(yè)租客”敲詐勒索。

不過，屋主大可不必驚慌，當(dāng)房管局(Building Department)接到舉報(bào)派人登門檢查時(shí)，如果主人不開門，檢查員是不得強(qiáng)行闖入的，除非遇到火警等緊急情況。警察沒有搜查證也不能擅闖民宅、砸門擾民。“職業(yè)租客”向警局告發(fā)房東換鎖，未必都能奏效，因?yàn)榫烤故欠靠蛠G了鑰匙還是房東換了鎖，得由證據(jù)證明，這就看誰提供的人證、物證更有力。

“職業(yè)租客”有時(shí)會(huì)以在租屋內(nèi)丟錢丟物為由訛詐房東，要求賠償。其實(shí)，房東對(duì)于房客在租屋內(nèi)的財(cái)物失竊，是無需承擔(dān)責(zé)任的，除非該租屋經(jīng)常發(fā)生盜竊案，而房東未改善安全措施。房東所購買的責(zé)任保險(xiǎn)，只負(fù)責(zé)賠償租客在租屋外面（如樓梯、停車場、游泳池等公共場所）所發(fā)生的人體傷害事故。

租客如有貴重物品，最好還是存放于銀行保險(xiǎn)箱，或自己購買租客保險(xiǎn)(renter insurance)。假如租屋發(fā)生火災(zāi)，造成租客財(cái)物受損，那么房東的責(zé)任保險(xiǎn)會(huì)作出賠償。

 “職業(yè)租客”為訛錢費(fèi)盡心機(jī)，房東須心細(xì)如發(fā)，晝警暮巡。

 房屋設(shè)施損毀如果是租客所為，應(yīng)由租客負(fù)責(zé)修復(fù)；如果損壞不是，則可要求房東修復(fù)。

 房東遲遲不修的，租客可自行修復(fù)，事后從租金中扣除預(yù)付的修理費(fèi)。為厘清責(zé)任關(guān)系，拍照保存證據(jù)必不可少。一些屋主想通過提高租金來逼退惡房客，其實(shí)并不是好方法。法律規(guī)定，租金漲幅10%以下的，須提前30天通知租客；漲幅10%以上的，須提前60天通知。

 有的城市還限制漲租幅度。一位老太太16年前以350美元租下整棟House，16年里物價(jià)房價(jià)漲了很多，而租金卻只按通膨率上調(diào)一點(diǎn)點(diǎn)。老太太握有合同拒絕搬走，屋主受拖累破了產(chǎn)。

后來House由銀行接手拍賣，卻沒人敢買，因?yàn)橘I主必須繼承這位老太太。合同的重要性不言而喻。布魯克林居民周女士把三樓套房出租給兩名中餐館打工仔，后來發(fā)現(xiàn)房內(nèi)住著十人。因沒有合同，法律不予保護(hù)。法官通知十名住客搬走時(shí)又特別寬限三個(gè)月，讓房東叫苦不迭。

 許多華人出租房屋沒有合同，有些只寫簡單的合約，一旦發(fā)生糾紛就缺乏解決依據(jù)。而美國人崇尚契約精神，嚴(yán)謹(jǐn)?shù)暮贤瑫?huì)規(guī)定租客不得將租屋改作商業(yè)用途，不得轉(zhuǎn)租他人，不得增加人數(shù)，不得飼養(yǎng)動(dòng)物。如果租客毀約，不按時(shí)交租金，改動(dòng)房屋結(jié)構(gòu)，破壞設(shè)施等，房東會(huì)以書面方式要求租客賠償，并且搬走，然后向仲裁委員會(huì)(Rental Board)起訴租客。

美國屋主出租房屋時(shí)還重視“嚴(yán)進(jìn)”，會(huì)委托經(jīng)紀(jì)人讓租客提供社會(huì)安全號(hào)、信用記錄、工資證明以及前任房東的推薦信。房東有權(quán)要求租客預(yù)付最后一個(gè)月的租金、押金、清潔費(fèi)及信用背景調(diào)查費(fèi)。對(duì)于有信用記錄的租客，通常先收兩個(gè)月租金再加一個(gè)月押金；對(duì)于無信用記錄的租客，通常先收半年或一年租金再加一個(gè)月押金。押金(Security Deposit)是房東為保護(hù)財(cái)產(chǎn)免遭損壞，在租客搬走后可從中扣除房屋設(shè)施修理費(fèi)用和清潔費(fèi)用。

 “職業(yè)租客”懷惡意有備而來

房東出租房屋時(shí)，如果執(zhí)意要求承租人出具個(gè)人信用記錄，會(huì)嚇退所有“職業(yè)租客”。但是倘若房東被“職業(yè)租客”花言巧語蒙蔽，引狼入室，那么雙方日后注定免不了一場惡斗。房客的條件審核十分關(guān)鍵，這也是房東確定房客是否具備租房能力的步驟。基本審核內(nèi)容包括三項(xiàng)：信用、前房東推薦信和雇主信息。其中通過雇主信息，房東可以了解房客的薪水能否承擔(dān)租房費(fèi)用。但在很多州，薪水的多少絕對(duì)不能成為房東拒絕房客申請(qǐng)的原因。種族、性別、宗教也不能成為房客被拒的原因。

法律是一把雙刃劍，對(duì)租賃關(guān)系雙方各有禁戒。關(guān)系惡化時(shí)，雙方都能從法律條文中找出投訴對(duì)方的理由。房屋出租后，房東對(duì)房屋進(jìn)行例行檢查須提前24小時(shí)通知租客，獲允許才可進(jìn)入。但法律規(guī)定緊急情況除外，例如樓上浴缸的水滿溢，房東便可在租客不在時(shí)進(jìn)屋查修水管。即便租客拒不合作，不讓檢查，但查房的機(jī)會(huì)和理由總是會(huì)有的，房東切忌貿(mào)然行事。

此外，租客如果覺得房屋狀況變得不適宜居住，可隨時(shí)搬走，并要求房東退還不適宜居住期間的租金。此類情況包括：漏水，窗戶破損，房子結(jié)構(gòu)出現(xiàn)危險(xiǎn)，供水不足，沒暖氣，沒熱水，電路系統(tǒng)故障，地面不衛(wèi)生，老鼠和蟑螂為患，防火通道堵塞等。房屋管理部門接到租客投訴后，一般會(huì)給房東60天時(shí)間改正。當(dāng)然，如果租客有違約行為，甚至在屋內(nèi)從事非法活動(dòng)等，那么，房東便有理由向法庭申請(qǐng)驅(qū)逐令，并依法向租客索賠損失。

 相對(duì)租客而言，房東大多擁有物產(chǎn)，有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，而租客大多屬于弱勢群體。為維護(hù)社會(huì)安定，避免窮人流離失所，美國法律偏向于保護(hù)租客權(quán)益，這使得一些“職業(yè)租客”覺得有機(jī)可趁。但是詐騙、霸租、賴債，畢竟都是不道德行為，會(huì)引起公憤，社會(huì)環(huán)境對(duì)“職業(yè)租客”是不利的。屋主出租房屋遇上“職業(yè)租客”無論多么憤怒，都須保持冷靜，不動(dòng)聲色地與之周旋，盡量套取對(duì)方更多的信息，收集人證物證，以備訴諸法律行動(dòng)。

與“職業(yè)租客”過招，既不能觸犯法律，又要超出“職業(yè)租客”的思維邏輯，出其不意才能擊中要害。最后提醒大家：在美國，只有執(zhí)法官(Marshal)有權(quán)對(duì)“職業(yè)租客”實(shí)施強(qiáng)制驅(qū)逐；而“非法驅(qū)逐”屬于刑事罪。